問(wèn)：我公司為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，應(yīng)政府要求在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中配套建設(shè)廉租房。請(qǐng)問(wèn)：
1.向政府無(wú)償移交的廉租房應(yīng)如何進(jìn)行稅務(wù)處理，是否視同銷售繳納營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅和企業(yè)所得稅？
2.政府在拍賣土地公告的規(guī)劃條件中，明確要求按比例建造廉租房然后再無(wú)償移交政府，可否視同廉租房是取得土地的代價(jià)，土地成本按回遷房的辦法確認(rèn)？
答：1、《營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第五條規(guī)定，納稅人有下列情形之一的，視同發(fā)生應(yīng)稅行為：
（一）單位或者個(gè)人將不動(dòng)產(chǎn)或者土地使用權(quán)無(wú)償贈(zèng)送其他單位或者個(gè)人；
因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將配建廉租房無(wú)償移交政府應(yīng)視同發(fā)生應(yīng)稅行為，計(jì)繳營(yíng)業(yè)稅。
《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第二條規(guī)定，條例第二條所稱的轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入，是指以出售或者其他方式有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。不包括以繼承、贈(zèng)與方式無(wú)償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。
關(guān)于細(xì)則中贈(zèng)與所包括的范圍問(wèn)題。《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問(wèn)題規(guī)定的通知》（財(cái)稅字[1995]048號(hào)）規(guī)定，細(xì)則所稱的贈(zèng)與是指如下情況：
（一）房產(chǎn)所有人，土地使用權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)，土地使用權(quán)贈(zèng)與直系親屬或承擔(dān)直接贍養(yǎng)義務(wù)人的。
（二）房產(chǎn)所有人，土地使用權(quán)所有人通過(guò)中國(guó)境內(nèi)非營(yíng)利的社會(huì)團(tuán)體，國(guó)家機(jī)關(guān)將房屋產(chǎn)權(quán)，土地使用權(quán)贈(zèng)與教育，民政和其他社會(huì)福利，公益事業(yè)的。
上述社會(huì)團(tuán)體是指中國(guó)青少年發(fā)展基金會(huì)，希望工程基金會(huì)，宋慶齡基金會(huì)，減災(zāi)委員會(huì)，中國(guó)紅十字會(huì)，中國(guó)殘疾人聯(lián)合會(huì)，全國(guó)老年基金會(huì)，老區(qū)促進(jìn)會(huì)以及經(jīng)民政部門批準(zhǔn)成立的其他非營(yíng)利的公益性組織。
根據(jù)上述規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將配建廉租房無(wú)償移交政府，屬于公益性捐贈(zèng)，不需繳納土地增值稅。
《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)處置資產(chǎn)所得稅處理問(wèn)題的通知》（國(guó)稅函[2008]828號(hào)）第二條規(guī)定，企業(yè)將資產(chǎn)移送他人的下列情形，因資產(chǎn)所有權(quán)屬已發(fā)生改變而不屬于內(nèi)部處置資產(chǎn)，應(yīng)按規(guī)定視同銷售確定收入。
（五）用于對(duì)外捐贈(zèng)；
第三條規(guī)定，企業(yè)發(fā)生本通知第二條規(guī)定情形時(shí)，屬于企業(yè)自制的資產(chǎn)，應(yīng)按企業(yè)同類資產(chǎn)同期對(duì)外銷售價(jià)格確定銷售收入；屬于外購(gòu)的資產(chǎn)，可按購(gòu)入時(shí)的價(jià)格確定銷售收入。
根據(jù)上述規(guī)定，你公司將廉租房無(wú)償移交政府應(yīng)按同類資產(chǎn)對(duì)外銷售價(jià)確定視同銷售收入，
《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于廉租住房經(jīng)濟(jì)適用住房和住房租賃有關(guān)稅收政策的通知》（財(cái)稅[2008]24號(hào)）*9條第（八）款規(guī)定，企事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體以及其他組織于2008年1月1日前捐贈(zèng)住房作為廉租住房的，按《中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅暫行條例》（國(guó)務(wù)院令第137號(hào)）、《中華人民共和國(guó)外商投資企業(yè)和外國(guó)企業(yè)所得稅法》有關(guān)公益性捐贈(zèng)政策執(zhí)行；2008年1月1日后捐贈(zèng)的，按《中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅法》有關(guān)公益性捐贈(zèng)政策執(zhí)行。個(gè)人捐贈(zèng)住房作為廉租住房的，捐贈(zèng)額未超過(guò)其申報(bào)的應(yīng)納稅所得額30%的部分，準(zhǔn)予從其應(yīng)納稅所得額中扣除。
