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高頓網(wǎng)校友情提示，*7丹東會計稅務實務相關(guān)內(nèi)容各行業(yè)納稅指南總結(jié)如下：

　　裝修裝飾企業(yè)

　　一、什么是裝飾裝修業(yè)？

　　根據(jù)國家稅務總局關(guān)于印發(fā)《營業(yè)稅稅目注釋》（試行稿）的通知（國稅發(fā)[1993]149號）的規(guī)定建筑業(yè)是指建筑安裝工程作業(yè)。其中，裝飾是指對建筑物、構(gòu)筑物進行修飾，使之美觀或具體特定用途的工程作業(yè)。

　　二、涉及稅種

　　裝飾裝修企業(yè)主要涉及繳納營業(yè)稅、城市維護建設稅、教育費附加、企業(yè)所得稅等、個人所得稅和印花稅等。

　?。ㄒ唬I業(yè)稅

　　1.裝飾裝修企業(yè)的適用稅目稅率

　　根據(jù)《營業(yè)稅暫行條例》的規(guī)定裝飾裝修企業(yè)適用建筑業(yè)稅目，按照3%的稅率征收營業(yè)稅。

　　2.計稅依據(jù)的規(guī)定

　　根據(jù)北京市稅務局轉(zhuǎn)發(fā)財政部《關(guān)于印發(fā)<中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實施細則>的通知》等兩份文件的通知（京稅一[1994]45號）的規(guī)定，納稅人提供工程服務，向顧客收取的全部價款和價外費用的總和，又稱營業(yè)額。建筑企業(yè)以包工包料或包工代購料形式從事建筑、修繕、裝飾工程作業(yè)，無論與對方如何結(jié)算，其營業(yè)額均應包括工程所用原材料及其他物資和動力的價格在內(nèi)。

　　如果所屬裝飾裝修企業(yè)屬于非獨立核算單位，根據(jù)《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實施細則》第十一條：“負有營業(yè)稅納稅義務的單位為發(fā)生應稅行為并向?qū)Ψ绞杖∝泿拧⒇浳锘蚱渌?jīng)濟利益的單位，包括獨立核算的單位和不獨立核算的單位”的規(guī)定，凡同本單位結(jié)算工程價款的，不論是否編制工程概（預）算，也不論工程價款中是否包括營業(yè)稅稅金，均應當征收營業(yè)稅；凡不與本單位結(jié)算工程價款的，不征收營業(yè)稅。

　　3.裝飾裝修企業(yè)銷售原材料的納稅問題

　　一項銷售行為如果既涉及營業(yè)稅的應稅勞務又涉及增值稅的貨物，稱為“混合銷售行為”。從事貨物的生產(chǎn)、批發(fā)或零售的企業(yè)、企業(yè)性單位及個體經(jīng)營者的混合銷售行為，視為銷售貨物，不征收營業(yè)稅；其他單位和個人的混合銷售行為，視為提供應稅勞務，應征收營業(yè)稅。

　?。ǘ┏鞘芯S護建設稅

　　根據(jù)《中華人民共和國城市維護建設稅暫行條例》（國發(fā)[1985]第19號）規(guī)定，計稅依據(jù)是納稅人實際繳納的營業(yè)稅稅額。稅率分別為7%、5%、1%。計算公式：應納稅額=營業(yè)稅稅額×稅率。

　?。ㄈ┙逃M附加

　　根據(jù)北京市稅務局轉(zhuǎn)發(fā)《北京市人民政府轉(zhuǎn)發(fā)國務院關(guān)于教育費附加征收問題文件的通知》的通知（京稅三[1994]217號）的規(guī)定，計稅依據(jù)是納稅人實際繳納營業(yè)稅的稅額，附加率為3%。計算公式：應交教育費附加額=營業(yè)稅稅額×費率。

　?。ㄋ模┢髽I(yè)所得稅

　　根據(jù)《中華人民共和國企業(yè)所得稅暫行條例實施細則》（財法字[1994]第3號發(fā)布）的規(guī)定，企業(yè)所得稅的征稅對象是提供工程作業(yè)的納稅人取得的工程收入所得和其他所得。稅率為33%?；居嬎愎剑簯{稅所得額=收入總額-準予扣除項目金額。應納所得稅=應納稅所得額×稅率。還設置兩檔優(yōu)惠稅率，即：年應納稅所得額在3萬元（含3萬元）以下的，減按18%的稅率計算繳納；年應納稅所得額超過3萬元至10萬元（含10 萬元）的，減按27%的稅率計算繳納。

　　物業(yè)管理行業(yè)

　　根據(jù)《關(guān)于對物業(yè)管理服務業(yè)務征收營業(yè)稅問題的通知》（京地稅營[1997]386號）的規(guī)定，物業(yè)管理服務是指物業(yè)管理單位受托對房屋建筑及其設備、公用設施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等項目開展的日常維護、修繕、整治服務及提供與物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人相關(guān)的其他服務。

　　一、營業(yè)稅：

　　（一）計稅依據(jù)：

　　根據(jù)《關(guān)于對物業(yè)管理服務業(yè)務征收營業(yè)稅問題的通知》（京地稅營[1997]386號）的規(guī)定，物業(yè)管理單位代有關(guān)部門收取的暖氣費、水費、電費、燃（煤）氣費、有線電視收視費、維修基金、房租的行為，屬于營業(yè)稅“服務業(yè)”稅目中的“代理”業(yè)務，因此，對物業(yè)管理單位代有關(guān)部門收取的暖氣費、水費、電費、燃（煤）氣費、有線電視費、維修基金、房租不計征營業(yè)稅，對其從事此項代理業(yè)務取得的手續(xù)費收入應當征收營業(yè)稅。對其從事物業(yè)管理服務取得的其他全部收入（含規(guī)定收費標準基礎外各種加收金額），應按照服務業(yè)稅目5%稅率計算征收營業(yè)稅。會計人員必上的導航：http://www.kj968.cn

