大連實(shí)務(wù)稅務(wù)技巧：房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅與利潤的計(jì)算技巧

　　一、房地產(chǎn)企業(yè)利潤

　　利潤是計(jì)算企業(yè)所得稅的計(jì)稅基礎(chǔ)，其計(jì)算公式為：房地產(chǎn)企業(yè)利潤＝房地產(chǎn)企業(yè)銷售收入－銷售成本－銷售稅金及附加－管理費(fèi)用－銷售費(fèi)用－財(cái)務(wù)費(fèi)用。這里，所說的銷售稅金及附加，包括營業(yè)稅、印花稅、城建稅、教育費(fèi)附加、土地增值稅及其他視同稅金處理的地方政府規(guī)定的按銷售收入或面積計(jì)算的各種費(fèi)用，目前，這些銷售稅金及附加，主要由地方稅務(wù)局管理征收的，除土地增值稅外，其他稅費(fèi)是按銷售收入或銷售面積計(jì)算，國稅機(jī)關(guān)工作人員可確定，唯獨(dú)土地增值額變化大，不確定因素多，難倒了多數(shù)國稅工作人員?？梢?，土地增值稅成了國稅工作人員開展房地產(chǎn)企業(yè)所得稅結(jié)算*5的難點(diǎn)。

　　二、土地增值稅

　　根據(jù)《土地增值稅暫行條例》及實(shí)施細(xì)則的規(guī)定，土地增值稅是企業(yè)所得稅稅前扣除項(xiàng)目之一，他的計(jì)算方法，既跟銷售收入有一定的聯(lián)系，又跟開發(fā)成本和土地出讓金有密切的關(guān)系。其計(jì)算公式：土地增值稅＝增值額×稅率－扣除項(xiàng)目金額×速算扣除系數(shù)

　　增值額＝銷售收入－扣除項(xiàng)目金額

　　扣除項(xiàng)目金額＝取得土地使用權(quán)所支付的金額＋房地產(chǎn)開發(fā)成本金額＋房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用＋轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金＋其他扣除項(xiàng)目。

　　增值率＝增值額÷扣除項(xiàng)目金額＝（銷售收入－扣除項(xiàng)目金額）÷扣除項(xiàng)目金額＝銷售收入÷扣除項(xiàng)目金額－1。

　　土地增值稅率是由土地增值率來確定的，而不像企業(yè)所得稅一樣的實(shí)行簡單的比例稅率。土地增值稅率和速算扣除系數(shù)隨土地增值率變化而變化，如下表。

　　從上述公式可以知道，確定土地增值稅的關(guān)鍵是確定扣除項(xiàng)目及金額。

　　三、扣除項(xiàng)目

　　確定銷售收入對國稅機(jī)關(guān)工作人員來說，應(yīng)該是不難的事。在銷售收入確定的情況下，確定土地增值額的關(guān)鍵所在，就是弄清楚扣除項(xiàng)目及金額?？鄢?xiàng)目現(xiàn)根據(jù)《土地增值稅暫行條例》及實(shí)施細(xì)則和《國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》（國稅函〔2010〕220號）的規(guī)定，有以下五類組成：

　?、迦〉猛恋厥褂脵?quán)所支付的金額

　　是指房地產(chǎn)企業(yè)為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用之和。

　　這相當(dāng)于工業(yè)企業(yè)的原材料，投入生產(chǎn)時(shí)，轉(zhuǎn)入生產(chǎn)成本。

　?、骈_發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本又稱房地產(chǎn)開發(fā)成本

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品成木包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)以及開發(fā)間接費(fèi)用。

　?、蓖恋卣饔眉安疬w補(bǔ)償費(fèi)包括土地征用費(fèi)、耕地占用稅、勞動力安置費(fèi)及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補(bǔ)償?shù)膬糁С?、安置動遷用房支出等。今年，國稅函〔2010〕220號第六條規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)用建造的本項(xiàng)目房地產(chǎn)安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理，按《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕187號）第三條*9款規(guī)定確認(rèn)收入，同時(shí)將此確認(rèn)為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)。房地產(chǎn)企業(yè)支付給回遷戶的補(bǔ)差價(jià)款，計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)；回遷戶支付給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的補(bǔ)差價(jià)款，就抵減本項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償費(fèi)。

