高頓網(wǎng)校友情提示，*7景德鎮(zhèn)實務(wù)稅務(wù)技巧相關(guān)內(nèi)容房地產(chǎn)開發(fā)繳納企業(yè)所得稅示例(二)總結(jié)如下：
　　%+2%+1%）=104（萬元），預(yù)繳的土地增值稅是320萬元，以上稅費(fèi)合計1224萬元。
　?。?）該開發(fā)企業(yè)應(yīng)預(yù)繳企業(yè)所得稅
　　依據(jù)國家稅務(wù)總局《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅預(yù)繳問題的通知》（國稅函[2008]299號）*9條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按當(dāng)年實際利潤據(jù)實分季（或月）預(yù)繳企業(yè)所得稅的，對開發(fā)、建造的住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物、附著物、配套設(shè)施等開發(fā)產(chǎn)品，在未完工前采取預(yù)售方式銷售取得的預(yù)售收入，按照規(guī)定的預(yù)計利潤率分季（或月）計算出預(yù)計利潤額，計入利潤總額預(yù)繳，開發(fā)產(chǎn)品完工、結(jié)算計稅成本后按照實際利潤再行調(diào)整。
　　依據(jù)國稅發(fā)[2009]31號第九條規(guī)定，企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入，應(yīng)先按預(yù)計計稅毛利率分季（或月）計算出預(yù)計毛利額，計入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。
　　依據(jù)《中華人民共和國企業(yè)所得稅月（季）度預(yù)繳納稅申報表（A類）》（國家稅務(wù)總局公告2011年第64號）規(guī)定，實行查賬征收的企業(yè)按月（季）度的實際利潤額預(yù)繳。實際利潤額的計算公式為：
　　實際利潤額=利潤總額+特定業(yè)務(wù)計算的應(yīng)納稅所得額-不征稅收入-免稅收入-彌補(bǔ)以前年度虧損
　　該開發(fā)企業(yè)實際利潤額=-100+16000×10%-300=1200（萬元）
　　應(yīng)預(yù)繳企業(yè)所得稅額為：1200×25% =300（萬元）。
　　2.月（季）度和年度納稅申報表（B類）
　　企業(yè)所得稅月（季）度和年度納稅申報表（B類）（國家稅務(wù)總局公告2011年第64號）按核定征收方式的不同，分別適用按應(yīng)稅所得率計算應(yīng)納所得稅額的企業(yè)、由稅務(wù)機(jī)關(guān)核定應(yīng)納所得稅額的企業(yè)。
　　凡由稅務(wù)機(jī)關(guān)按收入總額核定應(yīng)稅所得率的企業(yè)填報第1—6行和第10—13行。凡由稅務(wù)機(jī)關(guān)按成本費(fèi)用核定應(yīng)稅所得率的企業(yè)填報第7—13行。凡由稅務(wù)機(jī)關(guān)核定應(yīng)納所得稅額的企業(yè)填報第14行。
　　注意：（1）第4行“應(yīng)稅收入額”：根據(jù)相關(guān)行計算填報。第4行=第1-2-3行，即：應(yīng)稅收入額=收入總額-不征稅收入-免稅收入。（2）在核定征收申報中，“應(yīng)納稅所得額”與以前年度虧損無關(guān)。
　　3.跨地區(qū)經(jīng)營建筑企業(yè)所得稅征收管理問題
　　國家稅務(wù)總局《關(guān)于建筑企業(yè)所得稅征管有關(guān)問題的通知》（國稅函[2010]39號）、《關(guān)于跨地區(qū)經(jīng)營建筑企業(yè)所得稅征收管理問題的通知》（國稅函[2010]156號），對總機(jī)構(gòu)應(yīng)匯總計算企業(yè)應(yīng)納所得稅的預(yù)繳方法作出了明確：
　?。?）總機(jī)構(gòu)只設(shè)跨地區(qū)項目部的，扣除已由項目部按項目實際經(jīng)營收入的0.2%預(yù)繳的企業(yè)所得稅后，按照其余額就地繳納；
　?。?）總機(jī)構(gòu)只設(shè)二級分支機(jī)構(gòu)的，按照國稅發(fā)[2008]28號文件規(guī)定（經(jīng)營收入、職工工資和資產(chǎn)總額）計算總、分支機(jī)構(gòu)應(yīng)繳納的稅款；
