邵通會計稅務(wù)實務(wù)：出租房屋要繳哪些稅

　　出租房屋獲取租金收入已是一種常見的投資理財方式。作為一種應(yīng)稅行為，出租房屋涉及的稅收有以下幾種：營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費附加、房產(chǎn)稅、印花稅、城鎮(zhèn)土地使用稅和個人所得稅等。出租經(jīng)營性房屋和出租住房在繳稅上也有很大的不同。

　　出租經(jīng)營性房屋要全額計稅

　　今年1月，小王以貸款方式購買了一套位于市區(qū)一級（城鎮(zhèn)土地使用稅24元/平方米）地段的150平方米門面房，總房價170萬元，他付了50萬元首付款后，向銀行貸款120萬元，按揭20年，月供6000多元。3月份，小王以月租金10000元的價格租給了某連鎖店，租期3年。則按照有關(guān)規(guī)定小王4月（以后各月均如此）應(yīng)納各項稅費情況如下：1.按“服務(wù)業(yè)”計繳營業(yè)稅10000×5%＝500（元）；2.城市建設(shè)維護(hù)稅500×7%＝35（元）；3.教育附加費500×3%＝15（元）；4.按“租金收入”計繳房產(chǎn)稅10000×12%＝1200（元）；5.按“實際占地面積”計繳城鎮(zhèn)土地使用稅150×24÷12＝300（元）；6.按“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)”計繳印花稅360000×0.1%＝360（元）；7.按“財產(chǎn)租賃所得”計繳個人所得稅〔（10000－500－35―15―1200―300―360―800）×（1－20%）〕×20%＝1086.40（元）。這樣合計應(yīng)繳稅3496.4元。

　　出租住房可享受優(yōu)惠

　　《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于廉租住房經(jīng)濟(jì)適用住房和住房租賃有關(guān)稅收政策的通知》（財稅〔2008〕24號）規(guī)定，自2008年3月1日起，（一）對個人出租住房取得的所得減按10％的稅率征收個人所得稅；（二）對個人出租、承租住房簽訂的租賃合同，免征印花稅；（三）對個人出租住房，不區(qū)分用途，在3％稅率的基礎(chǔ)上減半征收營業(yè)稅，按4％的稅率征收房產(chǎn)稅，免征城鎮(zhèn)土地使用稅；（四）對企事業(yè)單位、社會團(tuán)體以及其他組織按市場價格向個人出租用于居住的住房，減按4％的稅率征收房產(chǎn)稅。

　　假設(shè)上例中小王以貸款方式購買的房屋為一套住宅，其他條件不變。則按照有關(guān)規(guī)定小王4月應(yīng)納各項稅費情況如下：1.按“服務(wù)業(yè)”計繳營業(yè)稅10000×1.5%＝150（元）；2.城市建設(shè)維護(hù)稅150×7%＝10.50（元）；3.教育附加費150×3%＝4.50（元）；4.按“租金收入”計繳房產(chǎn)稅10000×4%＝400（元）；5. 免征城鎮(zhèn)土地使用稅；6. 免征印花稅；7.按“財產(chǎn)租賃所得”計繳個人所得稅〔（10000－150－10.50―4.50―400―800）×（1－20%）〕×10%＝690.80（元）。小王合計應(yīng)繳稅1255.8元。

　　注意幾種特殊方式出租房屋的認(rèn)定

　　（一）“購房回租”等形式應(yīng)按“銷售不動產(chǎn)”征稅?！秶叶悇?wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從事“購房回租”等經(jīng)營活動征收營業(yè)稅問題的批復(fù)》（國稅函〔1999〕144號）規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)公司采用“購房回租”、“抵押擔(dān)保”和“存單購房”等形式，進(jìn)行促銷經(jīng)營活動（即與購房者簽訂“商品房買賣合同書”，將商品房賣給購房者；同時，根據(jù)合同約定的期限，在一定時期后，又將該商品房購回），根據(jù)《營業(yè)稅暫行條例》及其實施細(xì)則的規(guī)定，對房地產(chǎn)開發(fā)公司和購房者均應(yīng)按“銷售不動產(chǎn)”稅目征收營業(yè)稅。也就是說，對于參與這種形式的購房者，在合同約定的期限內(nèi)收到的“租賃收入”應(yīng)按“銷售不動產(chǎn)”行為計征營業(yè)稅。

