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*9部分：房地產(chǎn)企業(yè)計稅收入政策的重點難點
一、未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入
國稅發(fā)【2009】31號第六條 企業(yè)通過正式簽訂《房地產(chǎn)銷售合同》或《房地產(chǎn)預(yù)售合同》所取得的收入，應(yīng)確認(rèn)為銷售收入的實現(xiàn)。
第九條 企業(yè)銷售①未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入，應(yīng)先按②預(yù)計計稅毛利率分季（或月）計算出預(yù)計毛利額， ④計入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。
第十二條 ③企業(yè)發(fā)生的期間費用、已銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本、營業(yè)稅金及附加、土地增值稅準(zhǔn)予當(dāng)期按規(guī)定扣除。
收入會計準(zhǔn)則的規(guī)定
銷售商品收入同時滿足下列條件的，才能予以確認(rèn)：
(1)企業(yè)已將商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險和報酬轉(zhuǎn)移給購貨方；
(2)企業(yè)既沒有保留通常與所有權(quán)相聯(lián)系的繼續(xù)管理權(quán)，也沒有對已售出的商品實施有效控制；
(3)收入的金額能夠可靠地計量；
(4)相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益很可能流入企業(yè)；(超過50%)
(5)相關(guān)的已發(fā)生或?qū)l(fā)生的成本能夠可靠地計量。
比較會計與稅法關(guān)于收入確認(rèn)條件，會計確認(rèn)收入時要考慮企業(yè)已將商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險和報酬轉(zhuǎn)移給購貨方,而國稅發(fā)【2009】31只強調(diào)簽訂合同，不強調(diào)商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險和報酬轉(zhuǎn)移給購貨方。所以企業(yè)的預(yù)售房收入會計記入預(yù)收帳款，不確認(rèn)收入，而按稅法將會計上的“預(yù)收賬款”提前確認(rèn)為收入。也就是說，從企業(yè)所得稅的角度，不再存在“預(yù)收帳款”的概念，只要簽訂了《銷售合同》、《預(yù)售合同》并收取款項，不管產(chǎn)品是否完工，全部確認(rèn)為收入。在這里有必要提醒廣大房地產(chǎn)納稅人，在做企業(yè)所得稅匯算清繳時，要按稅法的規(guī)定把“預(yù)收賬款”提前確認(rèn)為收入。
預(yù)收賬款屬于稅法的收入需要注意以下幾個問題：
1、不是一次性確認(rèn)全部收入，還要看確認(rèn)收入的方式，例如，銀行按揭方式 就可以分兩次確認(rèn)收入。
2、 預(yù)收賬款屬于稅法的收入，有收入必然要有成本配比，稅法只有收入，沒有成本配比如何申報納稅?
收入在完工前取得時，按預(yù)計毛利率申報納稅；
收入在完工后取得時，按實際的毛利率申報納稅稅。
3、房地產(chǎn)企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的預(yù)售款，如果正式簽訂《房地產(chǎn)銷售合同》或者《房地產(chǎn)預(yù)售合同》，屬于未完工開發(fā)產(chǎn)品銷售收入，可以作為計提業(yè)務(wù)招待費等三費的基數(shù)。
4、預(yù)收賬款如何填申報表才能才能計提業(yè)務(wù)招待費？
例如，某房地產(chǎn)企業(yè)取得預(yù)售收入1000萬，目前各地流行的預(yù)收賬款三種填表方法：
?。?）無錫國稅：
預(yù)收賬款先確認(rèn)其他視同銷售收入然后在附表三第四十行20其他將預(yù)售收入做調(diào)減處理
填報方法：預(yù)售收入填入附表一第十六行（3）其他視同銷售收入1000萬，同時附表三第四十行20其他將預(yù)售收入1000萬做調(diào)減處理。
(2)青島地稅：在附表三第40行第4列調(diào)減調(diào)增。
填表方法：
*9步取得預(yù)售款時：
當(dāng)年度取得的預(yù)售收入按照規(guī)定的計稅毛利率計算得到的預(yù)計利潤150萬填入附表三第52行第3列。會計確認(rèn)的預(yù)售款作為計算基礎(chǔ)計算出的當(dāng)年可以扣除的業(yè)務(wù)招待費和廣宣費填列在附表三第40行第4列并特別注明“預(yù)售款項計算扣除金額”。
第二步預(yù)售款結(jié)轉(zhuǎn)銷售收入時：
完工年度會計處理將預(yù)售款結(jié)轉(zhuǎn)為銷售收入，按照本期結(jié)轉(zhuǎn)的已按稅收規(guī)定征稅的預(yù)售收入乘以適用的計稅毛利率的預(yù)計利潤150萬填到附表三第52行第4列。同時，應(yīng)當(dāng)將已結(jié)轉(zhuǎn)的預(yù)售收入作為計算基礎(chǔ)對應(yīng)計算出的不得扣除的業(yè)務(wù)招待費和廣宣費填列到附表三第40行第3列并特別注明“預(yù)售收入結(jié)轉(zhuǎn)前期已經(jīng)扣除金額”，避免將預(yù)售收入重復(fù)納入基數(shù)造成重復(fù)扣除。