　?。?）總機(jī)構(gòu)既有直接管理的跨地區(qū)項目部，又有跨地區(qū)二級分支機(jī)構(gòu)的，先扣除已由項目部按項目實際經(jīng)營收入的0.2%預(yù)繳的企業(yè)所得稅后，再按照國稅發(fā)[2008]28號文件規(guī)定計算總、分支機(jī)構(gòu)應(yīng)繳納的稅款。
　　跨地區(qū)經(jīng)營的項目部（包括二級以下分支機(jī)構(gòu)管理的項目部）應(yīng)向項目所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)出具總機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)開具的《外出經(jīng)營活動稅收管理證明》，未提供上述證明的，項目部所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)督促其限期補(bǔ)辦；不能提供上述證明的，應(yīng)作為獨(dú)立納稅人就地繳納企業(yè)所得稅。同時，項目部應(yīng)向所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)提供總機(jī)構(gòu)出具的證明該項目部屬于總機(jī)構(gòu)或二級分支機(jī)構(gòu)管理的證明文件。
　　三、匯算清繳期間
　　企業(yè)所得稅匯算清繳，是指納稅人自納稅年度終了之日起5個月內(nèi)或?qū)嶋H經(jīng)營終止之日起60日內(nèi)，依照稅收法律、法規(guī)、規(guī)章及其他有關(guān)企業(yè)所得稅的規(guī)定，自行計算本納稅年度應(yīng)納稅所得額和應(yīng)納所得稅額，根據(jù)月度或季度預(yù)繳企業(yè)所得稅的數(shù)額，確定該納稅年度應(yīng)補(bǔ)或者應(yīng)退稅額，并填寫企業(yè)所得稅年度納稅申報表，向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理企業(yè)所得稅年度納稅申報、提供稅務(wù)機(jī)關(guān)要求提供的有關(guān)資料、結(jié)清全年企業(yè)所得稅稅款的行為。
　　在實際工作中，企業(yè)所得稅匯算清繳是遵循如下五步進(jìn)行的：
　　*9步，計算應(yīng)納稅所得額
　　應(yīng)納稅所得額的計算是以企業(yè)按國家會計制度核算的年度利潤總額為基礎(chǔ)，依據(jù)稅收法規(guī)的規(guī)定，先分別計算出納稅調(diào)整增加額、納稅調(diào)整減少額，然后按下列公式計算出應(yīng)納稅所得額。
　　應(yīng)納稅所得額=利潤總額+納稅調(diào)整增加額-納稅調(diào)整減少額+境外應(yīng)稅所得彌補(bǔ)境內(nèi)虧損-允許彌補(bǔ)的以前年度虧損
　　其中：納稅調(diào)整增加或減少額包括兩個方面的內(nèi)容：一是企業(yè)的財務(wù)會計處理與稅收法規(guī)不一致的應(yīng)予調(diào)整的金額；二是企業(yè)按稅法規(guī)定準(zhǔn)予扣除的稅收金額。
　　注意：《企業(yè)所得稅法》所稱應(yīng)納稅所得額，是指企業(yè)每一納稅年度的收入總額，減除不征稅收入、免稅收入、各項扣除以及允許彌補(bǔ)的以前年度虧損后的余額，用公式表示：
　　應(yīng)納稅所得額=收入總額-不征稅收入-免稅收入-各項扣除-允許彌補(bǔ)的以前年度虧損
　　第二步，計算應(yīng)納所得稅額
　　應(yīng)納所得稅額=應(yīng)納稅所得額×稅率
　　第三步，計算應(yīng)納稅額
　　應(yīng)納稅額=應(yīng)納所得稅額-減免所得稅額-抵免所得稅額
　　第四步，計算實際應(yīng)納所得稅額
　　實際應(yīng)納所得稅額=應(yīng)納稅額+境外所得應(yīng)納所得稅額-境外所得抵免所得稅額案例分析
　　第五步，計算本年應(yīng)補(bǔ)（退）的所得稅額
　　本年應(yīng)補(bǔ)（退）的所得稅額=實際應(yīng)納所得稅額-本年累計實際已預(yù)繳的所得稅額
