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　　　第六節(jié) 固定資產及投資性房地產
　　一、固定資產
　　（一）固定資產的特征和分類
　　1.固定資產的特征
　　固定資產是同時具有以下特征的有形資產：（1）為生產商品、提供勞務、出租或經營管理而持有，（2）使用壽命超過一個會計年度。
　　2.固定資產的分類
　?。?）按經濟用途分類，可分為生產經營用固定資產和非生產經營用固定資產。
　?。?）綜合分類，即按固定資產的經濟用途和使用情況等綜合分類，可把企業(yè)的固定資產劃分為七大類。
　　為了核算固定資產，企業(yè)一般需要設置“固定資產”、“累計折舊”、“在建工程”、“工程物資”、“固定資產清理”等科目，核算固定資產取得、計提折舊、處置等情況。
　　企業(yè)固定資產、在建工程、工程物資發(fā)生減值的，還應當設置“固定資產減值準備”、“在建工程減值準備”、“工程物資減值準備”等科目進行核算。
　　（二）固定資產的取得
　　1.外購固定資產
　　企業(yè)外購的固定資產，應按實際支付的購買價款、相關稅費、使固定資產達到預定可使用狀態(tài)前所發(fā)生的可歸屬于該項資產的運輸費、裝卸費、安裝費和專業(yè)人員服務費等，作為固定資產的取得成本。
　　2.建造固定資產
　?。┕潭ㄙY產清查
　　企業(yè)應定期或者至少于每年年末對固定資產進行清查盤點，以保證固定資產核算的真實性，充分挖掘企業(yè)現有固定資產的潛力。在固定資產清查過程中，如果發(fā)現盤盈、盤虧的固定資產，應填制固定資產盤盈盤虧報告表。清查固定資產的損溢，應及時查明原因，并按照規(guī)定程序報批處理。
　?。ㄆ撸┕潭ㄙY產減值
　　固定資產在資產負債表日存在可能發(fā)生減值的跡象時，其可收回金額低于賬面價值的，企業(yè)應當將該固定資產的賬面價值減記至可收回金額，減記的金額確認為減值損失，計人當期損益，同時計提相應的資產減值準備。
　　固定資產減值損失一經確認，在以后會計期間不得轉回。
　　二、投資性房地產
　?。ㄒ唬┩顿Y性房地產內容
　　投資性房地產是為賺取租金或資本增值，或者兩者兼有而持有的房地產。主要包括已出租的土地使用權、持有并準備增值后轉讓的土地使用權和已出租的建筑物。投資性房地產應當能夠單獨計量和出售。
　　1.投資性房地產的范圍
　?。?）已出租的土地使用權。
　?。?）持有并準備增值后轉讓的土地使用權。
　?。?）已出租的建筑物。
　　2.不屬于投資性房地產的范圍
　　下列項目不屬于投資性房地產：
　　（1）自用房地產。
　?。?）作為存貨的房地產。（二）投資性房地產的取得
　　1.外購的投資性房地產
　　企業(yè)外購的房地產，只有在購入的同時開始出租或用于資本增值，才能作為投資性房地產加以確認。外購投資性房地產的成本，包括購買價款、相關稅費和可直接歸屬于該資產的其他支出。
　　2.自行建造的投資性房地產
　　企業(yè)自行建造或開發(fā)的房地產，只有在自行建造或開發(fā)活動完成的同時開始出租或用于資本增值，才能將自行建造的房地產確認為投資性房地產。自行建造投資性房地產的成本，由建造該項房地產達到預定可使用狀態(tài)前發(fā)生的必要支出構成，包括土地開發(fā)費、建筑成本、安裝成本、應予以資本化的借款費用、支付的其他費用和分攤的間接費用等。
　　（三）投資性房地產的后續(xù)計量
　　1.采用成本模式進行后續(xù)計量的投資性房地產
　　采用成本模式進行后續(xù)計量的投資性房地產，應當按照固定資產或無形資產的有關規(guī)定，按期（月）計提折舊或攤銷。投資性房地產存在減值跡象的，經減值測試后確定發(fā)生減值的，應當計提減值準備。
　　2.采用公允價值模式進行后續(xù)計量的投資性房地產
　　企業(yè)有確鑿證據表明其投資性房地產的公允價值能夠持續(xù)可靠取得的，可以對投資性房地產采用公允價值模式進行后續(xù)計量。
　　投資性房地產采用公允價值模式進行后續(xù)計量的，不計提折舊或攤銷，企業(yè)應當以資產負債表日的公允價值為基礎，調整其賬面價值。
　　3.投資性房地產后續(xù)計量模式的變更
　　為保證會計信息的可比性，企業(yè)對投資性房地產的計量模式一經確定，不得隨意變更。存在確鑿證據表明投資性房地產的公允價值能夠持續(xù)可靠取得，且能夠滿足采用公允價值模式條件的情況下，才允許企業(yè)對投資性房地產從成本模式計量變更為公允價值模式計量。成本模式轉為公允價值模式的，應當作為會計政策變更處理，將計量模式變更時公允價值與賬面價值的差額，調整期初留存收益。已采用公允價值模式計量的投資性房地產，不得從公允價值模式轉為成本模式。
　　（四）投資性房地產的處置
　　企業(yè)出售、轉讓、報廢投資性房地產或者發(fā)生投資性房地產毀損，應當將處置收入扣除其賬面價值和相關稅費后的金額計人當期損益。企業(yè)自行建造固定資產，應按建造該項資產達到預定可使用狀態(tài)前所發(fā)生的必要支出，作為固定資產的成本。
　　（三）固定資產的折舊
　　1.計提折舊的范圍
　　除以下情況外，企業(yè)應當對所有固定資產計提折舊
　　（1）已提足折舊仍繼續(xù)使用的固定資產；
　　（2）單獨計價入賬的土地。
　　2.固定資產折舊方法
　　企業(yè)應當根據與固定資產有關的經濟利益的預期實現方式，合理選擇固定資產折舊方法?？蛇x用的折舊方法包括年限平均法、工作量法、雙倍余額遞減法和年數總和法等。
　　固定資產應當按月計提折舊，計提的折舊應當記入“累計折舊”科目，并根據用途計入相關資產的成本或者當期損益。企業(yè)自行建造固定資產過程中使用的固定資產，其計提的折舊應計入在建工程成本?；旧a車間所使用的固定資產，其計提的折舊應計入制造費用，管理部門所使用的固定資產，其計提的折舊應計人管理費用；銷售部門所使用的固定資產，其計提的折舊應計人銷售費用；經營租出的固定資產，其計提的折舊額應計入其他業(yè)務成本。
　?。ㄋ模┕潭ㄙY產的后續(xù)支出
　　固定資產的后續(xù)支出是指固定資產在使用過程中發(fā)生的更新改造支出、修理費用等。
　　固定資產的更新改造等后續(xù)支出，滿足固定資產確認條件的，應當計人固定資產成本，如有被替換的部分，應同時將被替換部分的賬面價值從該固定資產原賬面價值中扣除，不滿足固定資產確認條件的固定資產修理費用等，應當在發(fā)生時計入當期損益。
　?。ㄎ澹┕潭ㄙY產的處置
　　固定資產處置包括固定資產的出售、報廢、毀損、對外投資、非貨幣性資產交換、債務重組等。處置固定資產應通過“固定資產清理”科目核算。
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