　?。ǘ╆P(guān)于物業(yè)管理企業(yè)的代收費用：

　　根據(jù)《轉(zhuǎn)發(fā)國家稅務總局關(guān)于物業(yè)管理企業(yè)的代收費用有關(guān)營業(yè)稅問題的通知》（京地稅營[2000]59號）的規(guī)定：

　　1、對物業(yè)管理企業(yè)不征營業(yè)稅的代收基金，系指建設部、財政部《關(guān)于印發(fā)〈住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法〉的通知》（建住房[1998]213號）中規(guī)定的“住宅共用部位共用設施設備維修基金”。

　　2、對物業(yè)管理企業(yè)代收的“住宅共用部位共用設施設備維修基金”，憑其持有的北京市財政局統(tǒng)一監(jiān)制《北京市住宅維修基金專用發(fā)票》或北京市住房資金管理中心（含所屬分中心）為其出據(jù)的《住房維修基金交存書》上注明的實際發(fā)生額認定。

　　3、對物業(yè)管理企業(yè)不征收營業(yè)稅的代收房租，憑其與代收房租委托方實際房租轉(zhuǎn)交結(jié)算發(fā)生額認定。

　　4、對物業(yè)管理企業(yè)超出上述認定范圍的代收款項，一律視同其相關(guān)業(yè)務收入或價外收入，照章征收營業(yè)稅。

　　5、物業(yè)管理企業(yè)從事物業(yè)管理服務取得收入后，必須向付款方開具由地方稅務機關(guān)統(tǒng)一印制的服務業(yè)專用發(fā)票。

　　計算公式：應納稅額=營業(yè)額×稅率。

　　二、城市維護建設稅

　　根據(jù)《中華人民共和國城市維護建設稅暫行條例》（國發(fā)[1985]第19號）的規(guī)定，城市維護建設稅的計稅依據(jù)是納稅人實際繳納的營業(yè)稅稅額。稅率分別為7%、5%、1%。計算公式：應納稅額=營業(yè)稅稅額×稅率。不同地區(qū)的納稅人實行不同檔次的稅率。

　　1.納稅義務人所在地在東城區(qū)、西城區(qū)、崇文區(qū)、宣武區(qū)范圍內(nèi)的和在朝陽區(qū)、海淀區(qū)、豐臺區(qū)、石景區(qū)、門頭溝區(qū)、燕山六個區(qū)所屬的街道辦事處管理范圍內(nèi)的，稅率為7%；

　　2.納稅義務人所在地在郊區(qū)各縣城、鎮(zhèn)范圍內(nèi)的，稅率為5%；

　　3.納稅義務人所在地不在1、2項范圍內(nèi)的，稅率為1%；

　　三、教育費附加

　　根據(jù)北京市稅務局轉(zhuǎn)發(fā)《北京市人民政府轉(zhuǎn)發(fā)國務院關(guān)于教育費附加征收問題文件的通知》的通知（京稅三[1994]217號）的規(guī)定，教育費附加的計稅依據(jù)是納稅人實際繳納營業(yè)稅的稅額，附加率為3%。計算公式：應交教育費附加額=營業(yè)稅稅額×費率。

　　四、企業(yè)所得稅

　　根據(jù)《中華人民共和國企業(yè)所得稅暫行條例實施細則》（財法字[1994]第3號發(fā)布）的規(guī)定，企業(yè)所得稅的征稅對象是以物業(yè)管理以及代理所取得的收入和其他所得，稅率為33%?；居嬎愎剑簯{稅所得額=收入總額一準予扣除項目金額，應納稅額=應納稅所得額×適用稅率。企業(yè)所得稅還設置兩檔優(yōu)惠稅率，即：年應納稅所得額在3萬元（含3萬元）以下的，暫減按18%的稅率計算繳納所得稅；年應納稅所得額超過3萬元至10萬元（含10 萬元）的，暫減按27%的稅率計算繳納所得稅。

　　五、房產(chǎn)稅

　　如果企業(yè)擁有房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的，需繳納房產(chǎn)稅，如果企業(yè)擁有土地使用權(quán)的，需繳納城鎮(zhèn)土地使用稅，如果單位屬于“外商投資企業(yè)或外國企業(yè)”應繳納城市房地產(chǎn)稅、外商投資企業(yè)土地使用費。

　　根據(jù)《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》（國發(fā)[1986]90號）的規(guī)定，房產(chǎn)稅是在城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內(nèi)，對擁有房屋產(chǎn)權(quán)的內(nèi)資單位和個人按照房產(chǎn)稅原值或租金收入征收的一種稅。房產(chǎn)稅以房產(chǎn)原值（評估值）減除30%的余值為計稅依據(jù)，稅率為1.2%。計算公式為：年應納稅額=房產(chǎn)原值（評估值）×（1-30%）×1.2%。

　　六、城鎮(zhèn)土地使用稅

　　根據(jù)《中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》（國務院令第17號發(fā)布）的規(guī)定，城鎮(zhèn)土地使用稅是在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)范圍內(nèi)，對擁有土地使用權(quán)的單位和個人以實際占用的土地面積為計稅依據(jù)，按規(guī)定稅額征收的一種稅。年應納稅額=∑（各級土地面積*相應稅額）。北京市城鎮(zhèn)土地納稅等級分為六級，各級土地稅額標準為：一級土地每平方米年稅額10元；二級土地每平方米年稅額8元；三級土地每平方米年稅額6元；四級土地每平方米年稅額4元；五級土地每平方米年稅額1元；六級土地每平方米年稅額0.5元。

