問:我公司是四川房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),現(xiàn)在有意進(jìn)入舊城改造項(xiàng)目,正在進(jìn)行這方面的談判,請(qǐng)問我公司在做舊城改造項(xiàng)目時(shí),應(yīng)該注意哪些稅收問題?另外普通商品房與非普通商品房是否必須分開核算,如果不分開核算自愿放棄增值額在20%以內(nèi)的免稅優(yōu)惠是否可行?
答:舊城拆遷改造涉稅應(yīng)注意如下問題:
1、關(guān)于以房產(chǎn)補(bǔ)償給被拆遷戶計(jì)征營(yíng)業(yè)稅問題。
《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于外商投資企業(yè)從事城市住宅小區(qū)建設(shè)征收營(yíng)業(yè)稅問題的批復(fù)》(國(guó)稅函發(fā)[1995]549號(hào))規(guī)定,……對(duì)償還面積與拆遷建筑面積相等的部分,由當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)按同類住宅房屋的成本價(jià)核定計(jì)征營(yíng)業(yè)稅,對(duì)最終轉(zhuǎn)讓時(shí)未作價(jià)結(jié)算的住宅區(qū)配套公共設(shè)施(如居委會(huì)用房,車棚,托兒所等),凡轉(zhuǎn)讓收入已包含在住宅房屋轉(zhuǎn)讓價(jià)格中并已征收營(yíng)業(yè)稅的,不再征收營(yíng)業(yè)稅。
根據(jù)上述規(guī)定,開發(fā)商以房產(chǎn)補(bǔ)償給被拆遷戶的,對(duì)補(bǔ)償面積與拆遷面積相等的部分,按同類住宅房屋的成本價(jià)核定計(jì)征‘銷售不動(dòng)產(chǎn)’的營(yíng)業(yè)稅;對(duì)補(bǔ)償面積超過(guò)拆遷面積的部分,按市場(chǎng)銷售價(jià)格計(jì)征‘銷售不動(dòng)產(chǎn)’的營(yíng)業(yè)稅。
2、關(guān)于拆遷安置土地增值稅計(jì)算問題。
《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》(國(guó)稅函[2010]220號(hào))規(guī)定:
(一)房地產(chǎn)企業(yè)用建造的本項(xiàng)目房地產(chǎn)安置回遷戶的,安置用房視同銷售處理,按《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》(國(guó)稅發(fā)[2006]187號(hào))第三條第(一)款規(guī)定確認(rèn)收入,同時(shí)將此確認(rèn)為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付給回遷戶的補(bǔ)差價(jià)款,計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi);回遷戶支付給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的補(bǔ)差價(jià)款,應(yīng)抵減本項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償費(fèi)。
(二)開發(fā)企業(yè)采取異地安置,異地安置的房屋屬于自行開發(fā)建造的,房屋價(jià)值按國(guó)稅發(fā)[2006]187號(hào)第三條第(一)款的規(guī)定計(jì)算,計(jì)入本項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi);異地安置的房屋屬于購(gòu)入的,以實(shí)際支付的購(gòu)房支出計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)。
(三)貨幣安置拆遷的,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)憑合法有效憑據(jù)計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)。
3、關(guān)于以房產(chǎn)補(bǔ)償給被拆遷戶(抵償債務(wù))計(jì)征所得稅問題。
《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》(國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào))第七條規(guī)定,企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于捐贈(zèng)、贊助、職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他企事業(yè)單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等行為,應(yīng)視同銷售,于開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移,或于實(shí)際取得利益權(quán)利時(shí)確認(rèn)收入(或利潤(rùn))的實(shí)現(xiàn)。確認(rèn)收入(或利潤(rùn))的方法和順序?yàn)椋?br>(一)按本企業(yè)近期或本年度最近月份同類開發(fā)產(chǎn)品市場(chǎng)銷售價(jià)格確定;
(二)由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)赝愰_發(fā)產(chǎn)品市場(chǎng)公允價(jià)值確定;
(三)按開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤(rùn)率確定。開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤(rùn)率不得低于15%,具體比例由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定。
4、關(guān)于既建普通標(biāo)準(zhǔn)住宅又有其他類型房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目如何計(jì)稅的問題。
《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》(財(cái)稅字[1995]48號(hào))規(guī)定,對(duì)納稅人既建普通標(biāo)準(zhǔn)住宅又搞其他房地產(chǎn)開發(fā)的,應(yīng)分別核算增值額。不分別核算增值額或不能準(zhǔn)確核算增值額的,其建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不能適用條例第八條(一)項(xiàng)的免稅規(guī)定。
根據(jù)上述規(guī)定,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)既建造普通住宅,又建造非普通住宅(非普通住宅包括:非普通住宅、車庫(kù)、營(yíng)業(yè)用房)的,納稅人必須按照不同開發(fā)品,分別計(jì)算扣除項(xiàng)目金額、增值額和增值率,繳納土地增值稅。否則其建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不得適用免稅規(guī)定。
5、關(guān)于建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的項(xiàng)目管理。
《四川省地方稅務(wù)局關(guān)于加強(qiáng)土地增值稅減免項(xiàng)目管理的通知》(川地稅函發(fā)[1997]233號(hào))規(guī)定,建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅,納稅人應(yīng)向房地產(chǎn)所在地地方稅務(wù)機(jī)關(guān)提出申請(qǐng),并提供該住宅項(xiàng)目立項(xiàng)時(shí)計(jì)委等有關(guān)部門對(duì)該工程的名稱、造價(jià)、結(jié)構(gòu)、內(nèi)部裝修等內(nèi)容認(rèn)定的相關(guān)文件,經(jīng)房地產(chǎn)所在地地方稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)其免稅條件進(jìn)行審核后,報(bào)所在地縣級(jí)以上地方稅務(wù)機(jī)關(guān)審批(含縣級(jí),下同)。房地產(chǎn)交易金額達(dá)到1000萬(wàn)元及其以上的,房地產(chǎn)所在地地方稅務(wù)機(jī)關(guān)審核后,逐級(jí)上報(bào)省局審核確屬建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅,且增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的,將下文批復(fù)免予征收土地增值稅,所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)據(jù)此為納稅人辦理有關(guān)免稅事宜。
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