高頓網(wǎng)校友情提示，*7天水會(huì)計(jì)稅務(wù)實(shí)務(wù)相關(guān)內(nèi)容房地產(chǎn)公司采用賬簿上不列或少列收入等手段少繳所得稅(一)總結(jié)如下：
　　一、基本情況
　　青海某某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱“某某公司”）于2001年8月成立的合資經(jīng)營(yíng)企業(yè)（港、澳、臺(tái)資）。公司注冊(cè)資本4800萬(wàn)元，該公司成立至今，共開(kāi)發(fā)了兩個(gè)項(xiàng)目。
　　一是2001年投資1338萬(wàn)元和西寧市人民公園聯(lián)合開(kāi)發(fā)的“園林街文化市場(chǎng)”項(xiàng)目。該項(xiàng)目建筑面積5600平方米，全部為商鋪房，該項(xiàng)目已于2002年全部完工。市場(chǎng)建成后由青海某某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司負(fù)責(zé)經(jīng)營(yíng)20年，主要采取收取租金作為收入的實(shí)現(xiàn)。目前，該項(xiàng)業(yè)務(wù)由青海某某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司園林街市場(chǎng)物業(yè)管理分公司負(fù)責(zé)。
　　二是2003年開(kāi)始投資的勝利路83號(hào)“楓林綠洲”項(xiàng)目。該項(xiàng)目總投資3.78億元人民幣，總建筑面積212668 m2.由8棟超高層和3棟高層建筑組成。該項(xiàng)目分二期開(kāi)發(fā)。全部工程計(jì)劃2007年底竣工。
　　二、基本案情
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　　人工篩選。根據(jù)2005年青海省國(guó)家稅務(wù)局稅收專項(xiàng)檢查安排，通過(guò)綜合征管軟件對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)稅負(fù)率等指標(biāo)的篩選，確定對(duì)某某公司2001年至2004年的納稅情況進(jìn)行重點(diǎn)檢查，從而發(fā)現(xiàn)該企業(yè)存在的涉稅問(wèn)題。
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　　采用在賬簿上不列或少列收入也不列成本支出等手段少繳所得稅。
　?。ㄈ┻`法事實(shí)
　　1、根據(jù)20年租賃合同書， 2002年度應(yīng)計(jì)入主營(yíng)業(yè)務(wù)收入14，352，064元，已計(jì)入主營(yíng)業(yè)務(wù)收入4，100，516元，應(yīng)計(jì)未計(jì)主營(yíng)業(yè)務(wù)收入10，251，548元，根據(jù)《中華人民共和國(guó)外商投資企業(yè)和外國(guó)企業(yè)所得稅法》*9條：“中華人民共和國(guó)境內(nèi)外商投資企業(yè)生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)所得和其他所得，依照本法的規(guī)定繳納所得稅”的規(guī)定，調(diào)增應(yīng)納稅所得額10，251，548元。
　　2、2002年度應(yīng)計(jì)入主營(yíng)業(yè)務(wù)成本中的開(kāi)發(fā)成本為11，737，689.92元，已計(jì)入主營(yíng)業(yè)務(wù)成本3，874，069.01元，少計(jì)主營(yíng)業(yè)務(wù)成本7，863，620.91元，。
　　3、2002年度主營(yíng)業(yè)務(wù)成本中不得稅前扣除的不合規(guī)票據(jù)（白條）入賬金額2，067，976.47元，根據(jù)《中華人民共和國(guó)外商投資企業(yè)和外國(guó)企業(yè)所得稅法》第十七條：“各項(xiàng)會(huì)計(jì)記錄必須完整準(zhǔn)確，有合法的憑證作為記帳依據(jù)”及《中華人民共和國(guó)發(fā)票管理辦法》第二十二條：“不符合規(guī)定的發(fā)票，不得作為財(cái)務(wù)報(bào)銷憑證，任何單位和個(gè)人有權(quán)拒收”之規(guī)定，調(diào)增應(yīng)納稅所得額2，067，976.47元。