　　城鎮(zhèn)土地使用稅不適用外商投資企業(yè)和外國企業(yè)，只對內(nèi)資單位和個人征收。

　　七、城市房地產(chǎn)稅

　　根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)稅暫行條例》（中央人民政府政務院政財字第133號令公布）規(guī)定，城市房地產(chǎn)稅是對擁有房屋產(chǎn)權(quán)的外商投資企業(yè)、外國企業(yè)及外籍個人、港澳臺胞，按照房產(chǎn)原值征收的一稅種。城市房地產(chǎn)稅依房產(chǎn)原值計稅，稅率為1.2%，對其繳納的稅款給予減征30%的照顧。計算公式為：年應納稅額=房產(chǎn)原值×稅率×（1-30%）。

　　八、土地使用費

　　根據(jù)北京市人民政府發(fā)布《北京市征收外商投資企業(yè)土地使用費規(guī)定》的通知（北京市人民政府令1992年第13號）的規(guī)定，外商投資企業(yè)土地使用費是對本市行政區(qū)域內(nèi)使用土地的外商投資企業(yè)（出讓方式取得土地使用權(quán)者除外），按企業(yè)所處地理位置和偏遠程度、地段的繁華程度、基礎設施完善程度等，征收的一項費用。需要說明的是：外資企業(yè)使用“未經(jīng)出讓”的土地應征收土地使用費，外資企業(yè)以各種方式使用已經(jīng)出讓程序的土地不繳納土地使用費。

　　依外商投資企業(yè)的實際占用土地面積以及所適用的土地使用費的單位標準確定，計算公式為：應納土地使用費額=占用土地面積*適用的單位標準。

　　九、車船使用稅

　　如果擁有汽車、自行車等機動車、非機動車交通工具的內(nèi)資單位和個人還需繳納相應的車船使用稅。

　　根據(jù)《中華人民共和國車船使用稅暫行條例》（國發(fā)[1986]90號）規(guī)定，車船使用稅是對行駛于公共道路的車輛和航行于國內(nèi)河流、湖泊或領(lǐng)?？诎兜拇?，按照座位、噸位和規(guī)定的稅額征收的一種財產(chǎn)行為稅。計算公式為：

　　乘人汽車應納稅額=應稅車輛數(shù)量×單位稅額

　　載貨汽車應納稅額=車輛的載重或凈噸位數(shù)量×單位稅額

　　摩托車應納稅額=應稅車輛數(shù)量×單位稅額

　　十、車船使用牌照稅

　　根據(jù)《中華人民共和國車船使用牌照稅暫行條例》（政密字第714號令公布）的規(guī)定，車船使用牌照稅是對行駛于公共道路的車輛和航行于國內(nèi)河流、湖泊或領(lǐng)?？诎兜拇?，按照種類、噸位和規(guī)定的稅額，向外商投資企業(yè)或外國企業(yè)及其他經(jīng)濟組織、駐京代表機構(gòu)和外籍個人、港、澳、臺胞征收的一種財產(chǎn)行為稅。計算公式為：

　　乘人汽車應納稅額=應稅車輛數(shù)量×單位稅額

　　載貨汽車應納稅額=車輛的載重或凈噸位數(shù)量×單位稅額

　　十一、印花稅

　　根據(jù)《中華人民共和國印花稅暫行條例》（中華人民共和國國務院令第11號）的規(guī)定，印花稅是對在經(jīng)濟活動和經(jīng)濟交往中書立、領(lǐng)受印花稅暫行條例所列舉的各種應稅憑證所征收的一種兼有行為性質(zhì)的憑證稅。分為從價計稅和從量計稅兩種。

　　應納稅額=計稅金額×稅率，

　　應納稅額=憑證數(shù)量×單位稅額。

　　十二、契稅

　　如果企業(yè)承受房地產(chǎn)時還需及時繳納契稅。

　　根據(jù)《中華人民共和國契稅暫行條例》（國務院令第224號）的規(guī)定，契稅是對在中華人民共和國境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬時向承受土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)的單位和個人征收的一種稅。

　　北京市契稅稅率：自2002年7月1日起，由原4%調(diào)整為3%，應納稅額=計稅依據(jù)×稅率

　　旅游業(yè)

　　根據(jù)《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實施細則》的規(guī)定，旅游業(yè)，是指為旅游者安排食宿、交通工具和提供導游等旅游服務的業(yè)務。

　　旅游業(yè)主要需要繳納營業(yè)稅、城市維護建設稅、教育費附加和企業(yè)所得稅等。

　　一、營業(yè)稅

　　根據(jù)《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實施細則》的規(guī)定，營業(yè)稅的計稅依據(jù)是以旅游業(yè)務的營業(yè)收入額作為計稅營業(yè)額。但同時規(guī)定：“旅游企業(yè)組織旅游團到中華人民共和國境外旅游，在境外其旅游團改由其他旅游企業(yè)接團的，以全程旅游費減去付給接團企業(yè)的旅游費后的余額為營業(yè)額”。為了公平稅負，在營業(yè)稅實施細則中規(guī)定旅行社組織旅游團在中國境內(nèi)旅游的，以收取的旅游費減去替旅游者支付給其他單位的房費、餐費、交通、門票和其他代付費用的余額為應納營業(yè)稅的營業(yè)額，按照5%稅率征收營業(yè)稅。

　　計算公式：應納稅額=營業(yè)額×稅率。

　　二、城市維護建設稅

　　根據(jù)《中華人民共和國城市維護建設稅暫行條例》（國發(fā)[1985]第19號）規(guī)定，城市維護建設稅的計稅依據(jù)是納稅人實際繳納的營業(yè)稅稅額。稅率分別為7%、5%、1%。計算公式：應納稅額=營業(yè)稅稅額×稅率。不同地區(qū)的納稅人實行不同檔次的稅率。

