退休小學(xué)教師鄧女士和先生在北京東四環(huán)有一套三居室，本來打算留給出國留學(xué)的女兒回來居住的，但是女兒畢業(yè)后已經(jīng)決定在國外發(fā)展。近期房產(chǎn)調(diào)控新政出臺，讓鄧女士和先生糾結(jié)不已：這第二套房到底是賣還是租更合適？
　　“新的樓市調(diào)控政策出來了，我也不知道自己這套房子到底是該租出去還是賣了，真糾結(jié)啊。”今年56歲，已經(jīng)退休在家的鄧女士感嘆著。鄧女士退休前是一名小學(xué)老師，先生早在中年的時(shí)候就離開國有企業(yè)經(jīng)商，目前自己經(jīng)營著一家公司。
　　第二套房是該賣還是租
　　讓鄧女士糾結(jié)的房子在北京東四環(huán)，是一套三居室，裝修比較不錯(cuò)。女兒出國讀研之前一家三口就住在那里，女兒出國后，她和先生覺著住大房子太冷清，于是又搬回北二環(huán)邊上一套80平方米左右的老房子。三居室就一直空著，沒舍得租出去，本意是女兒回來住。
　　“前年女兒畢業(yè)時(shí)突然告訴我們說不想回來了，已經(jīng)找工作了。”從那時(shí)起，鄧女士和先生就考慮過三居室的處置問題，沒想好，就擱置著。
　　新政出來的這幾天，鄧女士有些著急了，因?yàn)槭嵌追浚瑩?dān)心新政出臺后賣房要交20％的個(gè)人所得稅。她咨詢過中介，自己的三居室現(xiàn)在的市值大概400萬元左右，而當(dāng)初買的時(shí)候也就不到100萬元，按新的規(guī)定，刨除貸款利息以及裝修等成本，起碼要交40多萬元的稅。于是她開始聯(lián)系中介考慮出售的事情。
　　在此過程中，鄧女士了解到的信息又讓她開始猶豫到底是租還是賣了，這信息就是：要是出租的話，自己這種裝修好又家具電器齊全的房子，一個(gè)月租金能達(dá)到8000多元。
　　“沒想到租金這么高，一年就差不多十來萬元，相當(dāng)于一個(gè)人給掙工資呢。”鄧女士開始猶豫不決：賣了吧，擔(dān)心沒走完程序，就要執(zhí)行新政策了；租出去吧，又擔(dān)心以后出臺房產(chǎn)稅要交稅問題。”鄧女士一時(shí)不知道如何是好。
　　鄧女士表示，即使不考慮現(xiàn)在的調(diào)控措施，單純從養(yǎng)老角度考慮，她和先生也一直矛盾著：這房子到底每月拿租金好還是賣了更合適。
　　退休后喜歡旅游
　　鄧女士退休后每月領(lǐng)取的退休金有4000多元，先生還打理著公司，只是規(guī)模在逐漸有意識縮小，每月工資1萬元左右。日常生活開銷大概要3500元，其中包括每周去看望老人買些水果點(diǎn)心等的費(fèi)用，養(yǎng)車費(fèi)用1500元，孝親1000元。
　　年度收入方面，主要看先生的公司經(jīng)營情況了，多了七八萬元，少了也就4萬元左右吧。年度花銷除了逢年過節(jié)走親串友的必要支出1.5萬元左右外，另外一筆就是旅游費(fèi)用，鄧女士每年都要跟團(tuán)出去一兩次，最瘋狂的一次是她跟著車友會在北京周邊省市自駕轉(zhuǎn)了一圈。這部分費(fèi)用每年也要2萬元左右。
　　“我退休后的生活除了健身和養(yǎng)生外，就琢磨著好季節(jié)出游幾次。先生不愿意動窩，就經(jīng)營著他的小公司吧，人總要有點(diǎn)事情做。”
　　家庭資產(chǎn)方面，現(xiàn)金以及活存5萬元，定存200萬元，股票市值25萬元。自駕車市值8萬元，一套三居室市值400萬元，自住房市值300多萬元。
　　每月收支狀況 （單位／元）
　　收入支出
　　本人月收入4000房貸0
　　配偶收入10000基本生活開銷3500
　　其他收入0孝親1000
　　養(yǎng)車1500
　　合計(jì)14000合計(jì)6000
　　每月結(jié)余8000
　　年度收支狀況 （單位／萬元）
　　收入支出
　　年終獎(jiǎng)金4～8過節(jié)支出1.5
　　其他收入0出游2
　　合計(jì)4～8合計(jì)3.5
　　年度結(jié)余0.5~4.5
　　家庭資產(chǎn)負(fù)債狀況 （單位／萬元）
　　家庭資產(chǎn)家庭負(fù)債
　　活期及現(xiàn)金5房屋貸款0
　　定存200其他貸款0
　　股票市值25信用卡未付款0
　　自住房市值3000
　　投資房市值400
　　汽車市值8合計(jì)0
　　合計(jì)938
　　家庭資產(chǎn)凈值938
　　以靜制動 讓房子成為“實(shí)用”資產(chǎn)
　　鄧女士家庭的生命周期處于成熟期階段，女兒獨(dú)立生活并且已有工作收入，家庭的收入在此期間達(dá)到頂峰，支出逐漸降低，而鄧女士目前要做的是要準(zhǔn)備退休基金，控管投資風(fēng)險(xiǎn)。
　　以租養(yǎng)老 靜觀政策之變
