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地下車庫，因產權復雜，財務人員在相關財稅處理上說法不一，有的說出租作為租賃，有的說連著房子出租使用權也應開具銷售不動產發(fā)票。但具體是作為租賃還是銷售，相關業(yè)務如何處理，視具體業(yè)務性質而定，本文從不同的地下車庫類型和業(yè)務性質，根據相關稅法文件及資料，結合個人的相關理解，從不同角度對地下車庫的財稅處理進行探討。
在實際工作中中，地下車庫大致分為三種：
1、開發(fā)商單獨建造的地下車庫，其建筑面積未分攤；
2、開發(fā)商根據規(guī)劃單獨建造地下車庫，其建筑面積已分攤；
3、開發(fā)商將地下人防設施作為地下車庫。
在地下車庫的處理中，又分為出租、銷售、或自用等幾種情況。每種形式的處理都不太一致，應根據業(yè)務的實質，進行財稅處理。
一、開發(fā)商單獨建造地下車庫，建筑面積未分攤：
開發(fā)商單獨建造的地下車庫，建筑面積未分攤，即該部分建造成本未分攤至可售面積之中，產權應歸開發(fā)商所有。其性質屬于營利性的公共配套設施，根據《房地產開發(fā)經營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法》國稅發(fā)［2009］31號文第十七條第二款：“屬于營利性的，或產權歸企業(yè)所有的，或未明確產權歸屬的，或無償贈與地方政府、公用事業(yè)單位以外其他單位的，應當單獨核算其成本。除企業(yè)自用應按建造固定資產進行處理外，其他一律按建造開發(fā)產品進行處理。”因此，作為營利性配套設施的地下車庫，成本應單獨核算開發(fā)成本，將其歸集至開發(fā)成本----公共配套設施（地下車庫）之中，完工后結轉至開發(fā)產品----地下車庫之中。
1、對外出租的稅務處理：
地下車庫對外出租，直接作為租賃，開具租賃業(yè)發(fā)票。
營業(yè)稅及附加：按租賃業(yè)5.5%交納。根據《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實施細則》第二十五條規(guī)定，納稅人轉讓土地使用權或者銷售不動產，采取預收款方式的，其納稅義務發(fā)生時間為收到預收款的當天。納稅人提供建筑業(yè)或者租賃業(yè)勞務，采取預收款方式的，其納稅義務發(fā)生時間為收到預收款的當天。因此營業(yè)稅額以預收金額為計算基數，而非財務上分期確認收入分期預提交納營業(yè)稅。
土地增值稅：因未發(fā)生權屬轉移，不涉及土地增值稅。
房產稅：根據《財政部、國家稅務總局關于具備房屋功能的地下建筑征收房產稅的通知》（財稅［2005］181號）規(guī)定，已出租的地下建筑，按出租地上房屋建筑相關規(guī)定計征房產稅。即出租部分按租金收入的12%計征房產稅。
土地使用稅：根據《財政部國家稅務總局關于房產稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關問題的通知》（財稅[2009]128號）第四條規(guī)定，“關于地下建筑用地的城鎮(zhèn)土地使用稅問題：對在城鎮(zhèn)土地使用稅征稅范圍內單獨建造的地下建筑用地，按規(guī)定征收城鎮(zhèn)土地使用稅。其中，已取得地下土地使用權證的，按土地使用權證確認的土地面積計算應征稅款；未取得地下土地使用權證或地下土地使用權證上未標明土地面積的，按地下建筑垂直投影面積計算應征稅款。對上述地下建筑用地暫按應征稅款的50%征收城鎮(zhèn)土地使用稅。”
因此單獨建造的地下車庫應按應征稅款的50%申報城鎮(zhèn)土地使用稅。雖然國家沒有出臺免稅政策，但相關省市有相關征免政策。需要注意的是，如果不是單獨建造的地下車庫，而是與地上房屋建筑物連在一起，則其地上和地下建筑物所占的同一宗地只能繳納一次土地使用稅，不重復征稅。
企業(yè)所得稅：根據《中華人民共和國所得稅法實施條例》第十九條 企業(yè)所得稅法第六條第（六）項所稱租金收入，是指企業(yè)提供固定資產、包裝物或者其他有形資產的使用權取得的收入。租金收入，按照合同約定的承租人應付租金的日期確認收入的實現。
