地產基金（由于國內尚未推出REITS，這里說的概念均特指私募地產基金）在當前已非新鮮詞匯，整個地產行業(yè)涌動著地產基金熱潮，或者已經發(fā)起地產基金，或者正在醞釀中，尤其行業(yè)前列的公司做地產基金已是必須的選擇。
　　對于中小開發(fā)商，正常的地產融資渠道幾乎已經關閉，唯有私募基金看似一線希望，毋庸置疑這是地產基金熱的重要前提。
　　歷史告訴我們，逼上梁山的并非都是好漢，被迫擠入地產基金這個行當?shù)囊膊⒎嵌际敲靼兹耍热缯f，恐怕并沒有多少人真正明白地產基金要做的是什么。
　　地產基金做的事情一般情況是這樣：特定范圍的投資人經由某種信用機制，將資金委托專業(yè)的投資管理機構，投向特定類型的地產項目，在約定的期限內實現(xiàn)投資收益，完成資金從項目的退出后按照約定的分配機制向投資人進行分配。
　　既然稱作基金，實質就是一項金融活動，關注的就是現(xiàn)金流的流向、安全性與使用效率。地產基金的特殊性就是與地產項目的運作結合，可以通過項目權益的出售來實現(xiàn)退出，比傳統(tǒng)PE多了一重確定性，卻也因為需要介入地產運作環(huán)節(jié)而多了一層地產專業(yè)的特殊能力要求。
　　地產運作是一項極其復雜的活動，如同房價從來沒有人能預測準確一樣，同樣一個項目通過不同操作團隊運作，或者在不同的時點進行運作，導致的結果都會是巨大的差異，更何況地產是一個比任何行業(yè)都容易受到政策干預的行業(yè)，這就意味著一個地產項目是不可能有一個精確的投資模型來告訴投資人必然的結果，加之地產行業(yè)總被刻意妖魔化，其誠信度在大眾心中是要打個折扣，這就決定了地產基金信用基礎的構建極為艱難。
　　目前大多數(shù)的地產基金尚處于草創(chuàng)階段，多未形成很好的經營業(yè)績，這就決定大多數(shù)的地產基金還無法直接面向非專業(yè)的普通投資人，現(xiàn)實的LP構成往往要么是對地產非常熟悉的私營業(yè)主，要么是專業(yè)的金融機構，如私人銀行、信托、第三方理財機構等。
　　這些LP在選擇GP的時候也非常挑剔，要么是有多年合作基礎的操盤團隊，要么是具有很好股東背景且具備規(guī)范運作的機制的品牌地產商。
　　基于以上原因，目前做地產基金的主要有兩類人，一類是金融機構做地產業(yè)務的，一類則是地產行業(yè)做投融資的。
　　前者的強項在于善于把握投資人需求，有較好的渠道募集資金；后者的強項則在于對于地產項目有深刻的了解，更清楚風險所在，也更清楚可能產生何種收益。
　　反過來則是各自的弱項，這一度是雙方爭論不休的論題。事實證明地產基金之所以能夠取得較高的投資回報在于其有能力把握較高的項目風險，需要同時把握金融風險和地產投資風險，理想的地產基金管理團隊的構成應該有來自這兩個層面的骨干，另外需配以法律為主的風險控制人員。
　　我想2010年之所以被大家稱作“地產基金元年”并不是因為是在這一年中國的地產基金才誕生，而是在一年地產公司才真正開始重視地產基金，并開始有大量的地產公司真正開始介入地產基金。
　　地產公司做地產基金有其天然的優(yōu)勢，就是他們有豐富的項目資源而且有很好的歷史業(yè)績可以作為高投資收益率有力佐證，甚至有人認為實際上上市的地產公司就可以理解為一種地產基金，最典型如萬科這種管理層控制的公司，不就是在做用專業(yè)的能力為投資人（只不過是股民）實現(xiàn)投資增值么？