(3)北京市國稅局的填報口徑
企業(yè)取得的銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品收入額，先確認(rèn) 營業(yè)收入，然后在附表三第19行“其他”欄第4列進(jìn)行調(diào)減。
北京市國稅局的填報口徑舉例：
（一）未完工年度
1、主表第1行：1000萬，但是不填寫第二行營業(yè)成本。
2、附表1第4行：1000萬。
3、附表8第4行：用于計算業(yè)務(wù)招待費、廣告宣傳費基數(shù)1000萬。
4、附表3第19行第4列，納稅調(diào)減1000萬。
5、附表3第52行第3列調(diào)增150萬
6、附表3第40行第4列調(diào)減65.5萬。
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1、以前年度銷售的未完工收入不用填列在第1行，即：不需要結(jié)轉(zhuǎn)收入。
2、附表3第19行第3列，納稅調(diào)增1000萬。
3、附表3第52行第4列，納稅調(diào)減150萬
4、附表3第40行第3列，納稅調(diào)增65.5萬。
5、預(yù)收的定金、訂金是否要預(yù)征企業(yè)所得稅 ？
（1）定金要預(yù)征企業(yè)所得稅
定金屬于已經(jīng)簽了合同的預(yù)收賬款
所謂“定金”，其法律定義是指合同當(dāng)事人為保證合同履行，由一方當(dāng)事人預(yù)先向?qū)Ψ浇患{一定數(shù)額的錢款，即有合同為前提，沒有合同即不可定義為“定金”。合同上是 “ 定金 ” 的，依據(jù)《合同法》相關(guān)規(guī)定，一方違約時，雙方有約定的按照約定執(zhí)行；如果無約定，銷售者違約時，“定金”雙倍返還；消費者違約時，“定金”不返還。“定金”的總額不得超過合同標(biāo)的的 20% 。
定金具有擔(dān)保性質(zhì)
預(yù)收賬款的定義，根據(jù)新會計準(zhǔn)則，預(yù)收賬款科目指核算企業(yè)按照合同規(guī)定向購貨單位預(yù)收的款項，即預(yù)收賬款是建立在購貨合同基礎(chǔ)上的。
（2）訂金不要預(yù)征企業(yè)所得稅
訂金并不是一個規(guī)范的概念，在法律上僅作為預(yù)付款的性質(zhì)，是預(yù)付款的一部分，是當(dāng)事人的一種支付手段，不具有擔(dān)保性質(zhì)，如果合同履行可抵充房款，不履行也不能適用“定金”雙倍返還罰則。
訂金只是單方行為，不具有擔(dān)保性質(zhì)。
預(yù)收賬款的定義，根據(jù)新會計準(zhǔn)則，預(yù)收賬款科目指核算企業(yè)按照合同規(guī)定向購貨單位預(yù)收的款項，即預(yù)收賬款是建立在購貨合同基礎(chǔ)上的。 訂金、誠意金均不屬于建立在購房合同上的預(yù)收款性質(zhì)
訂金，在合同簽訂日之前，此時企業(yè)所得稅應(yīng)稅行為尚未成立，不應(yīng)作為預(yù)收賬款征收企業(yè)所得稅。 誠意金、保證金、內(nèi)部認(rèn)購會員卡或會員費也同預(yù)收的訂金一樣處理，暫時不用征企業(yè)所得稅。等簽合同才征稅。
6、國稅發(fā)【2009】31號31第九條 企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入,應(yīng)先按預(yù)計計稅毛利率分季(或月)計算出預(yù)計毛利額，計入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。計入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額是實際征收而非預(yù)征的意思，不是預(yù)征就沒有多退少補的過程。因此，當(dāng)未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入未來結(jié)轉(zhuǎn)成為完工開發(fā)產(chǎn)品收入的時候，減的是預(yù)計毛利，而不是減預(yù)繳稅款。
7、房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)收帳款屬于稅法的收入，并且要計入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。不按收入計入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額，屬于虛假申報，稅務(wù)機關(guān)將會分兩種情況處理：
?。?）稅款不跨年度的，按照編造虛假計稅依據(jù)處5萬以下罰款。
關(guān)于加強企業(yè)所得稅預(yù)繳工作的通知 國稅函[2009]34號
三、各級稅務(wù)機關(guān)要處理好企業(yè)所得稅預(yù)繳和匯算清繳稅款入庫的關(guān)系，原則上各地企業(yè)所得稅年度預(yù)繳稅款占當(dāng)年企業(yè)所得稅入庫稅款（預(yù)繳數(shù)+匯算清繳數(shù)）應(yīng)不少于70%.
納稅人進(jìn)行虛假申報，但未造成不繳或者少繳應(yīng)納稅款的后果。按《稅收征管法》第64條“納稅人、扣繳義務(wù)人編造虛假計稅依據(jù)的，由稅務(wù)機關(guān)責(zé)令限期改正，并處5萬元以下的罰款。（2）稅款跨年度的，屬于偷稅
納稅人進(jìn)行虛假申報，造成了不繳或者少繳應(yīng)納稅款的后果，按《稅收征管法》第63條偷稅處理。
二、銷售收入
第六條
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