問：我公司現(xiàn)要拆遷改造的舊城工程項目，涉及到要交包括劃轉(zhuǎn)出讓、用途改變、容積率調(diào)增等費用支出。請問：
1、這幾項費用是否就構(gòu)成了我公司的土地成本？我公司在進行賬務(wù)處理時直接計入開發(fā)成本嗎？
2、因土地證都在各住戶手中，我公司需要收齊后再到國土局辦理過戶到我公司手續(xù)。辦理過戶涉及到契稅的繳納，請問我公司繳納契稅的計稅依據(jù)如何確定？
答：1、《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法〉的通知》（國稅發(fā)[2009]31號）第二十七條規(guī)定，開發(fā)產(chǎn)品計稅成本支出的內(nèi)容如下：
（一）土地征用費及拆遷補償費。指為取得土地開發(fā)使用權(quán)（或開發(fā)權(quán)）而發(fā)生的各項費用，主要包括土地買價或出讓金、大市政配套費、契稅、耕地占用稅、土地使用費、土地閑置費、土地變更用途和超面積補交的地價及相關(guān)稅費、拆遷補償支出、安置及動遷支出、回遷房建造支出、農(nóng)作物補償費、危房補償費等。
因此，問題所述的因劃轉(zhuǎn)出讓、用途改變、容積率調(diào)增等內(nèi)容繳納的費用屬于取得土地的成本，但不包括被行政處罰的金額。
賬務(wù)處理上，可直接計入開發(fā)成本。
2、《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于國有土地使用權(quán)出讓等有關(guān)契稅問題的通知》（財稅[2004]134號）規(guī)定，出讓國有土地使用權(quán)的，其契稅計稅價格為承受人為取得該土地使用權(quán)而支付的全部經(jīng)濟利益。
以協(xié)議方式出讓的，其契稅計稅價格為成交價格。成交價格包括土地出讓金、土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗補償費、拆遷補償費、市政建設(shè)配套費等承受者應(yīng)支付的貨幣、實物、無形資產(chǎn)及其他經(jīng)濟利益。
沒有成交價格或者成交價格明顯偏低的，征收機關(guān)可依次按下列兩種方式確定：
1、評估價格：由政府批準設(shè)立的房地產(chǎn)評估機構(gòu)根據(jù)相同地段、同類房地產(chǎn)進行綜合評定，并經(jīng)當?shù)囟悇?wù)機關(guān)確認的價格。
2、土地基準地價：由縣以上人民政府公示的土地基準地價。
因此，應(yīng)按支付的成交價格作為契稅依據(jù)。若價格明顯偏低，主管稅務(wù)機關(guān)可核定成交價格。