高頓網(wǎng)校友情提示，*7福州實務稅務技巧相關內容房地產(chǎn)開發(fā)繳納企業(yè)所得稅示例(三)總結如下：
　　基金、費用和附加等，凡納入開發(fā)產(chǎn)品價內或由企業(yè)開具發(fā)票的，應按規(guī)定全部確認為銷售收入，其相關的成本費用準予扣除；未納入開發(fā)產(chǎn)品價內并由企業(yè)之外的其他收取部門、單位開具發(fā)票的，可作為代收代繳款項進行管理，其相關的成本費用不得扣除。
　?。?）企業(yè)所得稅匯算清繳時，銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得收入可以作為計算業(yè)務招待費，廣告費和業(yè)務宣傳費的基數(shù)。
　　（4）企業(yè)應與具有合法經(jīng)營資格中介服務企業(yè)或個人簽訂代辦協(xié)議或合同，并按所簽訂服務協(xié)議或合同確認的收入金額的5%計算支付手續(xù)費及傭金的限額。除委托個人代理外，企業(yè)以現(xiàn)金等非轉賬方式支付的手續(xù)費及傭金不得在稅前扣除。但企業(yè)委托境外銷售機構銷售開發(fā)產(chǎn)品的，其支付境外機構的銷售費用（含傭金或手續(xù)費）不超過委托銷售收入的10%的部分，準予據(jù)實扣除。
　　（5）可以預提（應付）的成本費用的情況包括：①出包工程未最終辦理結算而未取得全額發(fā)票的，在有相關合同、協(xié)議或其他證明資料的前提下，可以預提合同總金額的10%，計入成本對象的開發(fā)成本中。②公共配套設施尚未建造或尚未完工的，可以按照預算造價合理預提建造費用。該公共配套設施必須符合在售房合同、協(xié)議或廣告、模型中明確承諾建造并且不可撤消，或按照法律法規(guī)規(guī)定必須配套建造的條件。③應向政府上交但尚未上交的報批報建費用、物業(yè)完善費用可以按規(guī)定預提。物業(yè)完善費用是指按規(guī)定應由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔的物業(yè)管理基金、公共維修基金或其他專項基金。
　?。?）企業(yè)在開發(fā)區(qū)內建造的會所、物業(yè)管理場所、電站、熱力站、水廠、文體場館、幼兒園等配套設施，若屬于非營利性且產(chǎn)權屬于全體業(yè)主的，或無償贈與地方政府、公用事業(yè)單位的，可將其視為公共配套設施，其建造費用按公共配套設施費準予扣除。若屬于營利性的，或產(chǎn)權歸企業(yè)所有的，或未明確產(chǎn)權歸屬的，或無償贈與地方政府、公用事業(yè)單位以外其他單位的，應當單獨核算其成本。除企業(yè)自用應按建造固定資產(chǎn)進行處理外，其他一律按建造開發(fā)產(chǎn)品進行處理。
　?。?）企業(yè)在開發(fā)區(qū)內建造的郵電通訊、學校、醫(yī)療設施應單獨核算成本，其中，由企業(yè)與國家有關業(yè)務管理部門、單位合資建設，完工后有償移交的，國家有關業(yè)務管理部門、單位給予的經(jīng)濟補償可直接抵扣該項目的建造成本，抵扣后的差額應調整當期應納稅所得額。
　?。?）國稅發(fā)[2009]31號第三十三條規(guī)定：企業(yè)單獨建造的停車場所，應作為成本對象單獨核算。利用地下基礎設施形成的停車場所，作為公共配套設施進行處理。
　　企業(yè)在會計核算中，除企業(yè)單獨建造、單獨核算的車庫外，對于利用地下設施建造的地下車位，以及利用地面道路等劃定的車位，均已作為公共配套設施計入了開發(fā)成本中，因此，無論開發(fā)企業(yè)以何種方式取得有關車庫、車位的轉讓收入，均應作為房地產(chǎn)企業(yè)的銷售收入，不得再重復扣除成本。對于采用長期出租并一次性收取租金方式的，根據(jù)合同約定的日期和金額確認租金收入，提前收取的在實際收取租金當期確認租金收入。
　?。?）企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于捐贈、贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他企事業(yè)單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，應視同銷售，于開發(fā)產(chǎn)品所有權或使用權轉移，或于實際取得利益權利時確認收入（或利潤）的實現(xiàn)。確認收入（或利潤）的方法和順序為：①按本企業(yè)近期或本年度最近月份同類開發(fā)產(chǎn)品市場銷售價格確定；②由主管稅務機關參照當?shù)赝愰_發(fā)產(chǎn)品市場公允價值確定；③按開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率確定。開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率不得低于15%，具體比例由主管稅務機關確定。
