QQ登錄
微博登錄
微信登錄
國稅發(fā)[2006]31號），將此前規(guī)定的“開發(fā)產品的預售收入應按不低于15%的預計營業(yè)利潤率繳納企業(yè)所得稅”調整為，經濟適用房項目預售收入的預計計稅毛利率不得低于3%，非經濟適用房項目按不同區(qū)域確定預售收入的預計計稅毛利率，其中，省會城市和計劃單列市的城區(qū)和郊區(qū)不得低于20％，地及地級市的城區(qū)和郊區(qū)不得低于15％，其他地區(qū)不得低于10％。而且執(zhí)行這一規(guī)定的時間也被追溯到2006年1月1日。對房地產開發(fā)企業(yè)預收收入征收所得稅，一方面對樓市產生刺激，產生了宏觀調控的效果，另一方面也保證財政收入，受到了稅務機關歡迎。
2008年開始，中國新《企業(yè)所得稅法》正式實施，舊31號文件自行廢止。為避免房地產開發(fā)企業(yè)項目預售期間產生所得稅政策真空，2008年4月7日，國家稅務總局又公布了《關于房地產開發(fā)企業(yè)所得稅預繳問題的通知》，對房地產開發(fā)企業(yè)所得稅預繳政策進行了簡單調整，要求內外資房地產開發(fā)企業(yè)統(tǒng)一按照規(guī)定的預計利潤率分季(或月)計算出預計利潤額，計入利潤總額預繳，開發(fā)產品完工、結算計稅成本后按照實際利潤再行調整。該文件依然延續(xù)了舊31號文件規(guī)定的利潤率水平，對于非經濟適用房開發(fā)項目，位于省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市人民政府所在地城區(qū)和郊區(qū)的，不得低于20％；位于地級市、地區(qū)、盟、州城區(qū)及郊區(qū)的，不得低于15%；位于其他地區(qū)的，不得低于10％。經濟適用房開發(fā)項目不得低于3％。
中稅網(wǎng)財稅專家王駿對此做了簡單解釋，假設某個房地產開發(fā)企業(yè)2008年度房地產期房預售取得預售收入6000萬元，所在地計稅利潤率規(guī)定為20%，則其在進行2008年度所得稅匯算清繳期間需要將1200（6000×20%）萬元的預計利潤并入其年度應納稅所得額，課征25%的企業(yè)所得稅。房地產開發(fā)企業(yè)對該政策普遍不滿，關鍵就是很多開發(fā)商都埋怨計稅利潤率水平過高。一位房地產專業(yè)人士指出，某房地產開發(fā)企業(yè)從事經濟適用房開發(fā)，建設主管部門明確規(guī)定經濟適用房開發(fā)的利潤率不得高于3%，但是稅收上卻規(guī)定計稅利潤率不得低于3%是自相矛盾。08年下半年以來，房地產開發(fā)商要求降低計稅利潤率的呼聲一直不斷。
國稅發(fā)[2009]31號文件對房地產開發(fā)企業(yè)的所得稅政策做出適度調整，除了企業(yè)銷售未完工開發(fā)產品屬于經濟適用房、限價房和危改房的，其計稅毛利率不得低于3%，延續(xù)以往規(guī)定以外，其他未完工開發(fā)產品的計稅毛利率按下列規(guī)定進行確定：開發(fā)項目位于省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市人民政府所在地城市城區(qū)和郊區(qū)的，不得低于15%。開發(fā)項目位于地及地級市城區(qū)及郊區(qū)的，不得低于10%。開發(fā)項目位于其他地區(qū)的，不得低于5%。商品房開發(fā)項目計稅毛利率水平將大幅度下調，房地產開發(fā)企業(yè)所得稅預繳壓力將大大緩解，這在開發(fā)商4月初進行*9季度所得稅申報時就可以得到實現(xiàn)。
關注7.對預售期間計稅毛利實際征收企業(yè)所得稅
國稅發(fā)[2009]31號文件第九條規(guī)定，企業(yè)銷售未完工開發(fā)產品取得的收入，應先按預計計稅毛利率分季(或月)計算出預計毛利額，計入當期應納稅所得額。開發(fā)產品完工后，企業(yè)應及時結算其計稅成本并計算此前銷售收入的實際毛利額，同時將其實際毛利額與其對應的預計毛利額之間的差額，計入當年度企業(yè)本項目與其他項目合并計算的應納稅所得額。在年度納稅申報時，企業(yè)須出具對該項開發(fā)產品實際毛利額與預計毛利額之間差異調整情況的報告以及稅務機關需要的其他相關資料。
值得提醒納稅人注意的是，總局沒有任何關注毛利差異調整需要稅務師事務所出具鑒證報告的強制規(guī)定，這個時候需要關注各地對此做出的具體規(guī)定。
國稅發(fā)[2009]31號文件第十條還規(guī)定，企業(yè)新建的開發(fā)產品在尚未完工或辦理房地產初始登記、取得產權證前，與承租人簽訂租賃預約協(xié)議的，自開發(fā)產品交付承租人使用之日起，出租方取得的預租價款按租金確認收入的實現(xiàn)。
