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費用憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項目金額的。
?。ㄋ模┓贤恋卦鲋刀惽逅銞l件，未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務(wù)機關(guān)責(zé)令限期清算，逾期仍不清算的。
?。ㄎ澹┥陥蟮挠嫸愐罁?jù)明顯偏低且無正當(dāng)理由的。
?。┘{稅人隱瞞房地產(chǎn)成交價格，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)成交價格低于房地產(chǎn)評估價格且無正當(dāng)理由，經(jīng)稅務(wù)師事務(wù)所與委托人溝通，溝通無效的。
六、土地增值稅清算項目收入審核的基本程序和方法包括：
?。ㄒ唬┰u價收入內(nèi)部控制是否存在、有效且一貫遵守。
?。ǘ┇@取或編制土地增值稅清算項目收入明細表，復(fù)核加計正確，并與報表、總賬、明細賬及有關(guān)申報表等進行核對。
（三）了解納稅人與土地增值稅清算項目相關(guān)的合同、協(xié)議及執(zhí)行情況。
?。ㄋ模┎槊魇杖氲拇_認原則、方法，注意會計制度與稅收規(guī)定以及不同稅種在收入確認上的差異。
?。ㄎ澹┱_劃分預(yù)售收入與銷售收入，防止影響清算數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性。
?。┍匾獣r，利用專家的工作審核清算項目的收入總額。
七、清算項目的收入，是指轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物（以下簡稱房地產(chǎn)）并取得的全部價款及有關(guān)的經(jīng)濟收益，包括貨幣收入、實物收入和其他收入。
八、應(yīng)當(dāng)按照稅法及有關(guān)規(guī)定審核納稅人是否準(zhǔn)確劃分征稅收入與不征稅收入，確認土地增值稅的應(yīng)稅收入。
九、土地增值稅以人民幣為計算單位。轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入為外國貨幣的，以取得收入當(dāng)天或當(dāng)月１日國家公布的市場匯價折合成人民幣，據(jù)以計算應(yīng)納土地增值稅稅額。
對于以分期收款形式取得的外幣收入，應(yīng)當(dāng)按實際收款日或收款當(dāng)月１日國家公布的市場匯價折合人民幣。
十、納稅人將開發(fā)的房地產(chǎn)用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)，其視同銷售收入按下列方法和順序?qū)徍舜_認：
?。ㄒ唬┌幢酒髽I(yè)當(dāng)月銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格核定。
（二）按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格確認。
?。ㄈ﹨⒄债?dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場價格或評估價值確認。
十一、收入實現(xiàn)時間的確定，按國家稅務(wù)總局有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
十二、對納稅人按縣級以上人民政府的規(guī)定在售房時代收的各項費用，應(yīng)區(qū)分不同情形分別處理：
?。ㄒ唬┐召M用計入房價向購買方一并收取的，應(yīng)將代收費用作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計稅。實際支付的代收費用，在計算扣除項目金額時，可予以扣除，但不允許作為加計扣除的基數(shù)。
?。ǘ┐召M用在房價之外單獨收取且未計入房地產(chǎn)價格的，不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入，在計算增值額時不允許扣除代收費用。
十三、必要時，應(yīng)當(dāng)運用截止性測試確認收入的真實性和準(zhǔn)確性。審核的主要內(nèi)容包括：
?。ㄒ唬徍似髽I(yè)按照項目設(shè)立的“預(yù)售收入備查簿”的相關(guān)內(nèi)容，觀察項目合同簽訂日期、交付使用日期、預(yù)售款確認收入日期、收入金額和成本費用的處理情況。
?。ǘ┐_認銷售退回、銷售折扣與折讓業(yè)務(wù)是否真實，內(nèi)容是否完整，相關(guān)手續(xù)是否符合規(guī)定，折扣與折讓的計算和會計處理是否正確。重點審查給予關(guān)聯(lián)方的銷售折扣與折讓是否合理，是否有利用銷售折扣和折讓轉(zhuǎn)利于關(guān)聯(lián)方等情況。
?。ㄈ徍似髽I(yè)對于以土地使用權(quán)投資開發(fā)的項目，是否按規(guī)定進行稅務(wù)處理。
?。ㄋ模徍税唇铱钍杖胗袩o申報納稅，有無掛在往來賬，如“其他應(yīng)付款”，不作銷售收入申報納稅的情形。
?。ㄎ澹徍思{稅人以房換地，在房產(chǎn)移交使用時是否視同銷售不動產(chǎn)申報繳納稅款。