《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于公益性捐贈(zèng)稅前扣除有關(guān)問(wèn)題的通知》（財(cái)稅[2008]160號(hào)）*9條規(guī)定，企業(yè)通過(guò)公益性社會(huì)團(tuán)體或者縣級(jí)以上人民政府及其部門，用于公益事業(yè)的捐贈(zèng)支出，在年度利潤(rùn)總額12%以內(nèi)的部分，準(zhǔn)予在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)扣除。年度利潤(rùn)總額，是指企業(yè)依照國(guó)家統(tǒng)一會(huì)計(jì)制度的規(guī)定計(jì)算的大于零的數(shù)額。
第五條規(guī)定，本通知*9條所稱的縣級(jí)以上人民政府及其部門和第二條所稱的國(guó)家機(jī)關(guān)均指縣級(jí)（含縣級(jí)，下同）以上人民政府及其組成部門和直屬機(jī)構(gòu)。
第八條規(guī)定，公益性社會(huì)團(tuán)體和縣級(jí)以上人民政府及其組成部門和直屬機(jī)構(gòu)在接受捐贈(zèng)時(shí)，應(yīng)按照行政管理級(jí)次分別使用由財(cái)政部或省、自治區(qū)、直轄市財(cái)政部門印制的公益性捐贈(zèng)票據(jù)，并加蓋本單位的印章；對(duì)個(gè)人索取捐贈(zèng)票據(jù)的，應(yīng)予以開(kāi)具。
新設(shè)立的基金會(huì)在申請(qǐng)獲得捐贈(zèng)稅前扣除資格后，原始基金的捐贈(zèng)人可憑捐贈(zèng)票據(jù)依法享受稅前扣除。
第九條規(guī)定，公益性社會(huì)團(tuán)體和縣級(jí)以上人民政府及其組成部門和直屬機(jī)構(gòu)在接受捐贈(zèng)時(shí)，捐贈(zèng)資產(chǎn)的價(jià)值，按以下原則確認(rèn)：
（二）接受捐贈(zèng)的非貨幣性資產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)以其公允價(jià)值計(jì)算。捐贈(zèng)方在向公益性社會(huì)團(tuán)體和縣級(jí)以上人民政府及其組成部門和直屬機(jī)構(gòu)捐贈(zèng)時(shí)，應(yīng)當(dāng)提供注明捐贈(zèng)非貨幣性資產(chǎn)公允價(jià)值的證明，如果不能提供上述證明，公益性社會(huì)團(tuán)體和縣級(jí)以上人民政府及其組成部門和直屬機(jī)構(gòu)不得向其開(kāi)具公益性捐贈(zèng)票據(jù)。
根據(jù)上述規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)向政府無(wú)償移交廉租房，政府為縣級(jí)（含縣級(jí)）以上人民政府及其組成部門和直屬機(jī)構(gòu)的，你公司向其移交房屋時(shí)，應(yīng)提供房屋公允價(jià)值的證明，憑其開(kāi)具的公益性捐贈(zèng)票據(jù)。該支出（即視同銷售收入額）屬于公益性捐贈(zèng)，在年度利潤(rùn)總額12%以內(nèi)的部分，準(zhǔn)予在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)扣除。否則，該支出不能在稅前扣除。
2、廉租房不屬于回遷房。
《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》規(guī)定，取得土地使用權(quán)所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用。
《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法〉的通知》（國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)）規(guī)定，土地征用費(fèi)及拆遷補(bǔ)償費(fèi)。指為取得土地開(kāi)發(fā)使用權(quán)（或開(kāi)發(fā)權(quán)）而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，主要包括土地買價(jià)或出讓金、大市政配套費(fèi)、契稅、耕地占用稅、土地使用費(fèi)、土地閑置費(fèi)、土地變更用途和超面積補(bǔ)交的地價(jià)及相關(guān)稅費(fèi)、拆遷補(bǔ)償支出、安置及動(dòng)遷支出、回遷房建造支出、農(nóng)作物補(bǔ)償費(fèi)、危房補(bǔ)償費(fèi)等。
因此，政府在拍賣土地公告的規(guī)劃條件中明確要求按比例建造廉租房然后再無(wú)償移交政府，建造廉租房支出不屬于取得土地支付的地價(jià)款、不屬于土地征用費(fèi)及拆遷補(bǔ)償費(fèi)，不能計(jì)入土地成本中。