　　然而地產公司做地產基金，再投入到自己控制的項目上，又天然產生一種委托代理關系的悖論，就是你既是資金需求方，又是資金管理人，你既要對自己的股東負責，又要對投資人負責，那么你到底有多少動力去實現(xiàn)投資人的利益*5化？會不會侵犯到股東的利益？
　　實際上大多數(shù)地產公司做地產基金總逃不開做融資的思路，往往都是在傳統(tǒng)融資路徑受阻的情況下才會考慮采用基金的方式，無論是自己去募，還是引進其他地產基金，總會把這筆資金當作燙手的熱錢，想盡辦法控制使用周期，想盡辦法控制使用成本，最終往往就變成了借債，這也是目前絕大多數(shù)的地產基金都容易做成債甚至高利貸的根本原因。
　　我以為做成這樣的地產基金其命運是可悲的，可以想象一旦地產行業(yè)融資環(huán)境放松，這樣的地產基金就不得不與信托甚至銀行貸款去競爭，其結果可想而知。
　　那么地產基金應該怎么做才會有生命力？
　　答案當然是做真正的股權投資基金！實際上很多人看到了地產行業(yè)在宏觀調控下面臨的困境，卻沒有發(fā)現(xiàn)地產行業(yè)的發(fā)展實際上已經進入到又一輪專業(yè)分化階段。
　　首先，行業(yè)整合是毋庸置疑的趨勢，強者兼并弱者的行動已在加速。
　　其次，新的競爭模式已經出現(xiàn)，那就是出現(xiàn)了以專業(yè)管理能力輸出實現(xiàn)品牌占有率的代建模式。
　　最后，行業(yè)的盈利模式正在發(fā)生改變，正在由單純的高杠桿的住宅開發(fā)銷售模式轉向多環(huán)節(jié)分利模式，其中最重要的利益轉移就發(fā)生在由銷售環(huán)節(jié)轉入融資環(huán)節(jié)，資本運作已經成為行業(yè)競爭最主要的手段。
　　行業(yè)中已有先知看到這樣的趨勢，那就是中國的地產行業(yè)未來將出現(xiàn)一批專門做投資的投資商，而這樣投資就是以地產基金為重要表現(xiàn)的地產金融投資。
　　有人愿意把這種模式叫做“鐵獅門模式”，不管叫什么吧，實際上他們是發(fā)現(xiàn)了地產基金如果換個角度當作一種產生利潤的業(yè)務模式來看，真的是一項利潤豐厚的投資，而同時以“四兩撥千斤”的絕妙手法實現(xiàn)了傳統(tǒng)模式難以想象的規(guī)模擴張，這豈是傳統(tǒng)的項目融資可以達到的境界！
　　做真正的股權投資基金看上去是將一些短期利益與人分享，但你有沒有想過恰恰是因為利用了投資人的資金實現(xiàn)了將蛋糕做大的目的，你自己手里的那塊蛋糕并沒有因為與人分享而變小，而恰恰是變的更大！
　　如何做到這點？那就是一定要做成獨立的地產基金，將基金業(yè)務與開發(fā)業(yè)務完全隔斷。
　　這種隔斷就是要從盈利模式上做徹底的切分，拋開資本性收入，一個是基于資產管理，通過投資增值取得管理費及相應超額收益收入為主要盈利模式，一個是基于項目管理，通過產品設計、工程成本管理、營銷策劃產生管理費及附加值回報為主要盈利模式。這樣就可以形成相互獨立的操作板塊，讓專業(yè)的人在其專業(yè)領域內發(fā)揮作用獲得激勵，這兩者之間再通過契約進行市場化的合作就不會有問題，既可以向各自的投資人做清楚的交待，也可以提高各自市場競爭能力，更有利于一個公司市場地位的樹立。操作得當，一個中小規(guī)模的地產公司實現(xiàn)趕超就并非沒有可能。這恐怕是做地產基金的更有意義的地方！

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