低價(jià)取得土地如何確定房產(chǎn)原值計(jì)繳房產(chǎn)稅？

　　問(wèn)：《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于安置殘疾人就業(yè)單位城鎮(zhèn)土地使用稅等政策的通知》(財(cái)稅〔2010〕121號(hào))第三條規(guī)定，對(duì)按照房產(chǎn)原值計(jì)稅的房產(chǎn)，無(wú)論會(huì)計(jì)上如何核算，房產(chǎn)原值均應(yīng)包含地價(jià)，包括為取得土地使用權(quán)支付的價(jià)款、開發(fā)土地發(fā)生的成本費(fèi)用等。

　　實(shí)務(wù)中，有的地方政府出于招商引資的需要，以極低的地價(jià)甚至零地價(jià)換取投資。但是，企業(yè)必須通過(guò)“招拍掛”的方式取得土地使用權(quán)，并持與國(guó)土資源管理部門簽訂的《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》、支付土地出讓金的收據(jù)等相關(guān)資料辦理土地使用權(quán)過(guò)戶手續(xù)。由于合同出讓價(jià)即競(jìng)得價(jià)為市場(chǎng)價(jià)，因此，政府招商引資的協(xié)議(或者承諾)地價(jià)與競(jìng)得地價(jià)的差別較大。一方面，企業(yè)必須履行土地使用權(quán)出讓合同;另一方面，政府必須履行招商引資的協(xié)議(或者承諾)。在這種情況下，其地價(jià)差額一般由政府承擔(dān)，操作辦法是：如果企業(yè)按競(jìng)得地價(jià)繳納了土地出讓金，由政府財(cái)政部門將地價(jià)差額直接返還給企業(yè);如果企業(yè)沒(méi)有支付地價(jià)差額，由政府財(cái)政部門按地價(jià)差額給企業(yè)開出土地出讓金收據(jù)而非實(shí)際向企業(yè)收取出讓金，相當(dāng)于政府為企業(yè)支付了地價(jià)差額部分的土地出讓金，亦相當(dāng)于企業(yè)取得了政府給予的補(bǔ)助。企業(yè)對(duì)競(jìng)得土地的賬務(wù)處理，有的按地價(jià)總額(合同地價(jià)與相關(guān)稅費(fèi)之和)計(jì)入無(wú)形資產(chǎn)，將差額部分計(jì)入資本公積(有的計(jì)入營(yíng)業(yè)外收入，有的計(jì)入遞延收益)，有的只將實(shí)際支付的出讓金及其相關(guān)稅費(fèi)計(jì)入無(wú)形資產(chǎn)，差額部分即便有出讓金收據(jù)也不入賬，而是賬外管理。

　　上述是否正確?

　　答：不管是總額入賬還是差額入賬，企業(yè)都應(yīng)按地價(jià)總額依政策規(guī)定并入房產(chǎn)原值申報(bào)房產(chǎn)稅。舉例說(shuō)明如下：

　　某食品有限公司于2008年7月3日以1819萬(wàn)元價(jià)格競(jìng)得一塊86735平方米的土地，并于2008年8月2日與國(guó)土資源局簽訂了《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》，合同地價(jià)為1819萬(wàn)元。由于該公司為政府招商引資企業(yè)，政府與該公司事先簽有《投資協(xié)議書》，協(xié)議規(guī)定，政府對(duì)出讓給企業(yè)的土地實(shí)行價(jià)費(fèi)包干，每畝3萬(wàn)元。因此，該公司實(shí)際支付契稅72.8萬(wàn)元、耕地占用稅346.9萬(wàn)元、其他費(fèi)用29.5元等共計(jì)449.2萬(wàn)元后，因每畝費(fèi)用已超過(guò)3萬(wàn)元而未支付合同規(guī)定的地價(jià)款1819萬(wàn)元，財(cái)政局于2008年10月21日給該公司開出了一份1819萬(wàn)元的土地出讓金專用收據(jù)，該公司財(cái)務(wù)部門根據(jù)上述業(yè)務(wù)進(jìn)行如下賬務(wù)處理(單位：萬(wàn)元，下同)：

　　支付相關(guān)稅費(fèi)時(shí)

　　借： 無(wú)形資產(chǎn)　　　449.2

　　貸：銀行存款　　　449.2.

　　該公司因取得財(cái)政局開出的一份1819萬(wàn)元的土地出讓金專用收據(jù)沒(méi)有實(shí)際付款而將此收據(jù)單獨(dú)保管，沒(méi)有入賬。

　　分析

　　根據(jù)投資協(xié)議，財(cái)政部門給該公司開出了1819萬(wàn)元的土地出讓金專用收據(jù)，而該公司沒(méi)有實(shí)際支付，相當(dāng)于政府為該公司支付了1819萬(wàn)元的土地出讓金。根據(jù)《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》的規(guī)定，該公司應(yīng)作如下賬務(wù)處理：

　　借：無(wú)形資產(chǎn)——土地　　　　　　1819

　　貸：營(yíng)業(yè)外收入——政府補(bǔ)貼　　1819.

　　雖然該公司實(shí)際上沒(méi)有進(jìn)行上述賬務(wù)處理，只將取得土地實(shí)際支付的相關(guān)稅費(fèi)449.2萬(wàn)元計(jì)入無(wú)形資產(chǎn)，但不能改變?cè)撟谕恋貙?shí)際價(jià)值為2268.2萬(wàn)元的事實(shí)。因此，無(wú)論該公司是否將土地出讓金入賬，都應(yīng)從2011年起，按土地實(shí)際價(jià)值依政策規(guī)定并入房產(chǎn)原值計(jì)繳房產(chǎn)稅。