　?、睬捌诠こ藤M(fèi)包括規(guī)劃、設(shè)計(jì)、項(xiàng)目可行性研究、水文、地質(zhì)、勘察、測繪、三通一平等支出。

　?、辰ㄖ惭b工程費(fèi)包括企業(yè)以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費(fèi)和以自營方式發(fā)生的建筑安裝工程費(fèi)。

　?、椿A(chǔ)設(shè)施費(fèi)包括開發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出。

　　⒌公共配套設(shè)施費(fèi)包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出。

　　⒍開發(fā)間接費(fèi)用是指企業(yè)所屬直接組織、管理開發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的費(fèi)用，包括工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷等。

　　房地產(chǎn)開發(fā)成本相當(dāng)于工業(yè)企業(yè)的制造費(fèi)用，定期轉(zhuǎn)入生產(chǎn)成本。他與原材料（土地）生產(chǎn)加工完成后，由生產(chǎn)成本科目轉(zhuǎn)為庫存商品科目。銷售后，結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本時(shí)由庫存商品科目轉(zhuǎn)為主營業(yè)務(wù)成本科目。

　?、玳_發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費(fèi)用（又稱房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用）

　　房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用是指與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用。根據(jù)新會計(jì)制度的規(guī)定，與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的費(fèi)用直接計(jì)入當(dāng)年損益，不按房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行歸集或分?jǐn)?。為了便于操作，尤其是?cái)務(wù)費(fèi)用中利息支出扣除，作了較為詳細(xì)的規(guī)定。利息支出是指為房地產(chǎn)開發(fā)而借人資金所發(fā)生的借款費(fèi)用。雖然，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用包括管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用，但計(jì)算扣除項(xiàng)目時(shí)，僅確定一項(xiàng)財(cái)務(wù)費(fèi)用就可以。這三項(xiàng)費(fèi)用按國稅函〔2010〕220號第三條規(guī)定來確定：⒈財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但*6不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用（是指管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用），在按照“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本金額”之和的5%以內(nèi)計(jì)算扣除。

　?、卜膊荒馨崔D(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用在按“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本的金額”之和的10%以內(nèi)計(jì)算扣除。

　?、撤康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)既向金融機(jī)構(gòu)借款，又有其他借款的，其房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用計(jì)算扣除時(shí)不能同時(shí)適用前述一、二項(xiàng)所述兩種辦法。

　?、赐恋卦鲋刀惽逅銜r(shí)，已經(jīng)計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)成本的利息支出，應(yīng)調(diào)整至財(cái)務(wù)費(fèi)用中計(jì)算扣除。

　　這相當(dāng)于工業(yè)企業(yè)的期間費(fèi)用，銷售成立后，直接轉(zhuǎn)為當(dāng)年損益。

　　從上述各個(gè)項(xiàng)目分析，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用確定的關(guān)鍵，首先，是“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本的金額”，其次，是財(cái)務(wù)費(fèi)用也就是通常所說的利息支出。但他不是全部進(jìn)入扣除項(xiàng)目。

　　㈣與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金又稱銷售稅金及附加

　　指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的營業(yè)稅、印花稅、城建稅、教育費(fèi)附加及其他視同稅金扣除的費(fèi)用。由于，房地產(chǎn)企業(yè)按照《施工、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)制度》的有關(guān)規(guī)定，其繳納的印花稅列入管理費(fèi)用，在此不再單獨(dú)扣除。不同于利潤計(jì)算公式中的銷售稅金及附加，對房地產(chǎn)企業(yè)而言，少了一項(xiàng)土地增值稅，也是重要的一項(xiàng)扣除項(xiàng)目。