　　2.納稅義務人所在地在郊區(qū)各縣城、鎮(zhèn)范圍內(nèi)的，稅率為5%；

　　3.納稅義務人所在地不在1、2兩項范圍內(nèi)的，稅率為1%；

　　三、教育費附加

　　四、企業(yè)所得稅

　　根據(jù)《中華人民共和國企業(yè)所得稅暫行條例實施細則》（財法字[1994]第3號發(fā)布）的規(guī)定，企業(yè)所得稅的征稅對象是以其旅游資源和服務設施為條件，為旅游者在旅行游覽中提供各種服務性勞動而取得的有償服務收入所得和其他所得。稅率為33%?；居嬎愎剑簯{稅所得額=收入總額一準予扣除項目金額。還設置兩檔優(yōu)惠稅率，即：年應納稅所得額在3萬元（含3萬元）以下的，減按18%的稅率計算繳納；年應納稅所得額超過3萬元至10萬元（含10 萬元）的，減按27%的稅率。

　　五、房產(chǎn)稅

　　計算公式為：年應納稅額=房產(chǎn)原值（評估值）×（1-30%）×1.2%。

　　六、城鎮(zhèn)土地使用稅

　　根據(jù)《中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》（國務院令第17號發(fā)布）的規(guī)定，城鎮(zhèn)土地使用稅是在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)范圍內(nèi)，對擁有土地使用權(quán)的單位和個人以實際占用的土地面積為計稅依據(jù)，按規(guī)定稅額征收的一種稅。年應納稅額=∑（各級土地面積×相應稅額）。北京市城鎮(zhèn)土地納稅等級分為六級，各級土地稅額標準為：一級土地每平方米年稅額10元；二級土地每平方米年稅額8元；三級土地每平方米年稅額6元；四級土地每平方米年稅額4元；五級土地每平方米年稅額1元；六級土地每平方米年稅額0.5元。

　　七、城市房地產(chǎn)稅

　　根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)稅暫行條例》（中央人民政府政務院政財字第133號令公布）規(guī)定，城市房地產(chǎn)稅是對擁有房屋產(chǎn)權(quán)的外商投資企業(yè)、外國企業(yè)及外籍個人、港澳臺胞，按照房產(chǎn)原值征收的一稅種。城市房地產(chǎn)稅依房產(chǎn)原值計稅，稅率為1.2%。計算公式為：年應納稅額=房產(chǎn)原值*稅率×（1-30%）。

　　八、外商投資企業(yè)土地使用費

　　根據(jù)北京市人民政府發(fā)布《北京市征收中外合營企業(yè)土地使用費暫行規(guī)定》的通知（京政發(fā)[1985]81號）的規(guī)定，外商投資企業(yè)土地使用費是對本市行政區(qū)域內(nèi)使用土地的外商投資企業(yè)（出讓方式取得土地使用權(quán)者除外），按企業(yè)所處地理位置和偏遠程度、地段的繁華程度、基礎設施完善程度等，征收的一項費用。依外商投資企業(yè)的實際占用土地面積以及所適用的土地使用費的單位標準確定，計算公式為：應納土地使用費額=占用土地面積×適用的單位標準。

　　九、車船使用稅

　　如果擁有汽車、自行車等機動車、非機動車交通工具，還需繳納相應的車船使用稅，外商投資企業(yè)或外國企業(yè)應繳納車船使用牌照稅。

　　根據(jù)《中華人民共和國車船使用稅暫行條例》（國發(fā)[1986]90號）車船使用稅是對行駛于公共道路的車輛和航行于國內(nèi)河流、湖泊或領(lǐng)?？诎兜拇埃凑辗N類、噸位和規(guī)定的稅額征收的一種財產(chǎn)行為稅。計算公式為：

　　乘人汽車應納稅額=應稅車輛數(shù)量×單位稅額

　　載貨汽車應納稅額=車輛的載重或凈噸位數(shù)量×單位稅額

　　摩托車應納稅額=應稅車輛數(shù)量×單位稅額

　　十、車船使用牌照稅

　　根據(jù)《中華人民共和國車船使用牌照稅暫行條例》（政密字第714號令公布）的規(guī)定，車船使用牌照稅是對行駛于公共道路的車輛和航行于國內(nèi)河流、湖泊或領(lǐng)?？诎兜拇埃凑辗N類、噸位和規(guī)定的稅額，向外商投資企業(yè)或外國企業(yè)及其他經(jīng)濟組織、駐京代表機構(gòu)和外籍個人、港、澳、臺胞征收的一種財產(chǎn)行為稅。計算公式為：

　　乘人汽車應納稅額=應稅車輛數(shù)量*單位稅額

　　載貨汽車應納稅額=車輛的載重或凈噸位數(shù)量*單位稅額

　　機器腳踏車（摩托車）應納稅額=應稅車輛數(shù)量*單位稅額

　　十一、印花稅

　　根據(jù)《中華人民共和國印花稅暫行條例》（中華人民共和國國務院令第11號）的規(guī)定，印花稅是對在經(jīng)濟活動和經(jīng)濟交往中書立、領(lǐng)受印花稅暫行條例所列舉的各種憑證所征收的一種兼有行為性質(zhì)的憑證稅。分為從價計稅和從量計稅兩種。

　　應納稅額=計稅金額×稅率，

　　應納稅額=憑證數(shù)量×單位稅額。

　　十二、契稅

　　根據(jù)《中華人民共和國契稅暫行條例》（國務院令第224號）的規(guī)定，契稅是對在中華人民共和國境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬時向承受土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)的單位和個人征收的一種稅。北京市現(xiàn)行契稅稅率為3%，應納稅額=計稅依據(jù) *稅率。

