孝感會計稅務(wù)實務(wù)：當前我國房地產(chǎn)業(yè)偷逃稅存在的問題及其治理(二)

　　有權(quán)，同時，保留地租也是深化土地使用制度改革和財稅制度改革的需要；“正稅”，即合理調(diào)整稅制，避免重復征稅，改變開發(fā)與交易環(huán)節(jié)畸重而保有環(huán)節(jié)畸輕的狀況，向?qū)挾惢?、減稅種、低稅率的國際通行方向靠攏。建立科學的物業(yè)稅收體系；“清費”，即對收費項目進行嚴格清理，除少數(shù)確有必要的服務(wù)性收費項目以外，其他收費項目或者取消?；蛘吆喜橐粋€固定的稅種，糾正房地產(chǎn)收費的不規(guī)范的做法。同時。房地產(chǎn)稅改革必須堅持制度的公平性，以人為本，區(qū)別對待，切實為低收入家庭設(shè)置匹配的政策保障體系。

　?。?）擴大課稅范圍，確立房產(chǎn)稅在地方財政收入中的主體地位。世界上許多國家都以房產(chǎn)稅作為地方收入的主要來源。在美國，地方財政收入主要來自財產(chǎn)稅，占地方財政收入的80%左右，而房產(chǎn)稅是財產(chǎn)稅最重要的組成部分。在加拿大，一般財產(chǎn)稅已經(jīng)成為地方財政收入的主要來源，約占其全部收入的75%左右。而我國房地產(chǎn)稅收收入僅占地方財政收入的10%左右，因此，我國應(yīng)積極擴大房地產(chǎn)稅的課稅范圍，增加政府的財政收人：①擴大課稅范圍。我國目前房地產(chǎn)稅收課稅范圍較狹窄，課稅范圍應(yīng)以非工業(yè)區(qū)的居民住宅和建筑物為宜。各地政府可以根據(jù)具體情況調(diào)整。在中西部地區(qū)，由于農(nóng)村經(jīng)濟基礎(chǔ)相對薄弱，可以對農(nóng)業(yè)區(qū)建筑物不征稅。而對手經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)、沿海經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，各地政府可以酌情對農(nóng)業(yè)區(qū)征稅，但要有一定的稅收優(yōu)惠。②應(yīng)當將個人房產(chǎn)納入房地產(chǎn)征稅范圍，這既有利于增加地方政府的稅收收人，緩解地方財政困難，又有利于抑制房地產(chǎn)開發(fā)過熱，緩解房價上升的壓力，實現(xiàn)房產(chǎn)資源的合理配置，同時還可以對個人財富進行調(diào)節(jié)，縮小貧富差距，保持社會的平衡與穩(wěn)定。

　?。?）建立規(guī)范合理的房地產(chǎn)稅收體系。建立規(guī)范、合理的房地產(chǎn)稅收體系，首先必須統(tǒng)一內(nèi)外房地產(chǎn)稅制，解決房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅征收的問題，具體措施可將現(xiàn)行的房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅合并為一個稅種，這樣計避免重復征稅，也體現(xiàn)出國民待遇原則，實現(xiàn)稅負的公平。其次將房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)作為課稅重點，這樣既可以為政府增加財政收入，又可以避免業(yè)主空置或低效率使用其房產(chǎn)，鼓勵不動產(chǎn)的流動，刺激交易活動，從而使房地產(chǎn)各要素達到優(yōu)化配置。推動房地產(chǎn)市場的發(fā)展。

　?。?）合理確定汁稅依據(jù)。目前。世界上各國保有環(huán)節(jié)的房地產(chǎn)稅是房地產(chǎn)稅制體系中的主要內(nèi)容，大多數(shù)國家選擇了以房地產(chǎn)的價值作為計稅依據(jù)，也就是以房地產(chǎn)的資本價值或評估價值為基礎(chǔ)。以房地產(chǎn)的資本價值或評估價值為計稅依據(jù)是在大多數(shù)情況下對不動產(chǎn)的市場價值進行課征，稅源豐富且有彈性，經(jīng)濟發(fā)展所帶來的升值因素能在稅收收入中得到較好的體現(xiàn)，基本符合量能負擔的原則。我同房地產(chǎn)稅制改革完全可以借鑒這種做法，并結(jié)合我國的具體情況加以調(diào)整，促進房地產(chǎn)稅收體系不斷完善。這樣不但可以使政府分享土地增值帶來的收益，獲得長期穩(wěn)定的收入來源。而且更有助于遏制房地產(chǎn)市場上的投機行為，提高土地資源的利用率。