因此收到的租金全額作為收入計征所得稅，而非按會計處理做預收收入再分攤至各期確認收入計征所得稅。
印花稅：租賃收入的千分之一。
2、對外出售的財稅處理：
對外出售的地下車庫應作為銷售不動產處理，開具銷售不動產發(fā)票。在符合收入確認條件時，確認主營業(yè)務收入，同時結轉開發(fā)產品---地下車庫相關金額至主營業(yè)務成本。
營業(yè)稅及附加：按銷售不動產計征營業(yè)稅及附加。
土地增值稅：單獨確認收入及增值額，按非普通住宅計征土地增值稅。
房產稅：與住宅等開發(fā)產品類似，已銷售的地下車庫不交房產稅。
土地使用稅：產權已轉移部分，不交土地使用稅。
企業(yè)所得稅：與銷售住宅所得稅處理相同。
印花稅：按銷售不動產稅率萬分之五申報。
3、自用的地下車庫財稅處理：
自用的具有產權的地下車庫，其處理應同房開企業(yè)自用開發(fā)產品相同，在自用時將開發(fā)產品-----地下車庫轉為固定資產，并計提折舊。自用部分按財稅［2005］181號相關規(guī)定，對自用部分房產計征房產稅。土地使用稅同出租處理相同，單獨建造的地下車庫應按應征稅款的50%申報城鎮(zhèn)土地使用稅。不涉及其他稅種。
二、開發(fā)商根據規(guī)劃單獨建造地下車庫，其建筑面積已分攤:
開發(fā)商根據規(guī)劃單獨建造的作為小區(qū)配套設施的地下車庫，其建筑面積已分攤，其成本已分配至可售面積部分。因此其產權應歸屬全體業(yè)主所有，性質屬于非營利性的公共配套設施。開發(fā)商無權對該地下車庫進行處置取得收益。根據國稅發(fā)［2009］31號文第十七條*9款“屬于非營利性且產權屬于全體業(yè)主的，或無償贈送與地方政府、公用事業(yè)單位的，可將其視為公共配套設施，其建造費用按公共配套設施費的有關規(guī)定進行處理。”因此其建造成本歸集在開發(fā)成本---公共配套設施費，最后分攤至可售面積成本之中。
因此對于非營利性的公共配套設施性質的地下車庫，開發(fā)商無權與業(yè)主單獨簽訂停車場車位使用權轉讓或租賃協(xié)議，實務中所簽訂的協(xié)議也應歸于無效。如果小區(qū)業(yè)主需要購買或租賃該停車位使用權的話，應與小區(qū)業(yè)主委員會或經業(yè)主委員會授權委托的物業(yè)管理公司簽訂停車位使用權轉讓或租賃協(xié)議，在這種情況下，只有全體業(yè)主有權處分該地下停車場車位的使用權，其轉讓停車位使用權或租賃收入也應歸全體業(yè)主所有。
如果開發(fā)商將該非營利性公共配套的地下車庫用于營利性，其財稅處理與“開發(fā)商單獨建造地下車庫，建筑面積未分攤”形式相同。
三、開發(fā)商把地下人防設施作為地下車庫：
利用地下人防設施形成的地下車庫，權屬爭議較大。到底開發(fā)商有沒有權力享有地下人防車庫的收益權有很大的爭議，這在一定程度上影響了財務人員的財稅處理，因此很有必要對地下人防設施的權屬及收益權進行確定。
根據《中華人民共和國人民防空法》*9章第五條：國家對人民防空設施建設按照有關規(guī)定給予優(yōu)惠。國家鼓勵、支持企業(yè)事業(yè)組織、社會團體和個人，通過多種途徑，投資進行人民防空工程建設；人民防空工程平時由投資者使用管理，收益歸投資者所有。根據國家人防委、財政部《關于平時使用人防工程收費的暫行規(guī)定》*9條凡使用人防工程的單位和個人，應向當地人防部門提出申請，經審批和履行立約手續(xù)后，方可使用。已經使用人防工程而未履行立約手續(xù)的，應補辦立約手續(xù)。
第二條人防工程及其設備、設施是國家財產，平時使用應本著有償使用的原則，交納使用費。使用國家撥款或按國家規(guī)定地方籌集的人防經費修建的人防工程，由人防部門收費。
《物權法》第五十二條國防資產屬國家所有。
由此可見，地下人防設施權屬應為國家所有。對于地下人防設施為國家所有這一點無任何懷疑，但“誰投資，誰收益”中的投資主體有相當的分歧。持“銷售成本說”觀點的人認為，開發(fā)商已經將車庫的投資成本分攤到可售面積成本之中，即全體業(yè)主在購買房屋的同
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