問(wèn)：某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)了一個(gè)項(xiàng)目，是一幢五層建筑物，*9層為商鋪，第二至五層為普通住宅。該項(xiàng)目進(jìn)行土地增值稅清算時(shí)，當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門和企業(yè)均不能做到分開(kāi)核算普通住宅和商鋪的開(kāi)發(fā)成本，而采用按建筑面積平均分?jǐn)傞_(kāi)發(fā)成本。眾所周知，商鋪的開(kāi)發(fā)成本遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于普通住宅的開(kāi)發(fā)成本，當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門采用按建筑面積平均分?jǐn)傞_(kāi)發(fā)成本，就說(shuō)明該項(xiàng)目不能合理準(zhǔn)確計(jì)算普通住宅和商鋪開(kāi)發(fā)成本，從而無(wú)法準(zhǔn)確計(jì)算增值額。
我認(rèn)為，在執(zhí)行稅收政策時(shí)，對(duì)同一稅收問(wèn)題，新舊政策規(guī)定不一致的，按新政策執(zhí)行；省地方稅務(wù)局在執(zhí)行國(guó)家稅務(wù)總局稅收政策時(shí)，結(jié)合本省實(shí)際有補(bǔ)充和具體規(guī)定的，按省稅務(wù)局規(guī)定要求執(zhí)行。
因此，根據(jù)《云南省地方稅務(wù)局轉(zhuǎn)發(fā)國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》（云地稅發(fā)[2007]180號(hào)）第二條規(guī)定，對(duì)納稅人開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中同時(shí)包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)分別核算增值額。凡不分別核算增值額或不能準(zhǔn)確核算增值額的，普通住宅不能適用《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》第八條（一）項(xiàng)的免稅規(guī)定，應(yīng)按照其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目辦理清算。即依據(jù)此文件規(guī)定，該項(xiàng)目普通住宅不能適用《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》第八條（一）項(xiàng)的免稅規(guī)定，應(yīng)按照其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目辦理清算。
請(qǐng)問(wèn)該項(xiàng)目如何進(jìn)行土地增值稅清算？
答：《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第八條規(guī)定，有下列情形之一的，免征土地增值稅：（一）納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的；……
關(guān)于既建普通標(biāo)準(zhǔn)住宅又搞其他類型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的如何計(jì)稅的問(wèn)題?！敦?cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問(wèn)題規(guī)定的通知》（財(cái)稅字[1995]48號(hào)）規(guī)定，對(duì)納稅人既建普通標(biāo)準(zhǔn)住宅又搞其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的，應(yīng)分別核算增值額。不分別核算增值額或不能準(zhǔn)確核算增值額的，其建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不能適用條例第八條（一）項(xiàng)的免稅規(guī)定。
《遼寧省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理辦法》（遼地稅發(fā)[2007]102號(hào)）第三條規(guī)定，對(duì)一個(gè)清算項(xiàng)目中既有普通標(biāo)準(zhǔn)住宅又有非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的，應(yīng)分別核算增值額；未分別核計(jì)算增值額的，按照普通標(biāo)準(zhǔn)住宅和非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的可售面積占清算項(xiàng)目可售面積的比例計(jì)算扣除項(xiàng)目金額后，分別按照普通標(biāo)準(zhǔn)住宅和非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的銷售收入和計(jì)算的扣除項(xiàng)目金額計(jì)算增值額。
關(guān)于普通標(biāo)準(zhǔn)住宅與商業(yè)用房同體如何計(jì)稅問(wèn)題?！逗幽鲜〉胤蕉悇?wù)局關(guān)于營(yíng)業(yè)稅、資源稅、土地增值稅若干征稅問(wèn)題的通知》（豫地稅發(fā)[1997]160號(hào)）規(guī)定，我省有許多臨街普通標(biāo)準(zhǔn)住宅與商業(yè)用房是同一體的，即：底層是商業(yè)性用房，上層部分是住宅樓房或其他用房。一般情況下，企業(yè)是將“同體房”作為一個(gè)項(xiàng)目核算的。有償轉(zhuǎn)讓時(shí)，應(yīng)根據(jù)土地增值稅的有關(guān)規(guī)定，按照各地普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的劃分標(biāo)準(zhǔn)，分別核算商業(yè)用房和普通住宅的開(kāi)發(fā)成本及費(fèi)用，正確分?jǐn)傆嘘P(guān)費(fèi)用，分別計(jì)算增值額。凡不能準(zhǔn)確核算扣除項(xiàng)目和增值額的，不得享受普通標(biāo)準(zhǔn)住宅減免稅優(yōu)惠。
依據(jù)上述規(guī)定，對(duì)一個(gè)清算項(xiàng)目中既有普通標(biāo)準(zhǔn)住宅又有非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的，可按以上規(guī)定分別計(jì)算增值額、增值率，繳納土地增值稅。未分別核計(jì)算增值額的，按照普通標(biāo)準(zhǔn)住宅和非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的可售面積占清算項(xiàng)目可售面積的比例計(jì)算扣除項(xiàng)目金額后，分別按照普通標(biāo)準(zhǔn)住宅和非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的銷售收入和計(jì)算的扣除項(xiàng)目金額計(jì)算增值額，普通標(biāo)準(zhǔn)住宅增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的可享受免征土地增值稅政策。凡不能準(zhǔn)確核算扣除項(xiàng)目和增值額的，不得享受普通標(biāo)準(zhǔn)住宅減免稅優(yōu)惠。