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*9講 營(yíng)業(yè)稅檢查
一、銷售不動(dòng)產(chǎn)稅目適用的檢查
?。ㄒ唬┗疽?guī)定
銷售不動(dòng)產(chǎn)，是指有償轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的行為。不動(dòng)產(chǎn)，是指不能移動(dòng)，移動(dòng)后會(huì)引起性質(zhì)、形狀改變的財(cái)產(chǎn)。本稅目的征收范圍包括：銷售建筑物或構(gòu)筑物，銷售其他土地附著物。
1.銷售建筑物或構(gòu)筑物
銷售建筑物或構(gòu)筑物，是指有償轉(zhuǎn)讓建筑物或構(gòu)筑物的所有權(quán)的行為。以轉(zhuǎn)讓有限產(chǎn)權(quán)或永久使用權(quán)方式銷售建筑物，視同銷售建筑物。
2.銷售其他土地附著物
銷售其他土地附著物，是指有償轉(zhuǎn)讓其他土地附著物的所有權(quán)的行為。
其他土地附著物，是指建筑物或構(gòu)筑物以外的其他附著于土地的不動(dòng)產(chǎn)。
單位將不動(dòng)產(chǎn)無償贈(zèng)與他人，視同銷售不動(dòng)產(chǎn)。
在銷售不動(dòng)產(chǎn)時(shí)連同不動(dòng)產(chǎn)所占土地的使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓的行為，比照銷售不動(dòng)產(chǎn)征稅。
不動(dòng)產(chǎn)租賃，不屬于本稅目的征收范圍，應(yīng)按“服務(wù)業(yè)——租賃業(yè)”稅目征稅。
二、納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間的檢查
營(yíng)業(yè)稅的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間，為納稅人收訖營(yíng)業(yè)收入款項(xiàng)或者取得索取營(yíng)業(yè)收入款項(xiàng)憑據(jù)（權(quán)利）的當(dāng)天。其中，納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或銷售不動(dòng)產(chǎn)，采用預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收款（包括預(yù)收定金）的當(dāng)天。
《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則—收入》：一項(xiàng)經(jīng)濟(jì)交易同時(shí)符合下列四個(gè)條件時(shí)，確認(rèn)商品銷售收入。
*9，商品所有權(quán)上主要的風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬轉(zhuǎn)移給買方；
第二，銷售方不再對(duì)售出商品實(shí)施控制，也不再保留與售出商品所有權(quán)有關(guān)的繼續(xù)管理權(quán)；
第三，與交易相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益能夠流入企業(yè)；
第四，相關(guān)的收入和成本能夠可靠地計(jì)量。
在實(shí)際操作中，我們可以根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)制度進(jìn)行具體判斷。財(cái)政部（94）財(cái)會(huì)二字第02號(hào)文件稱：“轉(zhuǎn)讓、銷售土地和商品房應(yīng)在土地和商品房已經(jīng)移交，已將發(fā)票帳單提交買主時(shí)，作為銷售實(shí)現(xiàn)”。 《中華人民共和國(guó)發(fā)票管理辦法》規(guī)定，企業(yè)應(yīng)當(dāng)于確認(rèn)收入時(shí)開具發(fā)票，不得提前或滯后。 根據(jù)以上規(guī)定，企業(yè)取得的預(yù)收賬款應(yīng)當(dāng)在實(shí)際收到時(shí)申報(bào)營(yíng)業(yè)稅。當(dāng)預(yù)收賬款轉(zhuǎn)為房屋銷售收入并據(jù)此計(jì)算營(yíng)業(yè)稅時(shí)，對(duì)預(yù)收賬款已計(jì)提營(yíng)業(yè)稅的部分應(yīng)作相應(yīng)的沖減。
三、計(jì)稅依據(jù)的檢查