　　十三、個人所得稅

　　根據(jù)《中華人民共和國個人所得稅法》的規(guī)定，個人所得稅是以個人取得的各項應稅所得對象征收的一種稅。

　　支付所得的單位或者個人為個人所得稅的扣繳義務人，按照稅法規(guī)定代扣代繳個人所得稅，是扣繳義務人的法定義務。

　　廣告業(yè)

　　根據(jù)《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實施細則》的規(guī)定，廣告業(yè)，是指利用圖書、報紙、雜志、廣播、電視、路牌、電影、幻燈、招貼、櫥窗、霓虹燈、燈箱等形式為介紹商品、經(jīng)營服務項目、文體節(jié)目或通告、聲明等事項所作的宣傳和提供勞務服務的業(yè)務。

　　廣告業(yè)主要涉及營業(yè)稅、城市維護建設稅、教育費附加、文化事業(yè)建設費和企業(yè)所得稅等。

　　一、營業(yè)稅

　　1.計稅依據(jù)

　　根據(jù)《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實施細則》的規(guī)定，廣告業(yè)的營業(yè)額，是納稅人提供廣告業(yè)應稅勞務向?qū)Ψ绞杖〉娜績r款和價外費用。價外費用包括向?qū)Ψ绞杖〉氖掷m(xù)費、基金、集資費、代收款項、代墊款項及其他各種性質(zhì)的價外收費。凡價外費用，無論會計制度規(guī)定如何核算，均應并入營業(yè)額計算應納稅額。

　　根據(jù)《市稅務局轉(zhuǎn)發(fā)國家稅務總局<關(guān)于營業(yè)稅若干征稅問題的通知>的通知》（京稅一[1994]507號）規(guī)定和《北京市地方稅務局關(guān)于對代理業(yè)征收營業(yè)稅問題的補充通知》（京地稅營[2001]507號）規(guī)定，廣告代理業(yè)的營業(yè)額為代理者向委托方收取的全部價款和價外費用減去支付給廣告發(fā)布者的廣告發(fā)布費后的余額。“付給廣告發(fā)布者的廣告發(fā)布費”范圍，包括廣告代理業(yè)業(yè)戶向各類具有廣告發(fā)布權(quán)的廣告經(jīng)營者實際支付的廣告費。

　　2.稅率

　　營業(yè)稅廣告業(yè)稅目的適用稅率為5%。

　　3.營業(yè)稅應納稅額

　　計算公式為：營業(yè)稅應納稅額=營業(yè)額*適用稅率

　　4.營業(yè)稅的納稅義務發(fā)生時間

　　營業(yè)稅納稅義務發(fā)生時間一般為納稅人收訖營業(yè)收入款項或取得索取營業(yè)收入款項憑據(jù)的當天。

　　5.納稅期限

　　納稅期限分為五日、十日、十五日或一個月。納稅人以一個月為一期納稅的，自期滿之日起十日內(nèi)申報納稅，以五日、十日或者十五日為一期納稅的，自期滿之日起五日內(nèi)預繳稅款，于次月一日起十日內(nèi)申報納稅并結(jié)清上月應納稅款。

　　二、文化事業(yè)建設費

　　根據(jù)《文化事業(yè)建設費征收管理暫行辦法》的規(guī)定：

　　1.文化事業(yè)建設費的計稅依據(jù)

　　廣告業(yè)文化事業(yè)建設費按繳費人的營業(yè)額和規(guī)定的費率計算應繳費額。

　　計算公式：應繳費額＝營業(yè)額×3%

　　2.文化事業(yè)建設費的繳費義務發(fā)生時間

　　文化事業(yè)建設費的繳費義務發(fā)生時間為繳費義務人收訖文化事業(yè)建設費征收范圍內(nèi)業(yè)務營業(yè)收入款項或者取得索取營業(yè)收入款項憑證的當天。

　　3.文化事業(yè)建設費的繳納期限

　　文化事業(yè)建設費的繳納期限與繳費義務人繳納營業(yè)稅的期限相同。

　　三、城市維護建設稅

　　根據(jù)《中華人民共和國城市維護建設稅暫行條例》（國發(fā)[1985]第19號）規(guī)定，城市維護建設稅的計稅依據(jù)是納稅人實際繳納的營業(yè)稅稅額。稅率分別為7%、5%、1%。計算公式：應納稅額=營業(yè)稅稅額×稅率。不同地區(qū)的納稅人實行不同檔次的稅率：

　　2.納稅義務人所在地在郊區(qū)各縣城、鎮(zhèn)范圍內(nèi)的，稅率為5%；

　　3.納稅義務人所在地不在1、2項范圍內(nèi)的，稅率為1%。

　　四、教育費附加

　　五、企業(yè)所得稅

　　根據(jù)《中華人民共和國企業(yè)所得稅暫行條例實施細則》（財法字[1994]第3號發(fā)布）的規(guī)定，企業(yè)所得稅是指征稅對象就其生產(chǎn)、經(jīng)營所得和其他所得（包括來源于中國境內(nèi)、境外的所得）繳納企業(yè)所得稅。稅率為33%。還設置兩檔優(yōu)惠稅率，即：年應納稅所得額在3萬元（含3萬元）以下的，減按18%的稅率計算繳納；年應納稅所得額超過3萬元至10萬元（含10 萬元）的，減按27%的稅率。

　　其應納稅額為每一納稅年度的收入總額減去準予扣除的項目后的余額為應納稅所得額。

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)

　　一、營業(yè)稅

　?。ㄒ唬?、應稅范圍：

　　根據(jù)《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實施細則》的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，發(fā)生營業(yè)稅應稅勞務時主要涉及以下兩個方面：