　　若計算的本年應(yīng)補(bǔ)（退）的所得稅額為正數(shù)，即納稅人在納稅年度內(nèi)預(yù)繳企業(yè)所得稅稅款少于應(yīng)繳企業(yè)所得稅稅款的，應(yīng)在匯算清繳期內(nèi)結(jié)清應(yīng)補(bǔ)繳的企業(yè)所得稅稅款；若計算的本年應(yīng)補(bǔ)（退）的所得稅額為負(fù)數(shù)，即預(yù)繳稅款超過應(yīng)納稅款的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)及時按有關(guān)規(guī)定辦理退稅，或者經(jīng)納稅人同意后抵繳其下一年度應(yīng)繳企業(yè)所得稅稅款。
　　匯算清繳是涉及稅收政策最多、最復(fù)雜的環(huán)節(jié)，限于篇幅，對一般性企業(yè)所得稅政策恕不能一一列示，但會在實務(wù)題中盡可能詳盡的闡述，這里僅列出房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)特別政策：
　?。?）企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)包括土地的開發(fā)，建造、銷售住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物、附著物、配套設(shè)施等開發(fā)產(chǎn)品。
　　在會計處理上，收入的確認(rèn)要符合《企業(yè)會計準(zhǔn)則》的規(guī)定，一般銷售的開發(fā)產(chǎn)品沒有收取全款是不會交付給業(yè)主的，不論是未完工建造階段的開發(fā)產(chǎn)品還是完工后未交付的開發(fā)產(chǎn)品，所收取的款項一般反映在“預(yù)收賬款”科目。
　　在稅務(wù)處理上，除土地開發(fā)之外，開發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報房地產(chǎn)管理部門備案，或開發(fā)產(chǎn)品已開始投入使用，或開發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明，應(yīng)視為已經(jīng)完工。國家稅務(wù)總局《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品完工條件確認(rèn)問題的通知》（國稅函[2010]201號）還規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造、開發(fā)的開發(fā)產(chǎn)品，無論工程質(zhì)量是否通過驗收合格，或是否辦理完工（竣工）備案手續(xù)以及會計決算手續(xù)，當(dāng)企業(yè)開始辦理開發(fā)產(chǎn)品交付手續(xù)（包括入住手續(xù)）、或已開始實際投入使用時，為開發(fā)產(chǎn)品開始投入使用，應(yīng)視為開發(fā)產(chǎn)品已經(jīng)完工。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)按規(guī)定及時結(jié)算開發(fā)產(chǎn)品計稅成本，并計算企業(yè)當(dāng)年度應(yīng)納稅所得額。
　　注意：與會計上收入確認(rèn)的區(qū)別。（94）財會二字第02號文件：銷售土地和商品房，應(yīng)在土地和商品房已經(jīng)移交，已將發(fā)票賬單提交買主時，作為銷售實現(xiàn)。財政部《關(guān)于施工、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財務(wù)制度》（財發(fā)[2003]55號）第六十二條明確規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的土地、商品房在移交后，將結(jié)算賬單提交買方并得到認(rèn)可時，確認(rèn)為營業(yè)收入的實現(xiàn)；代建房屋及代建其他工程，在工程竣工驗收辦妥交接手續(xù)，價款結(jié)算賬單經(jīng)委托單位簽證后，確認(rèn)為營業(yè)收入的實現(xiàn)。
　?。?）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代有關(guān)部門、單位和企業(yè)收取的各種
 　　　　
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