高頓網(wǎng)校友情提示，*7巢湖實務(wù)稅務(wù)技巧相關(guān)內(nèi)容開發(fā)間接費用的會計核算與稅務(wù)處理(二)總結(jié)如下：
　　于按利息支出是按取得土地使用權(quán)所支付的金額及房地產(chǎn)開發(fā)成本的5％以內(nèi)計算扣除，所以，應(yīng)當(dāng)將計入“開發(fā)間接費用”的利息支出全部剔除。
　　除利息支出外的借款費用，根據(jù)現(xiàn)行企業(yè)會計準(zhǔn)則的規(guī)定，也應(yīng)當(dāng)予以資本化。而在原會計制度中，企業(yè)對外借款發(fā)生的借款費用應(yīng)當(dāng)計入“財務(wù)費用”科目，而土地增值稅只是對“財務(wù)費用”科目中的利息支出允許依法據(jù)實扣除或按統(tǒng)一比例扣除，相應(yīng)對除利息支出外的借款費用是不允許扣除的。這是因為：土地增值稅立法時，是以原有會計制度為基礎(chǔ)，而借款費用予以資本化是后期會計政策的調(diào)整，而會計政策的調(diào)整并非意味著土地增值稅政策也同時調(diào)整。另據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財稅字[1995]48號）第八條第二款的規(guī)定，對于超過貸款期限的利息部分以及加罰的利息不允許土地增值稅前扣除。
　　借款費用在企業(yè)所得稅扣除上，根據(jù)《企業(yè)所得稅法實施條例》第三十八條的規(guī)定，企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營活動中發(fā)生的下列利息支出，準(zhǔn)予扣除：（一）非金融企業(yè)向金融企業(yè)借款的利息支出、金融企業(yè)的各項存款利息支出和同業(yè)拆借利息支出、企業(yè)經(jīng)批準(zhǔn)發(fā)行債券的利息支出；（二）非金融企業(yè)向非金融企業(yè)借款的利息支出，不超過按照金融企業(yè)同期同類貸款利率計算的數(shù)額的部分。從該規(guī)定中可以看出：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向金融企業(yè)借款的利息支出的稅前扣除是一致的，*10不同之處在于，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向非金融企業(yè)借款的利息支出，不論是否超過金融企業(yè)同期同類貸款利率，會計規(guī)定按實際支付的利息予以資本化，而企業(yè)所得稅規(guī)定，不超過按照金融企業(yè)同期同類貸款利率（包括基準(zhǔn)利率和浮動利率）計算的數(shù)額的部分方可稅前扣除。對利息支付外發(fā)生的借款費用允許據(jù)實扣除。但在計算土地增值稅時，對于超過貸款期限的利息部分、加罰的利息以及利息支付外的借款費用均不允許扣除。
　　二、企業(yè)開發(fā)間接費用的分?jǐn)?/div>
　　如果該企業(yè)僅開發(fā)一個項目或是成本對象，則開發(fā)間接費用屬于能夠直接計人成本對象的成本，可以如同建筑安裝費用按照單位面積成本在完工開發(fā)產(chǎn)品與未完工開發(fā)產(chǎn)品之間進行分配。如果該企業(yè)開發(fā)多個成本對象，則開發(fā)間接費用，就需要在完工開發(fā)對象與未完工開發(fā)對象之間進行分配。在企業(yè)所得稅上，根據(jù)國稅發(fā)[2009]31號文件第二十九條規(guī)定，共同成本和不能分清負(fù)擔(dān)對象的間接成本的分配方法有四種：占地面積法、建筑面積法、直接成本法、預(yù)算造價法。不同的成本分配方法計算出來的成本可能會有一定差異。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)于每月終了對開發(fā)間接費用進行分配，并計入有關(guān)開發(fā)產(chǎn)品的成本。企業(yè)內(nèi)部獨立核算單位發(fā)生的開發(fā)間接費用，可僅對有關(guān)開發(fā)房屋、商品性土地、能有償轉(zhuǎn)讓配套設(shè)施及代建工程進行分配。比如選擇直接成本法分?jǐn)傞_發(fā)間接費用，則某項開發(fā)產(chǎn)品成本分配的開發(fā)間接費，等于本月實際發(fā)生的開發(fā)間接費用×月份內(nèi)該項開發(fā)產(chǎn)品實際發(fā)生的直接成本÷月份內(nèi)各項開發(fā)產(chǎn)品實際發(fā)生的直接成本總額。但對借款費用分配方法的選擇上，國稅發(fā)[2009]31號文件第三十條明確規(guī)定，借款費用屬于不同成本對象共同負(fù)擔(dān)的，按直接成本法或按預(yù)算造價法進行分配。
　　在土地增值稅上，根據(jù)《土地增值稅暫行條例實施細(xì)則》第九條之規(guī)定，納稅人成片受讓土地使用權(quán)后，分期分批開發(fā)、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，其扣除項目金額的確定，可按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面積占總面積的比例計算分?jǐn)偅虬唇ㄖ娣e計算分?jǐn)?，也可按稅?wù)機關(guān)確認(rèn)的其他方式計算分?jǐn)?。開發(fā)間接費屬于扣除項目之一，也就是說，允許扣除的開發(fā)間接費，可以選擇按所占土地面積或建筑面積或稅務(wù)機關(guān)認(rèn)可的其他方法進行分?jǐn)偂Ｋ?，土地增值稅與企業(yè)所得稅對開發(fā)費用的分?jǐn)?，并非完全一致，所選擇的方法不同，其分?jǐn)偟慕Y(jié)果也不一樣。
 　　　　
　　掃一掃微信，學(xué)習(xí)實務(wù)技巧
　　　
　　高頓網(wǎng)校特別提醒：已經(jīng)報名2014年財會考試的考生可按照復(fù)習(xí)計劃有效進行！另外，高頓網(wǎng)校2014年財會考試高清課程已經(jīng)開通，通過針對性地講解、訓(xùn)練、答疑、?？?，對學(xué)習(xí)過程進行全程跟蹤、分析、指導(dǎo)，可以幫助考生全面提升備考效果。
 
關(guān)注公眾號
快掃碼關(guān)注
公眾號吧
贊194