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房地產(chǎn)行業(yè)越來(lái)越多地受到了大家的關(guān)注，她就像躲在陰暗角落里不被人關(guān)注的小姑娘，一夜之間成了明星，她的生活起居、工作交往無(wú)不被大家所關(guān)注。同樣，房地產(chǎn)行業(yè)的內(nèi)部管理、財(cái)務(wù)核算、涉稅問(wèn)題等均集中了大家的視線，成為各方面人士關(guān)注的焦點(diǎn)。
涉稅問(wèn)題種種我們也帶著同樣的想法，在對(duì)2005年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的相關(guān)審計(jì)中，對(duì)企業(yè)涉稅問(wèn)題進(jìn)行了關(guān)注。在審計(jì)中，我們確實(shí)發(fā)現(xiàn)一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在帳務(wù)處理中和其他方面存在不當(dāng)避稅甚至是偷稅漏稅的涉稅舞弊行為。參閱相關(guān)資料，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)舞弊方式進(jìn)行了總結(jié)，歸納起來(lái)主要有以下幾個(gè)方面：
一、收到預(yù)售房產(chǎn)款記入其他應(yīng)付款有的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司收到預(yù)售房產(chǎn)款不記入預(yù)收賬款，而是記入其他應(yīng)付款。更有甚者，收到款項(xiàng)不入賬，而是通過(guò)對(duì)法人或關(guān)聯(lián)方的借款將資金挪入賬內(nèi)，導(dǎo)致企業(yè)少交營(yíng)業(yè)稅及附加和企業(yè)所得稅。
二、費(fèi)用沖抵收入或購(gòu)房款有的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司收到銷(xiāo)售房屋預(yù)收的款項(xiàng)和預(yù)售房屋收到的款項(xiàng)記入預(yù)收賬款，支付客戶(hù)賠償款、違約金、訴訟費(fèi)、工程款、煤款等直接沖減預(yù)收賬款。有的企業(yè)將支付的費(fèi)用與收到的購(gòu)房款沖抵后以差額記入收入或預(yù)收賬款，導(dǎo)致少交營(yíng)業(yè)稅及附加和企業(yè)所得稅。
三、應(yīng)收未收房款，沖抵應(yīng)付未付費(fèi)用有的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司采取以商品房部分價(jià)款（應(yīng)收未收）交換廣告服務(wù)（應(yīng)付未付）的方式，進(jìn)行收支沖抵，并不據(jù)實(shí)列入收入（支出）項(xiàng)目進(jìn)行核算，計(jì)算申報(bào)相關(guān)稅費(fèi)，導(dǎo)致少交營(yíng)業(yè)稅及附加和企業(yè)所得稅。
四、以合作建房之名掩蓋房產(chǎn)開(kāi)發(fā)之實(shí)有的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以某人等虛構(gòu)團(tuán)體的名義（未列出）繳納征地費(fèi)后，征用土地自行建造房地產(chǎn)進(jìn)行銷(xiāo)售，故意將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)混淆為合作建房，僅申報(bào)建筑安裝營(yíng)業(yè)稅，偷逃銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)環(huán)節(jié)的營(yíng)業(yè)稅及附加和企業(yè)所得稅。
五、隱瞞臨時(shí)出租房產(chǎn)收入有的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將大量臨時(shí)未售出的空置房屋出租給個(gè)人或集體，取得租金收入，采取不入賬的方式或記入往來(lái)賬，隱瞞匿報(bào)應(yīng)稅收入。待出售時(shí)將銷(xiāo)售房地產(chǎn)收入記入銷(xiāo)售收入，申報(bào)銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅及相關(guān)稅金。
上述幾種方法均是采取隱瞞收入、不作或少作收入的方式，違反稅收相關(guān)法規(guī)，構(gòu)成偷稅漏稅行為，嚴(yán)重者構(gòu)成偷稅罪。
稅收籌劃思路及技巧其實(shí)，達(dá)到減少涉稅損失的方法有很多種，如果能夠在熟知相關(guān)稅收法規(guī)的基礎(chǔ)上，在符合稅法、不違反稅法的前提下，通過(guò)對(duì)籌資活動(dòng)、投資活動(dòng)、經(jīng)營(yíng)活動(dòng)等的巧妙安排，同樣可以達(dá)到規(guī)避或減輕稅負(fù)的目的。本文就房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃思路及技巧做些探索，供同行及房地產(chǎn)企業(yè)參考并以此引起爭(zhēng)鳴，在稅收籌劃領(lǐng)域有所作為。百家之言，難免有誤，見(jiàn)仁見(jiàn)智，共同探討。
