多家房企被指欠繳巨額土地增值稅，在業(yè)內(nèi)引發(fā)了廣泛討論。昨日(25日)，上證報(bào)記者采訪多位有地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)的會(huì)計(jì)人士后了解到，金額較高的應(yīng)交土地增值稅科目，主要系會(huì)計(jì)處理與稅務(wù)處理的差異所致。
　　據(jù)介紹，土地增值稅是指轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人，以轉(zhuǎn)讓所取得的收入包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入為計(jì)稅依據(jù)向國(guó)家繳納的一種稅負(fù)，不包括以繼承、贈(zèng)與方式無(wú)償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。目前，我國(guó)的土地增值稅實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率。
　　“土地增值稅的原理并不復(fù)雜，但是在具體的操作上是比較復(fù)雜的，從我們項(xiàng)目咨詢的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，不同的企業(yè)具體的操作方法有所差異，但是一般都遵循預(yù)繳、計(jì)提和清算三大步驟。”安永中國(guó)一位資深稅務(wù)咨詢?nèi)耸繉?duì)上證報(bào)記者如此表示。
　　據(jù)該人士介紹，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商一般在項(xiàng)目預(yù)售時(shí)，都會(huì)按項(xiàng)目所在地政府規(guī)定的比例，根據(jù)銷(xiāo)售額預(yù)繳土地增值稅，不同的地方，預(yù)繳比例有所差異，一般在2%至5%的區(qū)間之內(nèi)。在房地產(chǎn)項(xiàng)目銷(xiāo)售的過(guò)程中，開(kāi)發(fā)商會(huì)根據(jù)收入與成本配比的原則，分批計(jì)提土地增值稅。在達(dá)到銷(xiāo)售率達(dá)85%等土地增值稅清算條件后，公司再進(jìn)行土地增值稅清算，并根據(jù)原先的預(yù)繳金額進(jìn)行多退少補(bǔ)。
　　“在會(huì)計(jì)計(jì)提與實(shí)際繳納之間通常會(huì)存在時(shí)間上的差異，這本質(zhì)上是會(huì)計(jì)與稅法的差異，計(jì)提是會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的要求，而實(shí)際繳納則需要參看土地增值稅條例的具體規(guī)定，所以，只要是足額及時(shí)計(jì)提，不管何時(shí)繳納其實(shí)都不會(huì)對(duì)公司損益表造成大的影響。”一家大型國(guó)內(nèi)會(huì)計(jì)師事務(wù)所的合伙人對(duì)記者表示。
　　例如，在土地增值稅的預(yù)繳環(huán)節(jié)，開(kāi)發(fā)商在會(huì)計(jì)處理上一般會(huì)記為現(xiàn)金減少并與預(yù)付類(lèi)資產(chǎn)科目的增加;項(xiàng)目結(jié)算時(shí)，再根據(jù)實(shí)際增值額計(jì)算應(yīng)交土地增值稅，同時(shí)在抵減預(yù)繳金額后計(jì)入應(yīng)付款科目;最后，在土地增值稅清算時(shí)補(bǔ)交土地增值稅差額部分，如存在多繳則應(yīng)由稅務(wù)部門(mén)退回。
　　從加強(qiáng)土地增值稅清算繳納的影響來(lái)看，前述合伙人認(rèn)為只要預(yù)繳率與土地增值稅稅率差異不大，則不會(huì)對(duì)地產(chǎn)類(lèi)企業(yè)的利潤(rùn)表形成沖擊，而僅會(huì)對(duì)其短期現(xiàn)金流造成影響。
　　據(jù)國(guó)泰君安分析師測(cè)試，2008至2012年我國(guó)房地產(chǎn)上市公司的計(jì)提充分，年均土增稅稅率為5.7%，從行業(yè)平均水平來(lái)看，目前新項(xiàng)目的預(yù)繳平均比率為2至5%，與實(shí)際清算的比例相差不大。同時(shí)，隨著房地產(chǎn)行業(yè)整體毛利率水平的降低，預(yù)計(jì)預(yù)繳和最后清算的差距會(huì)越來(lái)越小。