　　例4：接上例，該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)2011年6~12月有關資料如下：（1）征用開發(fā)用地10000平方米，支付土地價款2000萬元，繳納契稅100萬元，發(fā)生其他征用土地費用50萬元。（2）在該土地上開發(fā)一樓盤，發(fā)生前期工程費300萬元，基礎設施建造費500萬元，建筑安裝工程費8000萬元，開發(fā)間接費用150萬元，至年底未完工。（3）9月取得預售許可證，預售合同均由開發(fā)企業(yè)與購房者簽訂，合同預售面積20000平方米、均價為每平方米8000元，開發(fā)企業(yè)會計處理為：借記“銀行存款”16000萬元，貸記“預收賬款”16000萬元。（4）發(fā)生管理費用800萬元（其中：一次性列支的開辦費470萬元，業(yè)務招待費100萬元）；銷售費用300萬元（其中廣告費100萬元）；財務費用370萬元（其中列支因開發(fā)該樓盤向銀行借款的利息支出350萬元）。（5）通過教育部門向“希望工程”的捐贈支出110萬元。（6）賬面利潤為-1580萬元。
　　要求：
　?。?）該開發(fā)企業(yè)2011年發(fā)生的開發(fā)成本；
　?。?）該開發(fā)企業(yè)2011年納稅調整增加額；
　?。?）該開發(fā)企業(yè)2011年納稅調整減少額；
　?。?）該開發(fā)企業(yè)2011年度的納稅調整后所得或應納稅所得額。
　　（5）《中華人民共和國企業(yè)所得稅年度納稅申報表》第40行“本年應補（退）的所得稅額”。
　　案例分析：
　　（1）該開發(fā)企業(yè)2011年發(fā)生的開發(fā)成本
　　土地征用費及拆遷補償費=2000+100+50=2150（萬元），前期工程費=300萬元，基礎設施建設費=500萬元，建筑安裝工程費=8000萬元，公共配套設施費=0，開發(fā)間接費=150+350（借款費用）=500（萬元）。
　　2011年發(fā)生的開發(fā)成本合計=2150+300+500+8000+500=11450（萬元）
　　注意：企業(yè)為建造開發(fā)產(chǎn)品借入資金而發(fā)生的符合稅收規(guī)定的借款費用，可按企業(yè)會計準則的規(guī)定進行歸集和分配，其中屬于財務費用性質的借款費用，可直接在稅前扣除。
　　（2）該開發(fā)企業(yè)2011年納稅調整增加額
　?、兕A計利潤調增=20000×8000÷10000×10%=1600（萬元）；②業(yè)務招待費限額=20000×800×5‰=80>100×60%=60，準予扣除60，業(yè)務招待費調增=100-60=40（萬元）；③廣告費，不超過當年銷售（營業(yè)）收入15%，無需納稅調整。④財務費用中應予資本化部分調增350萬元。⑤根據(jù)《企業(yè)所得稅法》第九條、《企業(yè)所得稅法實施條例》第五十三條“企業(yè)發(fā)生的公益性捐贈支出，不超過年度利潤總額12%的部分，準予扣除”的規(guī)定，該開發(fā)企業(yè)通過教育部門向“希望工程”的捐贈支出110萬元不得扣除。
　　綜上，納稅調整增加額合計=1600+40+50+1310=2100（萬元）。
　?。?）該開發(fā)企業(yè)2011年納稅調整減少額
　　依據(jù)國稅發(fā)[2009]31號第十二條規(guī)定：企業(yè)發(fā)生的期間費用、已銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本、營業(yè)稅金及附加、土地增值稅準予當期按規(guī)定扣除。由例3得知，該開發(fā)企業(yè)預繳的營業(yè)稅金及附加、土地增值稅共1224萬元準予扣除，應作納稅調整減少額，但預繳的企業(yè)所得稅稅款400萬元不得稅前扣除。
　?。?）該開發(fā)企業(yè)2011年度的納稅調整后所得或應納稅所得額
　　應納稅所得額=利潤總額+納稅調整增加額-納稅調整減少額=-1580+2100-1224=-704（萬元），即為《中華人民共和國企業(yè)所得稅年度納稅申報表》第23行“納稅調整后所得”704萬元，即稅法確認的虧損。該開發(fā)企業(yè)2011年度的虧損704萬元，依據(jù)《企業(yè)所得稅法》第十八條規(guī)定，企業(yè)納稅年度發(fā)生的虧損，準予向以后年度結轉，用以后年度的所得彌補，但結轉年限最長不得超過五年。
　　注意：稅法中的虧損和財務會計中的虧損含義是不同的。稅法中的虧損是指在計算應納稅所得額時，收入總額減除不征稅收入、免稅收入和各項扣除后，其結果就有
 　　　　
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