知識(shí)點(diǎn)所屬：此知識(shí)點(diǎn)處于初級(jí)會(huì)計(jì)職稱經(jīng)濟(jì)法基礎(chǔ)科目下第六章第四節(jié)，歷年真題涉及到2013單選征稅范圍；2010多選。
考點(diǎn)指數(shù)：★★★★
土地增值稅的概述
（一）征稅范圍
1.土地增值稅只對(duì)“轉(zhuǎn)讓”國有土地使用權(quán)的行為征稅，對(duì)“出讓”國有土地的行為不征稅。
2.土地增值稅既對(duì)轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)的行為征稅，也對(duì)轉(zhuǎn)讓地上建筑物及其他附著物產(chǎn)權(quán)的行為征稅。
3.土地增值稅只對(duì)“有償轉(zhuǎn)讓”的房地產(chǎn)征稅，對(duì)符合條件的以繼承、贈(zèng)與等方式“無償轉(zhuǎn)讓”的房地產(chǎn)，不予征稅。
（二）計(jì)稅依據(jù)
土地增值稅的計(jì)稅依據(jù)是納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的增值額。轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的增值額是納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入減除稅法規(guī)定的扣除項(xiàng)目金額后的余額。
1.應(yīng)稅收入的確定
納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的應(yīng)稅收入，包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部價(jià)款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益。從收入的形式來看，包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入。
2.新建房地產(chǎn)的扣除項(xiàng)目金額（4+1）
（1）取得土地使用權(quán)所支付的金額
①納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款。
②納稅人在取得土地使用權(quán)時(shí)按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)登記、過戶手續(xù)費(fèi)和契稅。
（2）房地產(chǎn)開發(fā)成本
房地產(chǎn)開發(fā)成本是指納稅人開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的成本，包括土地的征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用等。
（3）房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用
房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用是指與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用，但在計(jì)算土地增值稅時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用并不是按照納稅人實(shí)際發(fā)生額進(jìn)行扣除，應(yīng)分別按以下兩種情況扣除：
①財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但*6不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，按“取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本”之和的5%以內(nèi)計(jì)算扣除。計(jì)算公式為：
允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用=利息+（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）×5%以內(nèi)
②財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌蛘卟荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按“取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本”之和的10%以內(nèi)計(jì)算扣除。計(jì)算扣除的具體比例，由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。計(jì)算公式為：
允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用=（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）×10%以內(nèi)
（4）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金
與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、印花稅。因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)繳納的教育費(fèi)附加，也可視同稅金予以扣除。
（5）財(cái)政部確定的其他扣除項(xiàng)目
對(duì)從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可按“取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本”之和，加計(jì)20%的扣除。
（5）財(cái)政部確定的其他扣除項(xiàng)目
對(duì)從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可按“取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本”之和，加計(jì)20%的扣除。
（三）稅率
1.土地增值稅實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率
（1）增值額未超過扣除項(xiàng)目金額50%的部分，稅率為30%；
（2）增值額超過扣除項(xiàng)目金額50%、未超過扣除項(xiàng)目金額100%的部分，稅率為40%；
（3）增值額超過扣除項(xiàng)目金額100%、未超過扣除項(xiàng)目金額200%的部分，稅率為50%；
（4）增值額超過扣除項(xiàng)目金額200%的部分，稅率為60%。
2.速算扣除法
（1）增值額未超過扣除項(xiàng)目金額50%
土地增值稅稅額=增值額×30%
（2）增值額超過扣除項(xiàng)目金額50%、未超過100%
土地增值稅稅額=增值額×40%-扣除項(xiàng)目金額×5%
（3）增值額超過扣除項(xiàng)目金額100%、未超過200%
土地增值稅稅額=增值額×50%-扣除項(xiàng)目金額×15%
（4）增值額超過扣除項(xiàng)目金額200%
土地增值稅稅額=增值額×60%-扣除項(xiàng)目金額×35%
（四）土地增值稅應(yīng)納稅額的計(jì)算步驟
1.計(jì)算轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入（貨幣收入、實(shí)物收入、其他收入）
2.計(jì)算扣除項(xiàng)目金額
3.計(jì)算增值額=轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入-扣除項(xiàng)目金額
4.計(jì)算增值率=增值額÷扣除項(xiàng)目金額×100%
5.根據(jù)增值率確定適用的稅率
6.計(jì)算應(yīng)納稅額
（五）稅收優(yōu)惠
1.納稅人建造“普通標(biāo)準(zhǔn)住宅”出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的，予以免稅；超過20%的，應(yīng)按全部增值額繳納土地增值稅。
2.企事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體以及其他組織轉(zhuǎn)讓舊房作為廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房房源且增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的，免征土地增值稅。
3.因國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)，免征土地增值稅。
4.因城市實(shí)施規(guī)劃、國家建設(shè)的需要而搬遷，由納稅人自行轉(zhuǎn)讓原房地產(chǎn)的，免征土地增值稅。
（六）土地增值稅的納稅清算
1.納稅人“應(yīng)當(dāng)主動(dòng)”進(jìn)行土地增值稅清算的情形
（1）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的；
（2）整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的；
（3）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。
2.稅務(wù)機(jī)關(guān)“可以要求”納稅人進(jìn)行土地增值稅清算的情形
（1）已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；
（2）取得銷售（預(yù)售）許可證滿3年仍未銷售完畢的；
（3）納稅人申請(qǐng)注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；
（4）省級(jí)稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。
土地增值稅的試題
【例題·單選題】甲公司開發(fā)一項(xiàng)房地產(chǎn)項(xiàng)目，取得土地使用權(quán)支付1000萬元，發(fā)生開發(fā)成本6000萬元，發(fā)生開發(fā)費(fèi)用2000萬元，其中利息支出900萬元無法提供金融機(jī)構(gòu)貸款利息證明。已知，當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)開發(fā)費(fèi)用的計(jì)算扣除比例為10%。根據(jù)土地增值稅法律制度的規(guī)定，甲公司計(jì)算繳納土地增值稅時(shí)，可以扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用為（）。
A.2000-900=1100（萬元）
B.6000×10%=600（萬元）
C.2000×10%=200（萬元）
D.（1000+6000）×10%=700（萬元）
【答案】D