　?。ǘ┦杖」潭ㄊ杖胄袨橐曂课莩鲎?。《國家稅務(wù)總局關(guān)于以不動產(chǎn)或無形資產(chǎn)投資入股收取固定利潤征收營業(yè)稅問題的批復(fù)》（國稅函〔1997〕490號）規(guī)定，以不動產(chǎn)、土地使用權(quán)投資入股，收取固定利潤的，屬于將場地、房屋等轉(zhuǎn)讓他人使用的業(yè)務(wù)，應(yīng)按“服務(wù)業(yè)”稅目中“租賃業(yè)”項目征收營業(yè)稅。另外，《國家稅務(wù)總局關(guān)于酒店產(chǎn)權(quán)式經(jīng)營業(yè)主稅收問題的批復(fù)》（國稅函〔2006〕478號）規(guī)定，酒店產(chǎn)權(quán)式經(jīng)營業(yè)主在約定的時間內(nèi)提供房產(chǎn)使用權(quán)與酒店進(jìn)行合作經(jīng)營，如房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)并未歸屬新的經(jīng)濟(jì)實體，業(yè)主按照約定取得的固定收入和分紅收入均應(yīng)視為租金收入，根據(jù)有關(guān)稅收法律、行政法規(guī)的規(guī)定，應(yīng)按照“服務(wù)業(yè)——租賃業(yè)”征收營業(yè)稅，按照財產(chǎn)租賃所得項目征收個人所得稅。

　?。ㄈ┓课葸M(jìn)行轉(zhuǎn)租的要全額計稅?！秶叶悇?wù)總局關(guān)于營業(yè)稅若干問題的通知》（國稅發(fā)〔1995〕76號）第五條規(guī)定，單位和個人將承租的場地、物品、設(shè)備等再轉(zhuǎn)租給他人的行為也屬于租賃行為，應(yīng)按“服務(wù)業(yè)”稅目中“租賃業(yè)”項目征收營業(yè)稅。即需要按全額繳納營業(yè)稅。

　　申請^*發(fā)票要備齊相關(guān)資料

　　我國《發(fā)票管理辦法》第十六條規(guī)定，需要臨時使用發(fā)票的單位和個人，可以憑購銷商品、提供或者接受服務(wù)以及從事其他經(jīng)營活動的書面證明、經(jīng)辦人身份證明，直接向經(jīng)營地稅務(wù)機(jī)關(guān)申請^*發(fā)票。依照稅收法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)繳納稅款的，稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)先征收稅款，再開具發(fā)票。稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)發(fā)票管理的需要，可以按照稅務(wù)主管部門的規(guī)定委托其他單位^*發(fā)票?！栋l(fā)票管理辦法實施細(xì)則》第十九條規(guī)定，《辦法》第十六條所稱書面證明是指有關(guān)業(yè)務(wù)合同、協(xié)議或者稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)可的其他資料。筆者認(rèn)為，出租方向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申請代開出租房屋發(fā)票時，在按規(guī)定交清各項稅金前提下，以下為必須攜帶的資料：1.房屋租賃合同；2.出租方的身份證；3.房屋產(chǎn)權(quán)證或購房合同。若承租方為單位的，還需攜帶承租方的《稅務(wù)登記證》副本（已辦理稅務(wù)登記的用票人）或《工商營業(yè)執(zhí)照》副本（尚未辦理稅務(wù)登記的用票人）。

 　　　　

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