　　1.轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)：是指土地使用者轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的行為，土地所有者出讓土地使用權(quán)和土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者的行為，不征收營業(yè)稅。土地租賃，不按本稅目征稅。

　　2.銷售不動產(chǎn)：是指有償轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)所有權(quán)的行為。

　　不動產(chǎn)，是指不能移動，移動后會引起性質(zhì)，形狀改變的財產(chǎn)。本稅目的征收范圍包括：銷售建筑物或構(gòu)筑物、銷售其他土地附著物。

　?。?）銷售建筑物或構(gòu)筑物

　　銷售建筑物或構(gòu)筑物，是指有償轉(zhuǎn)讓建筑物或構(gòu)筑物的所有權(quán)的行為。以轉(zhuǎn)讓有限產(chǎn)權(quán)或永久使用權(quán)方式銷售建筑物，視同銷售建筑物。

　　（2）銷售其他土地附著物

　?、?銷售其他土地附著物，是指有償轉(zhuǎn)讓其他土地附著物的所有權(quán)的行為。

　?、?其他土地附著物，是指建筑物或構(gòu)筑物以外的其他附著于土地的不動產(chǎn)。

　?、?單位將不動產(chǎn)無償贈與他人，視同銷售不動產(chǎn)。

　?、?在銷售不動產(chǎn)時連同不動產(chǎn)所占土地的使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓的行為，比照銷售不動產(chǎn)征稅。

　?、?以不動產(chǎn)投資入股，參與接受投資方利潤分配、共同承擔投資風險的行為，不征營業(yè)稅。但轉(zhuǎn)讓該項股權(quán)，應按本稅目征稅。

　?、?不動產(chǎn)租賃，不按本稅目征稅。

　　（二）涉及稅種

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要涉及的稅種有營業(yè)稅、城建稅、教育費附加，土地增值稅、房產(chǎn)稅、印花稅以及契稅等。

　　1.銷售不動產(chǎn)的營業(yè)稅計稅依據(jù)

　　根據(jù)《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實施細則》的規(guī)定：

　?。?）納稅人的營業(yè)額為納稅人銷售不動產(chǎn)向?qū)Ψ绞杖〉娜績r款和價外費用。

　　（2）單位將不動產(chǎn)無償贈與他人，其營業(yè)額比照《營業(yè)稅暫行條例實施細則》第十五條的規(guī)定確定。對個人無償贈送不動產(chǎn)的行為，不應視同銷售不動產(chǎn)征收營業(yè)稅。

　?。?）營業(yè)稅暫行條例實施細則第十五條規(guī)定：

　　納稅人銷售不動產(chǎn)價格明顯偏低而無正當理由的，主管稅務機關(guān)有權(quán)按下列順序核定其營業(yè)額：

　?、?按納稅人當月提供的同類應稅勞務或者銷售的同類不動產(chǎn)的平均價格核定；

　?、?按納稅人最近時期提供的同類應稅勞務或者銷售的同類不動產(chǎn)的平均價格核定；

　?、?按下列公式核定計稅價格：

　　計稅價格=營業(yè)成本或工程成本×（1+成本利潤率）÷（1-營業(yè)稅稅率）

　　上列公式中的成本利潤率，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府所屬稅務機關(guān)確定。

　　2.其他具體規(guī)定如下：

　　（1）根據(jù)《轉(zhuǎn)發(fā)國家稅務總局關(guān)于房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售不動產(chǎn)征收營業(yè)稅問題的通知》（京地稅營[1996]592號）規(guī)定，在合同期內(nèi)房產(chǎn)企業(yè)將房產(chǎn)交給包銷商承銷，包銷商是代理房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行銷售，所取得的手續(xù)費收入或者價差應按“服務業(yè)―代理業(yè)”征收營業(yè)稅；在合同期滿后，房屋未售出，由包銷商進行收購，其實質(zhì)是房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將房屋銷售給包銷商，對房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應按“銷售不動產(chǎn)”征收營業(yè)稅；包銷商將房產(chǎn)再次銷售，對包銷商也應按“銷售不動產(chǎn)”征收營業(yè)稅。

　?。?）對合作建房行為應如何征收營業(yè)稅

　　根據(jù)《轉(zhuǎn)發(fā)國家稅務總局關(guān)于印發(fā)營業(yè)稅問題解答（之一）的通知》（京地稅營[1995]319號）規(guī)定：

　　合作建房，是指由一方（以下簡稱甲方）提供土地使用權(quán)，另一方（以下簡稱乙方）提供資金，合作建房。合作建房的方式一般有兩種：

　　*9種方式是純粹的“以物易物”，即雙方以各自擁有的土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)相互。具體的方式也有以下兩種：

　?、?土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)相互，雙方都取得了擁有部分房屋的所有權(quán)。在這一合作過程中，甲方以轉(zhuǎn)讓部分土地使用權(quán)為代價，換取部分房屋的所有權(quán)，發(fā)生了轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的行為；乙方則以轉(zhuǎn)讓部分房屋的所有權(quán)為代價，換取部分土地的使用權(quán)，發(fā)生了銷售不動產(chǎn)的行為。因而合作建房的雙方都發(fā)生了營業(yè)稅的應稅行為。對甲方應按“轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)”稅目中的“轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)”子目征稅；對乙方應按“銷售不動產(chǎn)”稅目征稅。由于雙方?jīng)]有進行貨幣結(jié)算，因此應當按照《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實施細則》第十五條的規(guī)定分別核定雙方各自的營業(yè)額。如果合作建房的雙方（或任何一方）將分得的房屋銷售出去，則又發(fā)生了銷售不動產(chǎn)行為，應對其銷售收入再按“銷售不動產(chǎn)”稅目征收營業(yè)稅。

