房屋、建筑物的預(yù)計使用年限往往低于其占用的土地使用權(quán)的預(yù)計使用年限，如企業(yè)所征用土地的使用期限是50年，而房屋、建筑物的折舊年限僅20年，則在房屋、建筑物折舊完畢并報廢后，其所占用的土地使用權(quán)的價值是隨房屋、建筑物提前攤?cè)氤杀径惽翱鄢?，還是按尚可使用年限保留相應(yīng)的價值?由于建筑物折舊年限與土地使用年限的差異帶來的問題究竟如何處理?
　　財政部《實施〈企業(yè)會計制度〉及其相關(guān)準(zhǔn)則問題解答》(財會〔2001〕43號，簡稱43號文)規(guī)定，如果土地使用權(quán)的預(yù)計使用年限高于房屋、建筑物的預(yù)計使用年限的，在預(yù)計該項房屋、建筑物的凈殘值時，應(yīng)當(dāng)考慮土地使用權(quán)的預(yù)計使用年限高于房屋、建筑物預(yù)計使用年限的因素，并作為凈殘值預(yù)留，待該房屋、建筑物報廢時，將凈殘值中相當(dāng)于尚可使用的土地使用權(quán)價值的部分，轉(zhuǎn)入繼續(xù)建造的房屋、建筑物的價值，如果不再繼續(xù)建造房屋、建筑物的，則將其價值轉(zhuǎn)入無形資產(chǎn)進行攤銷。如公司將土地連同地上房屋、建筑物一并出售的，按其賬面價值結(jié)轉(zhuǎn)固定資產(chǎn)清理。
　　在日常實務(wù)中，有相當(dāng)一部分的房屋、建筑物折舊年限已滿且已提足折舊，但仍在正常使用，而土地使用權(quán)沒有到期。對于這種情形，筆者認為，雖然會計制度和稅法均沒有明確規(guī)定，但不管是以房屋、建筑物計提折舊還是按照無形資產(chǎn)攤銷的方式，其計入稅前扣除的金額是相等的，即均是土地使用權(quán)的攤銷額。所以，對已提足折舊但仍在繼續(xù)使用的房屋、建筑物，應(yīng)該將原預(yù)計的殘值繼續(xù)掛賬，并按照土地使用權(quán)攤余的價值繼續(xù)計提折舊。
　　在實務(wù)中也有可能出現(xiàn)與上述情況恰恰相反的情形。在房屋、建筑物還沒有折舊完畢以前，土地使用權(quán)的期限已到，在此情形下，筆者認為應(yīng)該提前向國有土地管理部門提出申請，在得到許可后補繳土地出讓金以延續(xù)土地使用期限，在獲得繼續(xù)使用土地的批準(zhǔn)后，可將補繳的土地使用費補記入相關(guān)房屋、建筑物的成本，并在新續(xù)土地使用權(quán)的使用期限內(nèi)平均攤銷(或計提折舊)。
　　但是，在日常會計實務(wù)中，許多企業(yè)往往在將土地成本一次性地全部轉(zhuǎn)入所建房屋或建筑物的成本后，按照固定資產(chǎn)原值(含土地使用權(quán)的全部價值)全額計提折舊，忽略了土地使用權(quán)預(yù)計使用年限高于房屋、建筑物預(yù)計使用年限的因素，從而多計提折舊，少實現(xiàn)了利潤，少繳了所得稅。所以，對于一般企業(yè)而言，在將征用土地使用權(quán)的成本轉(zhuǎn)入房屋、建筑物并構(gòu)成房屋、建筑物的實際成本以后，應(yīng)當(dāng)考慮因土地使用權(quán)的預(yù)計使用年限高于房屋、建筑物預(yù)計使用年限的因素并作為凈殘值預(yù)留，并按規(guī)定進行攤銷或計提折舊，以保證土地使用權(quán)相關(guān)會計核算的正確性。
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