　　4、2002年度為抵頂西寧市人民公園受益金3，650，000元，在西寧市人民公園門口進(jìn)行綠化、道路等配套設(shè)施建造，修建下臺(tái)廣場(chǎng)及辦公樓一棟，價(jià)值為3，019，718.13元，根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于外商投資房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)所得稅管理問(wèn)題的通知》第六條：“企業(yè)發(fā)生的綠化、道路等配套設(shè)施費(fèi)，有些是在售后繼續(xù)發(fā)生的，可在銷售房地產(chǎn)時(shí)進(jìn)行預(yù)提，配套設(shè)施建設(shè)全部結(jié)束后，應(yīng)進(jìn)行匯算”之規(guī)定，應(yīng)列入成本，調(diào)減應(yīng)納稅所得額3，019，718.13元。
　　5、2002年度管理費(fèi)用中不合規(guī)票據(jù)（白條）入賬稅前扣除金額為207，082元，根據(jù)《中華人民共和國(guó)外商投資企業(yè)和外國(guó)企業(yè)所得稅法》第十七條：“各項(xiàng)會(huì)計(jì)記錄必須完整準(zhǔn)確，有合法的憑證作為記帳依據(jù)”及《中華人民共和國(guó)發(fā)票管理辦法》第二十二條：“不符合規(guī)定的發(fā)票，不得作為財(cái)務(wù)報(bào)銷憑證，任何單位和個(gè)人有權(quán)拒收”之規(guī)定，調(diào)增應(yīng)納稅所得額207，082元。
　　2002年度該企業(yè)利潤(rùn)總額為-1，196，185.11元，申報(bào)應(yīng)納稅所得額為-1，196，185.11元，調(diào)增應(yīng)納稅所得額12，526，606.47元，調(diào)減應(yīng)納稅所得額10，883，339.04元，調(diào)整后的應(yīng)納稅所得額為447，082，32元，應(yīng)補(bǔ)繳所得稅134，124.70元。
　　三、辦案經(jīng)過(guò)
　　根據(jù)省局稽查局工作要求，在開(kāi)展稅收專項(xiàng)檢查前，向被查企業(yè)下發(fā)了《企業(yè)自查通知書》，該企業(yè)通過(guò)自查，查出白條入賬、超規(guī)定限額列支業(yè)務(wù)招待費(fèi)等問(wèn)題金額為300，010.78元。隨后按照規(guī)定的程序和制定的稽查實(shí)施方案，采取順查法、詢問(wèn)法和核對(duì)法對(duì)企業(yè)的賬簿、記賬憑證進(jìn)行了檢查，主要對(duì)企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)收入、相關(guān)費(fèi)用、財(cái)產(chǎn)損失、無(wú)形資產(chǎn)的攤銷等是否符合稅法規(guī)定，有無(wú)列支與其經(jīng)營(yíng)無(wú)關(guān)的其他支出作為檢查的重點(diǎn)，進(jìn)行了審核，并對(duì)法定代表人對(duì)其有關(guān)的經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)進(jìn)行了詢問(wèn)，對(duì)查實(shí)的問(wèn)題進(jìn)行了補(bǔ)繳稅款和納稅調(diào)整。
　　四、處理結(jié)果
　　對(duì)企業(yè)存在的違法事實(shí)，依法補(bǔ)繳所得稅加收滯納金和罰款共19.6萬(wàn)元，并已全部執(zhí)行入庫(kù)。
　　五、分析及提示
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　　1、加強(qiáng)稅法宣傳，加大對(duì)從事房地產(chǎn)企業(yè)稅收征管的人員的業(yè)務(wù)培訓(xùn)，使相關(guān)人員熟悉和掌握房地產(chǎn)財(cái)務(wù)核算知識(shí)和相關(guān)稅收政策，更好地做好房地產(chǎn)行業(yè)的稅收征管工作。
　　2、主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)加強(qiáng)與土地管理、房產(chǎn)管理及街道辦事處等相關(guān)部門的信息溝通和協(xié)調(diào)，做好涉稅信息的采集，從而更加有效的加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的稅收征管。
　　3、嚴(yán)格外商投資企業(yè)列支工資的審核備案制度，加強(qiáng)跟蹤審核，對(duì)審核發(fā)現(xiàn)的虛報(bào)工資和列支的零工工資嚴(yán)格按有關(guān)規(guī)定處理。