　?、槠渌鄢?xiàng)目

　　由財(cái)政部確定的一項(xiàng)扣除項(xiàng)目，是指對從事房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)允許按“取得土地使用權(quán)所支付的金額”和“房地產(chǎn)開發(fā)成本的金額”之和，加計(jì)20%的扣除。但是，對取得土地使用權(quán)后，未進(jìn)行開發(fā)即轉(zhuǎn)讓的，在計(jì)算應(yīng)納土地增值稅時(shí)，只允許扣除取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款、繳納的有關(guān)費(fèi)用，以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金，不得加計(jì)扣除。

　　總之，單獨(dú)核算的房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅前兩項(xiàng)扣除項(xiàng)目即“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本的金額”合計(jì)數(shù)，從房地產(chǎn)企業(yè)行成利潤項(xiàng)目來看就是該企業(yè)銷售商品房的銷售成本；第三項(xiàng)即房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，就是利潤項(xiàng)目中的管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用，重點(diǎn)確定利息支出扣除項(xiàng)目，可依照國稅函〔2010〕220號計(jì)算；第四項(xiàng)即與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，就是利潤項(xiàng)目中不含土地增值稅的銷售稅金及附加；第五即其他扣除項(xiàng)目，就是為銷售成本的20%。

　　四、土地增值稅與利潤的計(jì)算關(guān)系式

　　假設(shè)某房地產(chǎn)企業(yè)所建造的商品房，所發(fā)生的收入和支出如下：取得全部銷售收入為A，支付土地出讓金為B，支付開發(fā)成本為C，支付財(cái)務(wù)費(fèi)用為D（皆為銀行貸款的正常利息），支付銷售稅金及附加為E（不含土地增值稅），已發(fā)生管理費(fèi)用和銷售費(fèi)用為F，請計(jì)算土地增值稅和利潤。假定土地增值稅率為ｘ，速算扣除率為ｙ

　　依照上述分析。

　?、?、扣除項(xiàng)目金額＝取得土地使用權(quán)所支付的金額＋房地產(chǎn)開發(fā)成本的金額＋房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用＋轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金＋其他扣除項(xiàng)目＝［B+C+D+（B+C）×（5％＋20％）＋Ｅ］＝1.25（Ｂ＋Ｃ）＋Ｄ＋Ｅ。

　?、?、增值額＝銷售收入－扣除項(xiàng)目金額＝A－［1.25（B＋C）＋D＋E］。

　?、蟆⒃鲋德剩皆鲋殿~÷扣除項(xiàng)目金額＝銷售收入÷扣除項(xiàng)目金額－1＝A÷［1.25（B＋C）＋D＋E］－1。增值率是確定土地增值稅率ｘ和扣除率ｙ的關(guān)鍵點(diǎn)。

　?、?、應(yīng)繳納土地增值稅＝增值額×稅率－扣除項(xiàng)目金額×扣除率＝〔A－［1.25（B＋C）＋D＋Ｅ］〕×ｘ－［1.25（B＋C）＋D＋Ｅ］×ｙ＝Ａ×ｘ－［1.25（Ｂ＋Ｃ）＋Ｄ＋Ｅ］×（ｘ＋ｙ）

　?、?、利潤＝房地產(chǎn)企業(yè)銷售收入－銷售成本－銷售稅金及附加－管理費(fèi)用－銷售費(fèi)用－財(cái)務(wù)費(fèi)用＝Ａ－（Ｂ＋Ｃ）－Ｅ－Ｄ－Ｆ－土地增值稅＝Ａ－（Ｂ＋Ｃ）－Ｅ－Ｄ－Ｆ－〔Ａ×ｘ－［1.25（Ｂ＋Ｃ）＋Ｄ＋Ｅ］×（ｘ＋ｙ）〕=Ａ（1－ｘ）－（Ｂ＋Ｃ）［1－1.25（ｘ＋ｙ）］－（Ｄ＋Ｅ）［1－（ｘ＋ｙ）］－Ｆ