一、充分利用國(guó)家稅收政策（一）內(nèi)部工程回避工程結(jié)算現(xiàn)行稅法規(guī)定：?jiǎn)挝凰鶎侏?dú)立核算的內(nèi)部施工隊(duì)伍承擔(dān)其所隸屬單位的建筑安裝工程，凡同本單位結(jié)算工程價(jià)款的，不論是否編制工程概（預(yù)）算，也不論工程價(jià)款中是否包括營(yíng)業(yè)稅稅金，均應(yīng)當(dāng)征收營(yíng)業(yè)稅。滿(mǎn)足前述規(guī)定，恰當(dāng)?shù)卦斐蛇m用不予征稅的條件，是我們開(kāi)展相關(guān)節(jié)稅籌劃的關(guān)鍵。
?。ǘ┮允杖∞D(zhuǎn)、分包管理費(fèi)取代收取工程居間介紹費(fèi)，工程承包公司是否與建設(shè)單位簽訂承包合同，將適用不同的稅率。若承包公司與建設(shè)單位簽訂承包合同，適用建筑業(yè)3％的稅率；否則，適用服務(wù)業(yè)5％的稅率。因此，以收取轉(zhuǎn)、分包管理費(fèi)取代收取工程居間介紹費(fèi)，可以收到節(jié)稅效果。前提是，從事工程居間介紹的公司本身具有工程承包資質(zhì)，并在轉(zhuǎn)、分包過(guò)程中不違反相關(guān)法律限制。
?。ㄈ├猛赓?gòu)物業(yè)的折舊抵稅功能調(diào)節(jié)當(dāng)期應(yīng)納稅所得額在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的盈利年度，尤其是在通貨貶值的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行階段，外購(gòu)、儲(chǔ)備物業(yè)，可以兼收物業(yè)折舊抵稅與房地產(chǎn)投資保值雙重效益。在相同的財(cái)務(wù)狀況下，配合企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略，并購(gòu)?fù)袠I(yè)虧損企業(yè)，可以按照稅法規(guī)定，以未彌補(bǔ)虧損沖抵企業(yè)所得稅稅基。
?。ㄋ模├镁惩怅P(guān)聯(lián)機(jī)構(gòu)或個(gè)人進(jìn)行營(yíng)業(yè)稅籌劃依據(jù)《中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例》*9條和《中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第七條的規(guī)定，在中華人民共和國(guó)“境外”提供本條例規(guī)定的勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)或者銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)，不發(fā)生營(yíng)業(yè)稅納稅義務(wù)。以設(shè)計(jì)勞務(wù)為例，國(guó)稅發(fā)〔1994〕214號(hào)文件明確規(guī)定：境外機(jī)構(gòu)除設(shè)計(jì)開(kāi)始前派員來(lái)我國(guó)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)勘查、收集資料、了解情況外，設(shè)計(jì)方案、繪圖等業(yè)務(wù)全部在中國(guó)境外進(jìn)行，設(shè)計(jì)完成后，將圖紙交給中國(guó)境內(nèi)企業(yè)。在這種情況下，對(duì)外商從我國(guó)取得的全部營(yíng)業(yè)收入不征收營(yíng)業(yè)稅。
?。ㄎ澹┳兎课莩鲎鉃閷?duì)外投資變房屋出租為對(duì)外投資也是房地產(chǎn)企業(yè)比較常用的一種納稅籌劃方法。某些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司在好地段擁有一些房屋，但由于房屋建造的歷史期限較長(zhǎng)，其原值較低，若出租這些房屋，將能收取很高的租金，也就意味著要繳納很多的營(yíng)業(yè)稅。如何節(jié)稅？房屋所有者可以將這些房屋轉(zhuǎn)成對(duì)外投資，達(dá)到節(jié)省營(yíng)業(yè)稅和房產(chǎn)稅的目的。變房屋出租為對(duì)外投資，實(shí)際上是以不動(dòng)產(chǎn)對(duì)外投資。由于對(duì)以不動(dòng)產(chǎn)對(duì)外投資的行為免征營(yíng)業(yè)稅，同時(shí)又屬于對(duì)外投資，房產(chǎn)并沒(méi)有直接參與企業(yè)經(jīng)營(yíng)，因此不需要繳納房產(chǎn)稅。房屋產(chǎn)權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移，由接受投資方繳納企業(yè)房產(chǎn)稅。