　?、?以出租土地使用權(quán)為代價換取房屋所有權(quán)。例如，甲方將土地使用權(quán)出租給乙方若干年，乙方投資在該土地上建造建筑物并使用，租賃期滿后，乙方將土地使用權(quán)連同所建的建筑物歸還甲方。在這一經(jīng)營過程中，乙方是以建筑物為代價換得若干年的土地使用權(quán)，甲方是以出租土地使用權(quán)為代價換取建筑物。甲方發(fā)生了出租土地使用權(quán)的行為，對其按“服務業(yè)―租賃業(yè)”征營業(yè)稅；乙方發(fā)生了銷售不動產(chǎn)的行為，對其按“銷售不動產(chǎn)”稅目征營業(yè)稅。對雙方分別征稅時，其營業(yè)額也按《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實施細則》第十五條的規(guī)定核定。

　　第二種方式是甲方以土地使用權(quán)、乙方以貨幣資金合股，成立合營企業(yè)，合作建房。對此種形式的合作建房，則要視具體情況確定如何征稅：

　?、?房屋建成后，如果雙方采取風險共擔、利潤共享的分配方式按照營業(yè)稅“以無形資產(chǎn)投資入股，參與接受投資方的利潤分配、共同承擔投資風險的行為，不征營業(yè)稅”的規(guī)定，對甲方向合營企業(yè)提供的土地使用權(quán)，視為投資入股，對其不征營業(yè)稅；只對合營企業(yè)銷售房屋取得的收入按銷售不動產(chǎn)征稅；對雙方分得的利潤不征營業(yè)稅。

　?、?房屋建成后，甲方如果采取按銷售收入的一定比例提成的方式參與分配，或提取固定利潤，則不屬營業(yè)稅所稱的投資入股不征營業(yè)稅的行為，而屬于甲方將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給合營企業(yè)的行為，那么，對甲方取得的固定利潤或從銷售收入按比例提取的收入按“轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)”征稅；對合營企業(yè)則按全部房屋的銷售收入依“銷售不動產(chǎn)”稅目征收營業(yè)稅；

　?、?如果房屋建成后雙方按一定比例分配房屋，則此種經(jīng)營行為，也未構(gòu)成營業(yè)稅所稱的以無形資產(chǎn)投資入股，共同承擔風險的不征營業(yè)稅的行為。因此，首先對甲方向合營企業(yè)轉(zhuǎn)讓的土地，按“轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)”征稅，其營業(yè)額按實施細則第十五條的規(guī)定核定。其次，對合營企業(yè)的房屋，在分配給甲、乙方后，如果各自銷售，則再按“銷售不動產(chǎn)”征稅。

　　對于轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或銷售不動產(chǎn)的預收定金，有如下規(guī)定：

　　納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或銷售不動產(chǎn)，采用預收款方式的，其納稅義務發(fā)生時間為收到預收款的當天。“此項規(guī)定所稱預收款，包括預收定金。因此，預收定金的營業(yè)稅納稅義務發(fā)生時間為收到預收定金的當天。

　?。?）根據(jù)《轉(zhuǎn)發(fā)國家稅務總局關(guān)于印發(fā)營業(yè)稅問題解答（之一）的通知》（京地稅營[1995]319號）規(guī)定：

　　以”還本“方式銷售建筑物，是指商品房經(jīng)營者在銷售建筑物時許諾若干年后可將房屋價款歸還購房者，這是經(jīng)營者為了加快資金周轉(zhuǎn)而采取的一種促銷手段。對以”還本“方式銷售建筑物的行為，應按向購買者收取的全部價款和價外費用征收營業(yè)稅，不得減除所謂”還本“支出。

　?。?）中外合作開發(fā)房地產(chǎn)征收營業(yè)稅問題

　　根據(jù)《轉(zhuǎn)發(fā)《國家稅務總局關(guān)于中外合作開發(fā)房地產(chǎn)征收營業(yè)稅問題的批復》的通知》（京地稅營[1994]205號）規(guī)定：

　?、?關(guān)于中外雙方合作建房的征稅問題

　　中方將獲得的土地與外方合作，辦理土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移后，不論是按建成的商品房分配面積，還是按商品房銷售后的收入進行分配，均不符合現(xiàn)行政策關(guān)于”以無形資產(chǎn)投資入股、參與接受投資方的利潤分配、共同承擔投資風險的行為，不征營業(yè)稅“的規(guī)定、因此，應按”轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)“稅目征收營業(yè)稅；其營業(yè)額為實際取得的全部收入，包括價外收費；其納稅義務發(fā)生時間為取得收入的當天。

　　同時，對銷售商品房也應征稅。如果采取分房（包括分面積）各自銷房的，則對中外雙方各自銷售商品房收入按”銷售不動產(chǎn)“征營業(yè)稅；如果采取統(tǒng)一銷房再分配銷售收入的，則就統(tǒng)一的銷售商品房收入按”銷售不動產(chǎn)“征營業(yè)稅；如果采取對中方支付固定利潤方式的，則對外方銷售商品房的全部收入按”銷售不動產(chǎn)“征營業(yè)稅。

　?、?關(guān)于中方取得的前期工程開發(fā)費征稅問題

　　外方提前支付給中方的前期工程的開發(fā)費用，視為中方以預收款方式取得的營業(yè)收入，按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，計算征收營業(yè)稅。對該項已稅的開發(fā)費用，在中外雙方分配收入時如數(shù)從中方應得收入中扣除的，可直接沖減中方當期的營業(yè)收入。

　?、?對中方定期獲取的固定利潤視為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)所取得的收入，計算征收營業(yè)稅。