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本期應(yīng)納銷售不動(dòng)產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅=[主營(yíng)業(yè)務(wù)收入+（期末預(yù)收賬款-期初預(yù)收賬款）+視同銷售收入+價(jià)外費(fèi)用]*5%
（一）主營(yíng)業(yè)務(wù)收入
非房地產(chǎn)企業(yè)、房地產(chǎn)企業(yè)
(二)預(yù)收賬款
1.有無將預(yù)收賬款，記入“其他應(yīng)付款”“應(yīng)收賬款（貸方）”，遞延納稅？
2.采取虛假的融資合同，將預(yù)收賬款記入“短期借款”“其他應(yīng)付款”科目，遞延納稅？
(三)視同銷售
(四)價(jià)外費(fèi)用
《條例》及其實(shí)施細(xì)則規(guī)定，納稅人的營(yíng)業(yè)額為納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)向?qū)Ψ绞杖〉娜績(jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用；價(jià)外費(fèi)用，包括向?qū)Ψ绞杖〉氖掷m(xù)費(fèi)、基金、集資費(fèi)、代收款項(xiàng)、代墊款項(xiàng)及其他各種性質(zhì)的價(jià)外收費(fèi)。凡價(jià)外費(fèi)用，無論會(huì)計(jì)制度規(guī)定如何核算，均應(yīng)并入營(yíng)業(yè)額計(jì)算應(yīng)納稅額。
四、房地產(chǎn)業(yè)營(yíng)業(yè)稅審核要點(diǎn)
房地產(chǎn)企業(yè)的應(yīng)稅營(yíng)業(yè)收入由經(jīng)營(yíng)收入和其他業(yè)務(wù)收入組成。“經(jīng)營(yíng)收入”是企業(yè)對(duì)外轉(zhuǎn)讓、銷售、結(jié)算和出租開發(fā)產(chǎn)品等所取得的經(jīng)營(yíng)收入，它包括土地轉(zhuǎn)讓收入、商品房銷售收入、配套設(shè)施銷售收入、代建工程結(jié)算收入、出租產(chǎn)品租金收入等。“其他業(yè)務(wù)收入”是指企業(yè)主營(yíng)業(yè)務(wù)以外的其他業(yè)務(wù)收入。它包括商品房售后服務(wù)收入、材料銷售收入、無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入、固定資產(chǎn)出租收入等。
根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)制度規(guī)定，企業(yè)取得的各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)收入應(yīng)于銷售實(shí)現(xiàn)時(shí)及時(shí)入賬。具體規(guī)定為：
1、轉(zhuǎn)讓、銷售土地和商品房，應(yīng)在土地和商品房已經(jīng)移交，已將發(fā)票結(jié)算單提交買主時(shí)，作為銷售實(shí)現(xiàn)。
2、代建的房屋工程，應(yīng)在房屋和工程竣工驗(yàn)收，辦妥財(cái)產(chǎn)交接手續(xù)，并已將代建的房屋和工程的工程價(jià)款結(jié)算賬單提交委托單位時(shí)，作為銷售實(shí)現(xiàn)。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)現(xiàn)的經(jīng)營(yíng)收入，應(yīng)按照規(guī)定入賬，借記“應(yīng)收賬款”、“銀行存款”等科目，貸記“經(jīng)營(yíng)收入”科目。企業(yè)取得的各項(xiàng)其他業(yè)務(wù)收入，借記“銀行存款”、“應(yīng)收賬款”等科目。“經(jīng)營(yíng)收入”、“其他業(yè)務(wù)收入”都是損益類科目，期末，應(yīng)將科目貸方余額全部轉(zhuǎn)入“本年利潤(rùn)”科目，結(jié)轉(zhuǎn)后應(yīng)無余額。
審查要點(diǎn)如下：
1.將“經(jīng)營(yíng)收入”賬與有關(guān)會(huì)計(jì)憑證相核對(duì)，同時(shí)核對(duì)納稅人開具的“商品房發(fā)票”和“動(dòng)遷房發(fā)票”存根聯(lián)，看有無分解收入、減少營(yíng)業(yè)額的現(xiàn)象。
2.將“經(jīng)營(yíng)收入”、“分期收款開發(fā)產(chǎn)品”等明細(xì)賬與有關(guān)記賬憑證、原始憑證以及銷售合同相核對(duì)，看有無按合同規(guī)定應(yīng)收取的銷售款因?qū)嶋H未收到等原因而未轉(zhuǎn)作“經(jīng)營(yíng)收入”的現(xiàn)象。
