宜春會(huì)計(jì)稅務(wù)實(shí)務(wù)：看房地產(chǎn)開發(fā)公司是如何偷稅漏稅的(一)

　　2007年1月20日，某市地方稅務(wù)局稽查局（以下簡(jiǎn)稱稽查局）收到一封群眾舉報(bào)信，反映某房地產(chǎn)開發(fā)公司有銷售收入不入賬、做假賬等嚴(yán)重偷稅行為。針對(duì)舉報(bào)信和舉報(bào)材料反映的內(nèi)容，稽查局領(lǐng)導(dǎo)按規(guī)定將該公司列入了檢查計(jì)劃。

　　（二）納稅人基本情況

　　某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司成立于2003年12月，是由集體企業(yè)改制而成，股東全部為自然人，注冊(cè)資本5000萬(wàn)元。具有國(guó)家二級(jí)房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)。公司成立以來，在市內(nèi)黃金地段，先后成功開發(fā)了“A花園”和“B新城”兩個(gè)比較有影響力的高檔住宅小區(qū)和兩座正在施工中的豪華寫字樓，其中兩個(gè)住宅小區(qū)已經(jīng)開發(fā)完畢，賬面上體現(xiàn)全部銷售完畢。

　　二、檢查過程與檢查方法

　?。ㄒ唬z查預(yù)案

　　舉報(bào)人舉報(bào)該公司存在收入不入賬、做假賬等嚴(yán)重偷稅行為，但沒有提供具體的線索和相關(guān)證據(jù)，舉報(bào)人堅(jiān)稱，如果稅務(wù)機(jī)關(guān)不查處，還要繼續(xù)向上一級(jí)稅務(wù)機(jī)關(guān)舉報(bào)。稽查局領(lǐng)導(dǎo)對(duì)此高度重視，召集有關(guān)人員專門召開會(huì)議，進(jìn)行了細(xì)致研究和周密部署，并成立了由一名副局長(zhǎng)為組長(zhǎng)，五名稽查業(yè)務(wù)骨干為成員的專案小組。根據(jù)會(huì)議部署，檢查小組制定了詳細(xì)的檢查計(jì)劃和實(shí)施方案。

　?。ǘz查具體方法

　　檢查人員經(jīng)過初步查看征管資料和外部調(diào)查，了解到某房地產(chǎn)公司生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理較規(guī)范，財(cái)務(wù)核算制度健全，財(cái)務(wù)人員對(duì)會(huì)計(jì)和稅收業(yè)務(wù)知識(shí)也比較熟悉，該單位2005年被市政府評(píng)為“納稅百?gòu)?qiáng)單位”。面對(duì)這些情況，檢查人員有些猶豫：到底是舉報(bào)人出于個(gè)人目的惡意報(bào)復(fù)，還是該單位偷稅手段隱蔽。為穩(wěn)妥起見，報(bào)經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)，決定以房地產(chǎn)行業(yè)稅收專項(xiàng)檢查的名義，正常調(diào)取該單位2004-2006年的賬務(wù)資料進(jìn)行檢查。

　　根據(jù)檢查計(jì)劃，檢查人員打破“就賬查賬”的常規(guī)檢查方法，采取全面檢查與重點(diǎn)檢查、賬面檢查與實(shí)地檢查相結(jié)合的方法，以營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅和企業(yè)所得稅為重點(diǎn)檢查稅種，以商品房開發(fā)面積、銷售價(jià)格及售房收入為重點(diǎn)檢查項(xiàng)目，對(duì)該單位進(jìn)行“解剖式”檢查。

　　1.核對(duì)賬務(wù)資料

　　檢查人員分成兩個(gè)小組，*9組檢查人員，把“A花園”和“B新城”兩個(gè)小區(qū)的征用土地費(fèi)用、建筑安裝成本、配套費(fèi)、商品房開發(fā)面積、商品房銷售面積、商品房銷售數(shù)量、銷售收入等內(nèi)容進(jìn)行了詳細(xì)的統(tǒng)計(jì)和核查，并制成電子表格進(jìn)行歸類分析，進(jìn)而全面掌握企業(yè)賬面開發(fā)經(jīng)營(yíng)成本、收入和地方稅收申報(bào)繳納等情況。同時(shí)，第二組檢查人員從公司的“工程資料賬”方面入手，責(zé)令該單位提供以下經(jīng)營(yíng)管理資料：土地征用協(xié)議、土地使用證、規(guī)劃設(shè)計(jì)平面圖、建筑施工合同、工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告、工程決算書、房屋測(cè)繪報(bào)告、商品房預(yù)售許可證、銷售臺(tái)賬、銷售合同等。分小區(qū)、分樓盤，分年份，把公司成立以來所有的商品房開發(fā)面積、竣工驗(yàn)收面積、可銷售面積、銷售價(jià)格、預(yù)收款項(xiàng)、銷售收入等項(xiàng)目進(jìn)行了認(rèn)真細(xì)致的檢查和統(tǒng)計(jì)。經(jīng)過20多天緊張有序的工作，*9組檢查人員初步的檢查結(jié)果是：該單位除了賬面一部分房款用自制內(nèi)部收據(jù)代替發(fā)票入賬和少繳納城鎮(zhèn)土地使用稅65400元外，沒有發(fā)現(xiàn)舉報(bào)人所說的收入不入賬問題。該單位賬務(wù)處理比較規(guī)范完整，賬面上的銷售面積、銷售價(jià)格、銷售收入、銷售利潤(rùn)等都比較符合邏輯關(guān)系。該公司對(duì)查出的上述問題予以認(rèn)可。