　　（5）設(shè)置靈活的稅率。在稅率設(shè)計上可以借鑒國際上的一些經(jīng)驗。如可以采用比例稅率，并設(shè)定一個稅率幅度，在中央宏觀調(diào)控下，地方政府再根據(jù)本地區(qū)情況和房屋等級確定本地區(qū)的稅率，城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅、契稅等也可采用不同幅度的比例稅率，在土地資源稀缺的地方可以采用較高的比例稅率。在土地資源豐富的地方采用較低稅率，以促使土地資源的有效利用，取得更大的經(jīng)濟和社會效益。

　　（6）改革和完善房地產(chǎn)稅費體系。市場經(jīng)濟要求科學地確定稅費體系，理清目前房地產(chǎn)業(yè)的稅費關(guān)系。要通過清費改稅，減輕企業(yè)負擔。擴大稅收規(guī)模。具體講，保留補償性、資源性和證照性的收費項目，同時將具有經(jīng)營性質(zhì)的房地產(chǎn)收費從行政事業(yè)性收費中分離出去，以規(guī)范政府行為。對一部分納人國家預算、管理比較規(guī)范的基金和收費項目可考慮保留，其他屬于管理性和建設(shè)性的收費項目一律取消。

　?。?）完善稅收征管法規(guī)，健全稅收監(jiān)督和懲罰機制。發(fā)達國家很重視稅收立法。大都建立了比較健全的稅收征管法規(guī)。如加拿大規(guī)定業(yè)主必須向政府繳納房地產(chǎn)稅，用于公共服務(wù)，對逾期繳納房地產(chǎn)稅者，將進行罰款，連續(xù)三年欠繳者，政府有權(quán)將其物業(yè)進行拍賣，以其收入繳納房地產(chǎn)稅。為了保證房地產(chǎn)稅能夠及時收取，防止偷稅、漏稅、抗稅行為的發(fā)生，我國可借鑒加拿大的征管經(jīng)驗，結(jié)合我國的實際情況，對房地產(chǎn)稅進行改革并不斷完善。同時，還要加強房地產(chǎn)稅法知識的宣傳。提高居民對房地產(chǎn)稅的認識和繳納的自覺性。這樣，既可以優(yōu)先刺激房地產(chǎn)業(yè)的投資與消費。又可促進房地產(chǎn)業(yè)有序、健康地發(fā)展，同時也符合稅收的效率原則。

　　3.稅務(wù)機關(guān)打擊房地產(chǎn)業(yè)涉稅違法行為的力度不夠。首先，稅務(wù)機關(guān)掌握房地產(chǎn)開發(fā)項目的信息較少。在房地產(chǎn)開發(fā)過程中難以有效地參與管理和監(jiān)控，客觀上給了房地產(chǎn)業(yè)納稅人偷逃稅款的機會。其次，稅務(wù)部門檢查稅收工作一般是按年度進行的，但房地產(chǎn)企業(yè)大部分都是跨年度、跨地域滾動開發(fā)，流動性較大，很容易造成虧損的假象。不少房地產(chǎn)開發(fā)商往往是一個樓盤還沒有賣完，沒有等到結(jié)算。就用賣房款去開發(fā)另一個樓盤，盡管樓盤銷售了不了；但賬面上卻一直是虧損的。還有的開發(fā)商拿到一個項目成立一個公司，等這個項目完成后立即注銷舊公司成立新公司，利用新辦企業(yè)偷逃稅款。再次，稅務(wù)人員在查處涉稅案件過程中受到各種因素干擾，導致行政處罰力度不足。偷逃稅成本不高是造成該行業(yè)納稅人屢查屢犯、屢教不改的重要原因。

 　　　　

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