關注8.成本、費用扣除的稅務處理
企業(yè)在進行成本、費用的核算與扣除時，必須按規(guī)定區(qū)分期間費用和開發(fā)產品計稅成本、已銷開發(fā)產品計稅成本與未銷開發(fā)產品計稅成本。企業(yè)發(fā)生的期間費用、已銷開發(fā)產品計稅成本、營業(yè)稅金及附加、土地增值稅準予當期按規(guī)定扣除。開發(fā)產品計稅成本的核算應按第四章的規(guī)定進行處理。國稅發(fā)[2009]31號文件允許土地增值稅按規(guī)定扣除，對納稅人十分有利。
國稅發(fā)[2009]31號文件第十四條規(guī)定，已銷開發(fā)產品的計稅成本，按當期已實現(xiàn)銷售的可售面積和可售面積單位工程成本確認?？墒勖娣e單位工程成本和已銷開發(fā)產品的計稅成本按下列公式計算確定：
可售面積單位工程成本=成本對象總成本÷成本對象總可售面積
已銷開發(fā)產品的計稅成本=已實現(xiàn)銷售的可售面積×可售面積單位工程成本
企業(yè)對尚未出售的已完工開發(fā)產品和按照有關法律、法規(guī)或合同規(guī)定對已售開發(fā)產品（包括共用部位、共用設施設備）進行日常維護、保養(yǎng)、修理等實際發(fā)生的維修費用，準予在當期據(jù)實扣除。
企業(yè)將已計入銷售收入的共用部位、共用設施設備維修基金按規(guī)定移交給有關部門、單位的，應于移交時扣除。
關注9.配套設施稅務處理
國稅發(fā)[2009]31號文件第十七條規(guī)定，企業(yè)在開發(fā)區(qū)內建造的會所、物業(yè)管理場所、電站、熱力站、水廠、文體場館、幼兒園等配套設施，按以下規(guī)定進行處理：
(一)屬于非營利性且產權屬于全體業(yè)主的，或無償贈與地方政府、公用事業(yè)單位的，可將其視為公共配套設施，其建造費用按公共配套設施費的有關規(guī)定進行處理。
(二)屬于營利性的，或產權歸企業(yè)所有的，或未明確產權歸屬的，或無償贈與地方政府、公用事業(yè)單位以外其他單位的，應當單獨核算其成本。除企業(yè)自用應按建造固定資產進行處理外，其他一律按建造開發(fā)產品進行處理。企業(yè)在開發(fā)區(qū)內建造的郵電通訊、學校、醫(yī)療設施應單獨核算成本，其中，由企業(yè)與國家有關業(yè)務管理部門、單位合資建設，完工后有償移交的，國家有關業(yè)務管理部門、單位給予的經濟補償可直接抵扣該項目的建造成本，抵扣后的差額應調整當期應納稅所得額。
關注10.擔保金實際損失才可以扣除
國稅發(fā)[2009]31號文件第十九條規(guī)定，企業(yè)采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產品的，凡約定企業(yè)為購買方的按揭貸款提供擔保的，其銷售開發(fā)產品時向銀行提供的保證金（擔保金）不得從銷售收入中減除，也不得作為費用在當期稅前扣除，但實際發(fā)生損失時可據(jù)實扣除。之所以允許扣除，是因為實際發(fā)生的損失和企業(yè)銷售業(yè)務緊密聯(lián)系，不屬于與生產經營無關的支出。
國稅發(fā)[2009]31號文件第二十條規(guī)定，企業(yè)委托境外機構銷售開發(fā)產品的，其支付境外機構的銷售費用(含傭金或手續(xù)費)不超過委托銷售收入10%的部分，準予據(jù)實扣除。該規(guī)定意味著對傭金實行限額扣除，而不是全額扣除。但是該規(guī)定不適用于支付給境內企業(yè)的傭金。
關注11.利息支出稅前扣除
房地產開發(fā)企業(yè)很關注利息扣除的有關規(guī)定。國稅發(fā)[2009]31號文件第二十一條規(guī)定，企業(yè)的利息支出按以下規(guī)定進行處理：
1.企業(yè)為建造開發(fā)產品借入資金而發(fā)生的符合稅收規(guī)定的借款費用，可按企業(yè)會計準則的規(guī)定進行歸集和分配，其中屬于財務費用性質的借款費用，可直接在稅前扣除。
2.企業(yè)集團或其成員企業(yè)統(tǒng)一向金融機構借款分攤集團內部其他成員企業(yè)使用的，借入方凡能出具從金融機構取得借款的證明文件，可以在使用借款的企業(yè)間合理的分攤利息費用，使用借款的企業(yè)分
掃一掃微信，學習實務技巧
高頓網(wǎng)校特別提醒：已經報名2014年財會考試的考生可按照復習計劃有效進行！另外，高頓網(wǎng)校2014年財會考試高清課程已經開通，通過針對性地講解、訓練、答疑、?？?，對學習過程進行全程跟蹤、分析、指導，可以幫助考生全面提升備考效果。