二、選擇有利的經(jīng)營(yíng)方式合作建房通常有以下兩種方式：
?。ㄒ唬┖献麟p方通過(guò)原始的“以物易物”方式進(jìn)行交易，雙方以各自擁有的土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)相互交換，一方發(fā)生了銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)的應(yīng)稅行為，另一方發(fā)生了轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的應(yīng)稅行為。對(duì)這種以房換地行為，雙方應(yīng)分別按其銷(xiāo)售房屋的價(jià)值和轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)價(jià)值繳納營(yíng)業(yè)稅。合作建房雙方將分得房屋出售時(shí)，還應(yīng)按房屋銷(xiāo)售額繳納營(yíng)業(yè)稅。
?。ǘ┖献麟p方分別以土地使用權(quán)和貨幣資金出資，成立合作企業(yè)，合作建房。對(duì)此，又存在兩種利潤(rùn)分配方式：一是房屋建成后合作雙方采取風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)、利益共享的分配方式；二是房屋建成后雙方按一定比例分配房屋。根據(jù)國(guó)家稅務(wù)總局《營(yíng)業(yè)稅稅目注釋?zhuān)ㄔ囆懈澹返诰艞l第（二）款：“以不動(dòng)產(chǎn)投資入股，參與接受投資方利潤(rùn)分配、共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為，不征營(yíng)業(yè)稅。”的規(guī)定，在*9種分配方式下，向合作企業(yè)提供的土地使用權(quán)視為投資入股不必繳納營(yíng)業(yè)稅，合作企業(yè)銷(xiāo)售房屋取得的收入按銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)繳稅，雙方分得的利潤(rùn)不必繳營(yíng)業(yè)稅；在第二種分配方式下，向合作企業(yè)轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)，按轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)繳稅，合作企業(yè)房屋分配后銷(xiāo)售時(shí)各自按銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)繳納營(yíng)業(yè)稅。
由此可見(jiàn)，合作建房項(xiàng)目作為一個(gè)會(huì)計(jì)主體，在收入和費(fèi)用相同時(shí)，經(jīng)營(yíng)方式不同稅負(fù)不同。上述中以成立合作企業(yè)并采取在房屋建成后合作雙方風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)、利益共享的利潤(rùn)分配方式最為節(jié)稅，只須在銷(xiāo)售房屋取得收入時(shí)按銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)繳稅。而成立合作企業(yè)并采取在房屋建成后合作雙方按一定比例分配房屋的利潤(rùn)分配方式，以土地使用權(quán)投資的一方還須在前兩種方式稅負(fù)的基礎(chǔ)上，就轉(zhuǎn)讓的無(wú)形資產(chǎn)繳稅。而以房屋或貨幣投資的另一方則須按銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)繳稅。至于“以物易物”的合作建房方式，合作雙方應(yīng)分別按其銷(xiāo)售房屋的價(jià)值和轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)價(jià)值繳納營(yíng)業(yè)稅。合作建房雙方將分得房屋出售時(shí)，還應(yīng)按房屋銷(xiāo)售額交納營(yíng)業(yè)稅，其稅負(fù)*6。因此，企業(yè)應(yīng)利用國(guó)家稅收杠桿導(dǎo)向，選擇最有利的經(jīng)營(yíng)方式，達(dá)到節(jié)稅籌劃的目的。
三、通過(guò)合理選擇會(huì)計(jì)處理方法進(jìn)行稅收籌劃通過(guò)合理選擇會(huì)計(jì)處理方法進(jìn)行稅收籌劃包括開(kāi)發(fā)商品房與出租商品房、營(yíng)業(yè)費(fèi)用、管理費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用的籌劃等4個(gè)方面：
?。ㄒ唬╅_(kāi)發(fā)商品房與出租商品房籌劃有些房屋
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