　　轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)劃歸營業(yè)稅稅目轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)范疇，稅率為5%，銷售不動產(chǎn)劃歸營業(yè)稅稅目銷售不動產(chǎn)的范疇內(nèi)，稅率為5%。

　　計算公式=營業(yè)額×5%

　　二、城市維護建設稅

　　根據(jù)《中華人民共和國城市維護建設稅暫行條例》（國發(fā)[1985]第19號）規(guī)定：

　　（一）計稅依據(jù)：納稅人實際繳納的營業(yè)稅稅額。

　　（二）稅率：分別為7%、5%、1%。

　　計算公式：應納稅額=營業(yè)稅稅額×稅率。不同地區(qū)的納稅人實行不同檔次的稅率。

　　2.納稅義務人所在地在郊區(qū)各縣城、鎮(zhèn)范圍內(nèi)的，稅率為5%；

　　3.納稅義務人所在地不在1、2項范圍內(nèi)的，稅率為1%；

　　三、教育費附加

　　根據(jù)北京市稅務局轉(zhuǎn)發(fā)《北京市人民政府轉(zhuǎn)發(fā)國務院關(guān)于教育費附加征收問題文件的通知》的通知（京稅三[1994]217號）的規(guī)定：

　?。ㄒ唬┯嫸愐罁?jù)是納稅人實際繳納營業(yè)稅的稅額

　?。ǘ┒惵蕿?%。

　　計算公式：應交教育費附加額=營業(yè)稅稅額×費率。

　　四、土地增值稅

　　根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》（國發(fā)[ 1993 ]138 號）規(guī)定，土地增值稅是對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人征收的一種稅。土地增值稅按照納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額和規(guī)定的適用稅率計算征收，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除《條例》規(guī)定的扣除項目金額后的余額，為增值額。具體講：

　　（一）對轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的，只對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)的行為征稅，轉(zhuǎn)讓集體土地使用權(quán)的行為沒有納入征稅范圍。這是因為根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》的規(guī)定，集體土地未經(jīng)國家征用不得轉(zhuǎn)讓。因此，轉(zhuǎn)讓集體土地是違法行為，所以不能納入征稅范圍。

　　（三）附著物是指附著于土地上的不能移動，一經(jīng)移動即遭損壞的物品。

　　（四）取得收入的行為，包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部價款及有關(guān)的經(jīng)濟收益。

　　（五）土地增值稅的計稅依據(jù)

　　計稅依據(jù)是納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額。增值額為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入減除《條例》和《細則》規(guī)定的扣除項目金額后的余額。

　　房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入包括貨幣收入、實物收入和其他與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的經(jīng)濟收益。根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》規(guī)定土地增值稅計算增值額的扣除項目金額包括：

　　1.取得土地使用權(quán)所支付的金額；

　　2.開發(fā)土地的成本、費用；

　　3.新建房及配套設施的成本、費用、或者舊房及建筑物的評估價格；

　　4.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；

　　財政部規(guī)定的其他扣除項目。

　　根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》規(guī)定，計算土地增值額的扣除項目，具體為：

　?。?）取得土地使用權(quán)所支付的金額。包括納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用。

　　（2）開發(fā)土地和新建房及配套設施的成本，是指納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項目實際發(fā)生的成本，包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發(fā)間接費用。

　?。?）開發(fā)土地和新建房及配套設施的費用是指與房地產(chǎn)開發(fā)項目有關(guān)的銷售費用、管理費用、財務費用。根據(jù)新會計制度的規(guī)定，與房地產(chǎn)開發(fā)有關(guān)的費用直接計入當年損益，不按房地產(chǎn)項目進行歸集或分攤。為了便于計算，市政府在京政發(fā)（1996）7號《北京市人民政府關(guān)于征收土地增值稅有關(guān)政策問題的通知》中明確，財務費用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤并提供金融機構(gòu)證明的允許據(jù)實扣除但*6不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費用，按取得土地使用權(quán)所支付的金額及房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的5%以內(nèi)計算扣除。凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用按取得土地使用權(quán)所支付的金額及房地產(chǎn)開發(fā)成本的10%的以內(nèi)計算扣除。

　?。?）舊房及建筑物的評估價格。是指在轉(zhuǎn)讓已使用的房屋及建筑物時，由市政府批準設立的房地產(chǎn)評估機構(gòu)評定的重置成本價乘以成新度折扣率，并經(jīng)地方主管稅務機關(guān)確認的價格。

　?。?）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金。是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的營業(yè)稅、城市維護建設稅、印花稅。因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交納的教育費附加，也可視同稅金予以扣除。

　?。?）加計扣除。對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人，可按取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本之和加計20％的扣除。

　?。┒惵剩?/div>

　　土地增值稅實行四級超率累進稅率，即：增值額未超過扣除項目金額50％的部分，稅率30％。增值額超過扣除項目金額50％，未超過扣除項目金額100％的部分，稅率40％。增值額超過扣除項目金額100％，未超過扣除項目金額200％的部分，稅率50％。增值額超過扣除項目金額200％的部分，稅率為60％……

　　根據(jù)《關(guān)于土地增值稅若干征收管理問題的通知》（京地稅二[ 1996 ]240 號）規(guī)定，對經(jīng)常發(fā)生房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的納稅人，在項目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，由于涉及成本確定或其它原因，而無法據(jù)以計算土地增值稅的，可以預征的土地增值稅，待該項目全部竣工、辦理結(jié)算后再進行清算，多退少補。其預征率為：預售賓館、飯店、辦公、寫字樓的房地產(chǎn)，按預售收入3%的比例預征土地增值稅；預售非普通標準住宅、別墅、公寓的房地產(chǎn)，按預售收入2%的比例預征土地增值稅；預售其他房地產(chǎn)，按預售收入1%的比例預征土地增值稅。