時點界定遵循孰先原則

 

國稅發(fā)[2009]31號第三條規(guī)定，企業(yè)房地產開發(fā)經營業(yè)務包括土地的開發(fā)，建造、銷售住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物、附著物、配套設施等開發(fā)產品。除土地開發(fā)之外，其他開發(fā)產品符合下列條件之一的，應視為已經完工：（一）開發(fā)產品竣工證明材料已報房地產管理部門備案，（二）開發(fā)產品已開始投入使用，（三）開發(fā)產品已取得了初始產權證明。

 

毛利差額不必馬上計算

 

國稅發(fā)[2009]31號第九條規(guī)定，開發(fā)產品完工后，企業(yè)應及時結算其計稅成本并計算此前銷售收入的實際毛利額，同時將其實際毛利額與其對應的預計毛利額之間的差額，計入當年度企業(yè)本項目與其他項目合并計算的應納稅所得額。企業(yè)需要特別注意的是，售出開發(fā)產品實際毛利額與其對應的預計毛利額之間的差額，可以延遲到年度納稅申報時計入當年度應納稅所得額，而不必在開發(fā)產品完工的當時馬上計算。《企業(yè)所得稅法》第五十四條第三款規(guī)定，企業(yè)應當自年度終了之日起五個月內，向稅務機關報送年度企業(yè)所得稅納稅申報表，并匯算清繳，結清應繳應退稅款。因此，企業(yè)可充分利用毛利差額計入應納稅所得額的時間規(guī)定，能在資金的時間價值上獲得一定的好處。

 

完工時點不是成本核算終止日

 

國稅發(fā)〔2009〕31號第三十五條規(guī)定，開發(fā)產品完工以后，企業(yè)可在完工年度企業(yè)所得稅匯算清繳前選擇確定計稅成本核算的終止日，不得滯后。房地產開發(fā)企業(yè)掌握這一點非常重要，開發(fā)產品完工后，構成計稅成本的合理費用，沒有歸集全的可以在核算終止日前繼續(xù)歸集。比如上例的寫字樓完工時間為9月20日，企業(yè)確定計稅成本核算的終止日是12月31日，那么屬于該寫字樓計稅成本的費用仍可在9月20日~12月31日期間繼續(xù)歸集。

 

預提費用可以列入計稅成本

 

國稅發(fā)[2009]31號第三十二條規(guī)定，以下三條的預提（應付）費用可計入完工產品的計稅成本。（一）出包工程未最終辦理結算而未取得全額發(fā)票的，在證明資料充分的前提下，其發(fā)票不足金額可以預提，但最高不得超過合同總金額的10％；（二）公共配套設施尚未建造或尚未完工的，可按預算造價合理預提建造費用。此類公共配套設施必須符合已在售房合同、協(xié)議或廣告、模型中明確承諾建造且不可撤銷，或按照法律法規(guī)規(guī)定必須配套建造的條件；（三）應向政府上交但尚未上交的報批報建費用、物業(yè)完善費用可以按規(guī)定預提。物業(yè)完善費用是指按規(guī)定應由企業(yè)承擔的物業(yè)管理基金、公建維修基金或其他專項基金。

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