（六）審核納稅人采用“還本”方式銷售商品房和以房產(chǎn)補償給拆遷戶時，是否按規(guī)定申報納稅。
?。ㄆ撸徍思{稅人在銷售不動產(chǎn)過程中收取的價外費用，如天然氣初裝費、有線電視初裝費等收益，是否按規(guī)定申報納稅。
?。ò耍徍藢⒎康禺a(chǎn)抵債轉(zhuǎn)讓給其他單位和個人或被法院拍賣的房產(chǎn)，是否按規(guī)定申報納稅。
?。ň牛徍思{稅人轉(zhuǎn)讓在建項目是否按規(guī)定申報納稅。
?。ㄊ徍艘苑康禺a(chǎn)或土地作價入股投資或聯(lián)營從事房地產(chǎn)開發(fā)，或者房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進行投資或聯(lián)營，是否按規(guī)定申報納稅。
十四、應(yīng)當(dāng)審核納稅人申報的扣除項目是否符合土地增值稅暫行條例實施細則第七條規(guī)定的范圍。審核的內(nèi)容具體包括：
?。ㄒ唬┤〉猛恋厥褂脵?quán)所支付的金額。
（二）房地產(chǎn)開發(fā)成本，包括：土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套設(shè)施費、開發(fā)間接費用。
（三）房地產(chǎn)開發(fā)費用。
?。ㄋ模┡c轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金。
（五）國家規(guī)定的其他扣除項目。
十五、扣除項目審核的基本程序和方法包括：
?。ㄒ唬┰u價與扣除項目核算相關(guān)的內(nèi)部控制是否存在、有效且一貫遵守。
?。ǘ┇@取或編制扣除項目明細表，并與明細賬、總賬及有關(guān)申報表核對是否一致。
?。ㄈ徍讼嚓P(guān)合同、協(xié)議和項目預(yù)（概）算資料，并了解其執(zhí)行情況，審核成本、費用支出項目。
?。ㄋ模徍丝鄢椖康挠涗?、歸集是否正確，是否取得合法、有效的憑證，會計及稅務(wù)處理是否正確，確認扣除項目的金額是否準(zhǔn)確。
?。ㄎ澹嵉夭榭?、詢問調(diào)查和核實。剔除不屬于清算項目所發(fā)生的開發(fā)成本和費用。
?。┍匾獣r，利用專家審核扣除項目。
十六、核各項扣除項目分配或分攤的順序和標(biāo)準(zhǔn)是否符合下列規(guī)定，并確認扣除項目的具體金額：
（一）扣除項目能夠直接認定的，審核是否取得合法、有效的憑證。
?。ǘ┛鄢椖坎荒軌蛑苯诱J定的，審核當(dāng)期扣除項目分配標(biāo)準(zhǔn)和口徑是否一致，是否按照規(guī)定合理分攤。
?。ㄈ徍瞬⒋_認房地產(chǎn)開發(fā)土地面積、建筑面積和可售面積，是否與權(quán)屬證、房產(chǎn)證、預(yù)售證、房屋測繪所測量數(shù)據(jù)、銷售記錄、銷售合同、有關(guān)主管部門的文件等載明的面積數(shù)據(jù)相一致，并確定各項扣除項目分攤所使用的分配標(biāo)準(zhǔn)。
如果上述性質(zhì)相同的三類面積所獲取的各項證據(jù)發(fā)生沖突、不能相互印證時，稅務(wù)師事務(wù)所應(yīng)當(dāng)追加審核程序，并按照外部證據(jù)比內(nèi)部證據(jù)更可靠的原則，確認適當(dāng)?shù)拿娣e。
（四）審核并確認扣除項目的具體金額時，應(yīng)當(dāng)考慮總成本、單位成本、可售面積、累計已售面積、累計已售分攤成本、未售分攤成本（存貨）等因素。
十七、取得土地使用權(quán)支付金額的審核，應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容：
?。ㄒ唬徍巳〉猛恋厥褂脵?quán)支付的金額是否獲取合法有效的憑證，口徑是否一致。
（二）如果同一土地有多個開發(fā)項目，審核取得土地使用權(quán)支付金額的分配比例和具體金額的計算是否正確。
?。ㄈ徍巳〉猛恋厥褂脵?quán)支付金額是否含有關(guān)聯(lián)方的費用。
?。ㄋ模徍擞袩o將期間費用記入取得土地使用權(quán)支付金額的情形。
?。ㄎ澹徍擞袩o預(yù)提的取得土地使用權(quán)支付金額。
?。┍容^、分析相同地段、相同期間、相同檔次項目，判斷其取得土地使用權(quán)支付金額是否存在明顯異常。
十八、土地征用及拆遷補償費的審核，應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容：
?。ㄒ唬徍苏鞯刭M用、拆遷費用等實際支出與概預(yù)算是否存在明顯異常。
（二）審核支付給個人的拆遷補償款所需的拆遷（回遷）合同和簽收花名冊，并與相關(guān)賬目核對。
?。ㄈ徍思{稅人在由政府或者他人承擔(dān)已征用和拆遷好的土地上進行開發(fā)的相關(guān)扣除項目，是否按稅收規(guī)定扣除。
十九、前期工程費的審核，應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容：
（一）審核前期工程費的各項實際支出與概預(yù)算是否存在明顯異常。
?。ǘ徍思{稅人是否虛列前期工程費，土地開發(fā)費用是否按稅收規(guī)定扣除。
二十、建筑安裝工程費的
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