　　上述公式Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ、Ⅳ和Ⅴ中，A是代表銷售收入，（B＋C）是代表銷售成本，D是代表財(cái)務(wù)費(fèi)用，E是代表不含土地增值稅的銷售稅金及附加，F(xiàn)是代表管理費(fèi)用和銷售費(fèi)用，ｘ是代表土地增值稅率，ｙ是代表土地增值稅率所對應(yīng)的速算扣除率（系數(shù)）；1.25是代表部分房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用和允許加計(jì)的扣除費(fèi)用，如果房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)費(fèi)用中納稅人沒有按房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)貸款證明的，此時(shí)，財(cái)務(wù)費(fèi)用D為零，1.25變?yōu)?.30。

　　稅務(wù)人員通過房地產(chǎn)企業(yè)提供的財(cái)務(wù)報(bào)表及帳薄，很容易得到納稅人的銷售收入、銷售成本、銷售稅金及附加、財(cái)務(wù)費(fèi)用、管理費(fèi)用和銷售費(fèi)用等相關(guān)金額，而后利用上述公式，就很容易計(jì)算出房地產(chǎn)企業(yè)納稅人應(yīng)繳的土地增值稅和相關(guān)利潤，由此，也可計(jì)算納稅人的企業(yè)所得稅。

　　例：某房地產(chǎn)開發(fā)公司2010年出售一幢寫字樓，收入總額為10000萬元。開發(fā)寫字樓支付地價(jià)款及各種費(fèi)用1000萬元，房地產(chǎn)開發(fā)成本3000萬元，財(cái)務(wù)費(fèi)用450萬元，已交營業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加等為555萬元，管理費(fèi)用和銷售費(fèi)用合計(jì)700萬元。請問該公司應(yīng)交土地增值稅和利潤分別是多少。

　　已知：Ａ＝10000，Ｂ＝1000，Ｃ＝3000，Ｄ＝450，Ｅ＝555，Ｆ＝700。

　　根據(jù)已推理的公式Ⅰ：扣除項(xiàng)目金額＝取得土地使用權(quán)所支付的金額＋房地產(chǎn)開發(fā)成本的金額＋房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用＋轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金＋其他扣除項(xiàng)目＝1.25（1000＋3000）＋450＋555＝6005。

　　公式Ⅱ：增值額＝銷售收入－扣除項(xiàng)目金額＝10000－6005＝3995。

　　公式Ⅲ、增值率＝增值額÷扣除項(xiàng)目金額＝3995÷6005＝66.52%。依據(jù)增值率，查找土地增值稅率表，可得土地增值稅率ｘ＝40%，速算扣除率ｙ＝5%

　　公式Ⅳ：土地增值稅＝增值額×稅率－扣除項(xiàng)目金額×速算扣除率=Ａ×ｘ－［1.25（Ｂ＋Ｃ）＋Ｄ＋Ｅ］×（ｘ＋ｙ）＝10000×40%－［1.25（1000＋3000）＋450＋555］×（40%＋5%）＝4000－（5000＋1005）×0.45＝1297.75。

　　公式Ⅴ：房地產(chǎn)企業(yè)利潤＝銷售收入－銷售成本－銷售稅金及附加－管理費(fèi)用－銷售費(fèi)用－財(cái)務(wù)費(fèi)用＝Ａ（1－ｘ）－（Ｂ＋Ｃ）［1－1.25（ｘ＋ｙ）］－（Ｄ＋Ｅ）［1－（ｘ＋ｙ）］－Ｆ＝10000（1－40%）?（1000＋3000）［1－1.25（40%＋5%）］－（450＋555）［1－（40%＋5%）］－700＝6000－4000×0.4375－1005×0.55－700＝6000－1750－552.75－700＝2997.25。

　　五、注意事項(xiàng)

　　㈠、未出售商品房扣除項(xiàng)目分?jǐn)偡椒ā?/div>