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| 正文 |
“營改增”即將收官之際，不動產(chǎn)投資或將征稅的議題引起投資各方的密切關注，一些擁有土地或房屋等不動產(chǎn)的企業(yè)從稅收籌劃角度出發(fā)，將轉讓不動產(chǎn)的交易方式改變?yōu)橄纫圆粍赢a(chǎn)投資入股、后轉讓股權的交易方式。其結果就是不動產(chǎn)轉讓由一步到位的直接交易，演變?yōu)榉植降轿坏拈g接交易，因而節(jié)省了一大筆營業(yè)稅。
《財政部、國家稅務總局關于股權轉讓有關營業(yè)稅問題的通知》（財稅〔2002〕191號）*9條規(guī)定，以無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)投資入股，參與接受投資方利潤分配，共同承擔投資風險的行為，不征收營業(yè)稅；第二條規(guī)定，對股權轉讓不征收營業(yè)稅。
不動產(chǎn)不征稅而動產(chǎn)征稅，理在何方？
根據(jù)《中華人民共和國增值稅暫行條例實施細則》第四條規(guī)定，將自產(chǎn)、委托加工或者購進的貨物作為投資，提供給其他單位或者個體工商戶，視同銷售貨物。
為什么將作為動產(chǎn)的貨物對外進行投資，應當視同銷售繳納增值稅？原因在于，增值稅實行鏈條式抵扣，對外投資的貨物在自產(chǎn)、委托加工或者購進的環(huán)節(jié)，其增值稅進項稅額允許抵扣。
為什么將作為不動產(chǎn)的土地或房屋對外進行投資，不征收營業(yè)稅？原因在于，營業(yè)稅實行道道征稅而不抵扣，為鼓勵對外投資和盤活資產(chǎn)，財稅〔2002〕191號文件給出了不征稅的優(yōu)惠。
動產(chǎn)和不動產(chǎn)同樣是資產(chǎn)，卻因為屬于不同的征稅范疇，因而得到不一樣的稅收待遇。那么，在“營改增”以后，動產(chǎn)和不動產(chǎn)都屬于增值稅的征稅范疇了，是否會得到同樣的稅收待遇呢？從增值稅實行鏈條式抵扣的原理出發(fā)，筆者認為答案已經(jīng)很清楚了。
如果不動產(chǎn)繼續(xù)不征稅，后果如何？
“營改增”以后，如果繼續(xù)保持現(xiàn)行政策不變，即：以動產(chǎn)投資繳納增值稅，以不動產(chǎn)投資不繳納增值稅，我們可以試想一下，投資各方的稅收利益會發(fā)生什么樣的變化？
首先是投資方。一方面，投資方以不動產(chǎn)對外投資，其不動產(chǎn)在自產(chǎn)或購進環(huán)節(jié)的進項稅額允許抵扣；另一方面，因為不動產(chǎn)投資不征收增值稅，投資方無銷項稅額，勢必造成投資方的增值稅進銷倒掛。
其次是被投資方。一方面，因為投資方不征收增值稅，不能給被投資方開具增值稅專用發(fā)票，被投資方無增值稅進項稅額可以抵扣；另一方面，被投資方在處置不動產(chǎn)時，應當按全額適用稅率計算繳納增值稅。
也就是說，被投資方需要為投資方的不征稅規(guī)定“埋單”。與其由被投資方“埋單”，不如由投資方繳稅，免得投資方增值稅進銷倒掛，而被投資方又得不到抵扣。
總而言之，“營改增”以后，不動產(chǎn)投資將征稅，已成必然趨勢。
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