　　4、針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)預(yù)售房地產(chǎn)取得預(yù)收款長(zhǎng)期掛“預(yù)收賬款”的情況，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)嚴(yán)格按照總局和省局制定的對(duì)外商投資房地產(chǎn)預(yù)售房地產(chǎn)取得預(yù)收款預(yù)征企業(yè)所得稅的規(guī)定，認(rèn)真做好預(yù)征所得稅的征收和管理工作。設(shè)立“預(yù)收賬款”預(yù)征稅款臺(tái)帳，跟蹤檢查房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)收款情況，同時(shí)做好預(yù)征稅款的結(jié)算，以保證國(guó)家稅款及時(shí)均衡入庫(kù)。
　　5、對(duì)企業(yè)“預(yù)收賬款”按收入與成本配比的原則，要求企業(yè)對(duì)每一項(xiàng)目進(jìn)行單獨(dú)核算。督查企業(yè)對(duì)完工項(xiàng)目盡快取得房地產(chǎn)管理部門出具工程項(xiàng)目合格證明或進(jìn)行項(xiàng)目決算，及時(shí)反映財(cái)務(wù)成果，保證國(guó)家稅款的及時(shí)足額入庫(kù)。
　　6、加強(qiáng)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)票管理，與地稅部門建立發(fā)票協(xié)查制度，防止虛開(kāi)發(fā)票和大頭小尾發(fā)票的產(chǎn)生，確保企業(yè)收入的準(zhǔn)確性和完整性。
　　7、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在開(kāi)發(fā)過(guò)程中發(fā)生的拆遷補(bǔ)償費(fèi)，由于支付的對(duì)象不同，取得的收款憑據(jù)也各不相同，尤其是支付給拆遷戶個(gè)人的拆遷費(fèi)取得的收款憑據(jù)全部為白條。如何規(guī)范拆遷戶個(gè)人收取拆遷費(fèi)開(kāi)具票證的問(wèn)題是房地產(chǎn)稅務(wù)管理應(yīng)當(dāng)迫切解決的問(wèn)題。
　　8、規(guī)范建安行業(yè)所得稅的管理是完善房地產(chǎn)行業(yè)所得稅管理的一個(gè)很重要的方面，因?yàn)榉康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)的開(kāi)發(fā)成本中建安成本的比重很大。
　　9、確定稽查對(duì)象問(wèn)題：今后對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的專項(xiàng)檢查應(yīng)選定那些有開(kāi)發(fā)項(xiàng)目且已完工決算的企業(yè)作為檢查對(duì)象進(jìn)行檢查。
　　10、檢查期間問(wèn)題：應(yīng)根據(jù)企業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的時(shí)間長(zhǎng)短確定檢查時(shí)段，以確保對(duì)整個(gè)項(xiàng)目審核的完整性及延續(xù)性。
　　11、在檢查中應(yīng)結(jié)合企業(yè)賬務(wù)采取內(nèi)查與外調(diào)相結(jié)合的方法，不能就賬查賬，一定要注重賬外調(diào)查。在調(diào)查過(guò)程中，對(duì)買主的價(jià)格資料通過(guò)審核房屋購(gòu)銷合同或租賃合同及到土地、房管和銀行等部門詳細(xì)了解土地、房產(chǎn)過(guò)戶及在銀行辦理按揭貸款等情況、以確定企業(yè)申報(bào)收入的準(zhǔn)確性；到土地管理部門、拆遷單位及拆遷戶及施工單位調(diào)查了解有關(guān)土地出讓金、工程施工成本及拆遷補(bǔ)償費(fèi)等支付情況，以確保各類費(fèi)用的真實(shí)。
　　12、一定要加大對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)涉稅違法行為的處罰力度，只有對(duì)偷稅者予以嚴(yán)懲，才能達(dá)到以儆效尤的作用。
　?。ǘ┲匾暦康禺a(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)核算的特殊性
　　1、由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)普遍存在的是開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)多、內(nèi)容復(fù)雜且開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，給所得稅管理增加了難度。
　　2、由于房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)核算的特殊性及房地產(chǎn)行業(yè)項(xiàng)目滾動(dòng)開(kāi)發(fā)，一般在房
 　　　　
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