　　2.進(jìn)一步檢查工程資料

　　檢查人員沒有輕信對(duì)賬面的檢查結(jié)論，而是繼續(xù)對(duì)該單位“工程資料賬”進(jìn)行檢查。根據(jù)工程設(shè)計(jì)圖紙、工程決算書、工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告和預(yù)售許可證等資料，逐一統(tǒng)計(jì)了每個(gè)小區(qū)、每個(gè)樓盤的建筑工程決算面積、可供銷售的面積。根據(jù)企業(yè)提供的商品房銷售合同，逐一統(tǒng)計(jì)出了全部的銷售面積，包括主房、配房、閣樓和停車位等各部分面積。20多天后，第二檢查小組的有關(guān)統(tǒng)計(jì)和檢查數(shù)據(jù)資料終于出來了。經(jīng)過對(duì)*9小組與第二小組取得的資料匯總對(duì)比分析，“A花園”整個(gè)小區(qū)決算面積（可銷售面積）為157296平方米，財(cái)務(wù)賬面上實(shí)際銷售的面積為148796平方米，存在約7050平方米的差額。“B新城”整個(gè)小區(qū)決算面積（可銷售面積）為125410平方米，財(cái)務(wù)賬面上實(shí)際銷售的面積為120430平方米，存在約4980平方米的差額。即截止2006年12月31日，該公司賬面上應(yīng)該還有約12030平方米的開發(fā)產(chǎn)品，但實(shí)際上，該公司賬面上兩個(gè)住宅小區(qū)的“開發(fā)產(chǎn)品”、“開發(fā)成本”期末均無余額，開發(fā)產(chǎn)品即商品房已經(jīng)全部銷售完畢。

　　3.實(shí)地調(diào)查核實(shí)

　　在與企業(yè)財(cái)務(wù)人員核實(shí)上述情況時(shí)，他們一口否認(rèn)存在差額的事實(shí)，一會(huì)兒說是商品房銷售合同上的面積不準(zhǔn)確，一會(huì)兒又說是檢查人員的統(tǒng)計(jì)錯(cuò)誤造成的。為確保數(shù)據(jù)萬(wàn)無一失，一組檢查人員又加班加點(diǎn)對(duì)有關(guān)資料重新核對(duì)了一遍，也沒有發(fā)現(xiàn)統(tǒng)計(jì)錯(cuò)誤。另一組檢查人員又先后去了建設(shè)局、房產(chǎn)管理局、規(guī)劃局等單位進(jìn)行了外圍調(diào)查取證，調(diào)出了與該公司工程開發(fā)施工有關(guān)的工程決算書、工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告、商品房預(yù)售許可證和商品房銷售合同等關(guān)鍵性外部證據(jù)資料。經(jīng)比對(duì)，有關(guān)內(nèi)容與企業(yè)提供的原始資料內(nèi)容是一致的，此舉進(jìn)一步鞏固了檢查證據(jù)資料，尤其是房屋銷售面積的證據(jù)。那兩組統(tǒng)計(jì)面積為什么會(huì)出現(xiàn)如此大的差額呢？問題是不是就出在這差額上呢？針對(duì)決算面積與實(shí)際銷售面積存在差額的這一重大疑點(diǎn)，面對(duì)財(cái)務(wù)人員拒不承認(rèn)差額事實(shí)和推諉的狀況，檢查人員積極做好財(cái)務(wù)人員的思想工作，先后五次到兩個(gè)小區(qū)的現(xiàn)場(chǎng)查看。通過對(duì)每個(gè)小區(qū)，每個(gè)樓盤的逐一核對(duì)，最后終于發(fā)現(xiàn)了面積存在差額的原因，該公司故意隱匿開發(fā)產(chǎn)品和銷售不入賬等違法事實(shí)逐步浮出水面。原來，“A花園”小區(qū)的面積差額原因在于地下停車位。該小區(qū)的地下停車場(chǎng)決算面積為16650平方米，以每個(gè)30平方米的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃出了555個(gè)停車位用于銷售，車位全部銷售完畢。而該公司財(cái)務(wù)賬“開發(fā)產(chǎn)品-停車位”實(shí)際入賬只有366個(gè)計(jì)10980平方米，差額即實(shí)際少入賬“開發(fā)產(chǎn)品-停車位”189個(gè)計(jì)5670平方米。“B新城”的面積差額源自沿街商用房，該小區(qū)的沿街商用房決算面積為25360平方米，而該公司財(cái)務(wù)“開發(fā)產(chǎn)品-沿街商用房”實(shí)際入賬只有20380平方米，差額即實(shí)際少入賬“開發(fā)產(chǎn)品-沿街商用房”

 　　　　

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