　　現(xiàn)在，鄧女士最糾結(jié)的就是房產(chǎn)是租還是售的問題，我們可以從以下幾個(gè)方面作分析：
　　如果賣，問題比較簡單，只要鄧女士交齊40多萬元的稅款，便可得到400萬元左右的現(xiàn)金收入，之后的問題便是考慮如何用這筆錢來理財(cái)了。但由于鄧女士家每月結(jié)余并不多，若有突發(fā)狀況或是添置物件，很難保證不會動用這400萬元中的一些，而從一筆固定的存款中不斷地支取，想必在心理上感覺也不會太好吧。而且，賣出了房子，鄧女士家的固定資產(chǎn)比率必然會降低，而房屋相較于存款的抗通脹的保值功能也大大減少了。
　　若租，每月便多了8000元的現(xiàn)金收入，而房產(chǎn)依舊在保值增值中。由鄧女士家的資產(chǎn)狀況數(shù)據(jù)可以看出，鄧女士夫婦二人雖然總資產(chǎn)較高，沒有負(fù)債，但年收入在大城市來說并不可觀。
　　如果把房子出租的話，每月8000元的租金恰好可以很好提升家庭的結(jié)余。目前每月支出占收入的42.85%，有租金收入后每月支出僅占收入的27.27%，每月節(jié)余狀況有明顯改善。
　　目前“以房養(yǎng)老”逐漸浮出水面，這是一種我國已開始逐步嘗試的新理念，但目前制度尚不完善，因此鄧女士夫婦目前可以先采取以租養(yǎng)老的方式，靜觀之后的政策變化。
　　股票變基金 租金變定投
　　根據(jù)規(guī)律，在家庭的成熟期向衰老的過渡階段，應(yīng)逐漸減少股票配置，并增加資產(chǎn)中的債券。隨著年齡的增大，鄧女士和先生二人能在股市上投入的時(shí)間和精力會越來越少，與其耗費(fèi)精力關(guān)注市場變化，不如旅行、健身更適合。建議鄧女士適當(dāng)減少股票的持有，在市場好的環(huán)境下逐步減少配置，改投更穩(wěn)定的債市，可以以債券基金為主，債券基金的比率可以維持在40%~60%。
　　每個(gè)家庭都應(yīng)建立一筆家庭緊急備用金，以防突發(fā)意外情況，備用金一般為3～6個(gè)月的家庭月消費(fèi)支出額度，鄧女士家中的活期儲蓄5萬元已經(jīng)足夠。建議鄧女士將3個(gè)月的月支出，也就是18000元留作活期儲蓄，其余32000元可購買貨幣基金，以享受到定期存款的收益和活期存款的便利。而考慮到先生公司的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，建議鄧女士憑銀行資產(chǎn)申請一張額度較高的信用卡，以備緊急需要流動資金時(shí)使用。
　　目前各大銀行理財(cái)產(chǎn)品日漸豐富，其收益穩(wěn)定且高于同期定期存款，因此建議鄧女士將定期存款轉(zhuǎn)化為理財(cái)產(chǎn)品，并配置不同的產(chǎn)品周期，確保資產(chǎn)的流動性。鄧女士可以將200萬定期存款分為3部分，分別作3～6個(gè)月、一年至一年半以及三年或更長的理財(cái)產(chǎn)品，確保部分資產(chǎn)的流動性，兼顧收益。
　　鄧女士三居室的租金是一筆可觀的的現(xiàn)金流，而活期儲蓄和貨幣基金已經(jīng)可以滿足日常應(yīng)急的需要，因此可以做基金定投來積累周期性的閑散資金。
　　鄧女士夫婦都已年過55歲，正進(jìn)入重大疾病高發(fā)的年齡段，僅鄧女士一人有社保是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的。建議鄧女士夫婦適當(dāng)增加重大疾病保障，若由于年齡限制無法購買，則必須自己儲備一筆大病基金，保證該筆專享資金的流動性，以備不時(shí)之需。
　　旅行要舒適 分期更精明
　　鄧女士家的汽車市值8萬元，屬于較低檔家用車，而鄧女士喜愛旅游，自駕游舒適自在，愛車自然要舒適安全一些為好。剛好鄧女士每月添了8000元的租金收入，而夫妻二人也沒有任何負(fù)債，適當(dāng)?shù)卦黾右恍〔糠重?fù)債對于家庭不會有太大的壓力，因此建議鄧女士可以考慮汽車分期業(yè)務(wù)。假設(shè)置換后需作10萬元分期，分三年，以12%手續(xù)費(fèi)計(jì)算，期初付手續(xù)費(fèi)12000元，以后每月還款約2777元，不會影響到每月結(jié)余。
　　經(jīng)過上面的規(guī)劃調(diào)整，規(guī)劃后鄧女士年收入增加了96000元，凈收入增加了61676元，結(jié)余比率也有所提升，并且使得鄧女士開上了舒適、安全的轎車，房產(chǎn)也得到了保值增值。相信生活質(zhì)量、幸福指數(shù)隨著收入的增加也會相應(yīng)地提升。

 
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