3.將“應(yīng)付賬款”、“預(yù)收賬款”等往來明細(xì)賬與有關(guān)記賬憑證、原始憑證、銷售合同相核對(duì)，看有無將收入掛往來賬而不納稅的現(xiàn)象，以及有無收取預(yù)收款不計(jì)算繳納營(yíng)業(yè)稅的情況。審查“其他應(yīng)付款”明細(xì)賬，看有無將預(yù)收賬款記入該科目，故意遞延繳納營(yíng)業(yè)稅的情況。
4.審查“營(yíng)業(yè)外收入”、“財(cái)務(wù)費(fèi)用”、“其他應(yīng)付款”明細(xì)賬，看向業(yè)主收取的違約金、延期付款利息、代有關(guān)部門收取的水電初裝費(fèi)、有線電視初裝費(fèi)等價(jià)外費(fèi)用，是否并入營(yíng)業(yè)額申報(bào)營(yíng)業(yè)稅。
5．審查“主營(yíng)業(yè)務(wù)成本”與本期“開發(fā)產(chǎn)品”減少額之間的差額，分析有無將開發(fā)產(chǎn)品用于換取土地使用權(quán)、抵債債務(wù)、分配給股東、無償贈(zèng)送給他人等方面，是否視同銷售不動(dòng)產(chǎn)申請(qǐng)營(yíng)業(yè)稅。
6.審查納稅人有無錯(cuò)用稅率的現(xiàn)象，如土地轉(zhuǎn)讓、開發(fā)產(chǎn)品銷售、租金收入，應(yīng)按5%稅率計(jì)征，而企業(yè)錯(cuò)按建筑業(yè)以3%的稅率申報(bào)繳納稅款等。
第二講 土地增值稅檢查
一、檢前準(zhǔn)備
檢查組應(yīng)當(dāng)要求納稅人如實(shí)提供如下資料：
?。ㄒ唬┩恋卦鲋刀惣{稅（預(yù)繳）申報(bào)表及完稅憑證。
?。ǘ╉?xiàng)目竣工決算報(bào)表和有關(guān)帳薄。
?。ㄈ┤〉猛恋厥褂脵?quán)所支付的地價(jià)款憑證、國(guó)有土地使用權(quán)出讓或轉(zhuǎn)讓合同。
?。ㄋ模┿y行貸款合同及貸款利息結(jié)算通知單。
?。ㄎ澹╉?xiàng)目工程建設(shè)合同及其價(jià)款結(jié)算單。
?。┥唐贩抠?gòu)銷合同統(tǒng)計(jì)表等與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入、成本和費(fèi)用有關(guān)的其他證明資料。
（七）無償移交給政府、公共事業(yè)單位用于非營(yíng)利性社會(huì)公共事業(yè)的憑證。
?。ò耍┺D(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目成本費(fèi)用、分期開發(fā)分?jǐn)傄罁?jù)。
?。ň牛┺D(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金的合法有效憑證。
（十）與土地增值稅清算有關(guān)的其他證明資料。
二、檢查人員應(yīng)當(dāng)對(duì)下列事項(xiàng)充分關(guān)注：
?。ㄒ唬┟鞔_清算項(xiàng)目及其范圍。
?。ǘ┱_劃分清算項(xiàng)目與非清算項(xiàng)目的收入和支出。
?。ㄈ┱_劃分清算項(xiàng)目中普通住宅與非普通住宅的收入和支出。
?。ㄋ模┱_劃分不同時(shí)期的開發(fā)項(xiàng)目，對(duì)于分期開發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為單位清算。
?。ㄎ澹┱_劃分征稅項(xiàng)目與免稅項(xiàng)目，防止混淆兩者的界限。
?。┟鞔_清算項(xiàng)目的起止日期。
三、納稅人能夠準(zhǔn)確核算清算項(xiàng)目收入總額或收入總額能夠查實(shí)，但其成本費(fèi)用支出不能準(zhǔn)確核算的，應(yīng)按規(guī)定審核收入總額。
四、納稅人能夠準(zhǔn)確核算成本費(fèi)用支出或成本費(fèi)用支出能夠查實(shí)，但其收入總額不能準(zhǔn)確核算的，稅務(wù)師事務(wù)所應(yīng)當(dāng)先按照本準(zhǔn)則第四章的規(guī)定審核扣除項(xiàng)目的金額。
五、有下列情形之一的，應(yīng)核定應(yīng)納稅額
?。ㄒ唬┮勒辗?、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置但未設(shè)置賬簿的。
?。ǘ┥米凿N毀賬簿或者拒不提供納稅資料的。
（三）雖設(shè)置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、
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