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環(huán)節(jié)確認(rèn)成本（該項(xiàng)土地）
國(guó)稅發(fā)【2009】31號(hào) 第三十一條 規(guī)定： 企業(yè)以非貨幣交易方式取得土地使用權(quán)的，應(yīng)按下列規(guī)定確定其成本：
企業(yè)、單位以換取開(kāi)發(fā)產(chǎn)品為目的，將土地使用權(quán)投資企業(yè)的，按下列規(guī)定進(jìn)行處理：
換取的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品如為該項(xiàng)土地開(kāi)發(fā)、建造的，接受投資的企業(yè)在接受土地使用權(quán)時(shí)暫不確認(rèn)其成本，待首次分出開(kāi)發(fā)產(chǎn)品時(shí)，再按應(yīng)分出開(kāi)發(fā)產(chǎn)品（包括首次分出的和以后應(yīng)分出的）的市場(chǎng)公允價(jià)值和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移過(guò)程中應(yīng)支付的相關(guān)稅費(fèi)計(jì)算確認(rèn)該項(xiàng)土地使用權(quán)的成本。如涉及補(bǔ)價(jià)，土地使用權(quán)的取得成本還應(yīng)加上應(yīng)支付的補(bǔ)價(jià)款或減除應(yīng)收到的補(bǔ)價(jià)款。
這里主要是考慮收入與成本的配比
【案例1】A公司與甲房地產(chǎn)公司簽訂協(xié)議，將其名下100畝土地（按評(píng)估價(jià)每畝100萬(wàn)元，總價(jià)10000萬(wàn)元轉(zhuǎn)讓）用于與甲房地產(chǎn)公司合作開(kāi)發(fā)，待項(xiàng)目開(kāi)發(fā)完畢后，分得該項(xiàng)目30000平方米房屋，房地產(chǎn)公司取得該項(xiàng)土地時(shí)支付各項(xiàng)稅費(fèi)500萬(wàn)元元，分配開(kāi)發(fā)產(chǎn)品時(shí)，房屋的單位成本價(jià)為每平方米3000元，公允價(jià)值為每平方米5500元。計(jì)算該項(xiàng)土地的成本。
該土地的成本＝5500×30000＋500＝17000萬(wàn)元
注意 （1）不能按照土地轉(zhuǎn)讓價(jià)作為成本；
?。?）不能按照開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的成本價(jià)作為成本。
2、在接受土地環(huán)節(jié)確認(rèn)成本（其他土地）
換取的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品如為其他土地開(kāi)發(fā)、建造的，接受投資的企業(yè)在投資交易發(fā)生時(shí)，按應(yīng)付出開(kāi)發(fā)產(chǎn)品市場(chǎng)公允價(jià)值和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移過(guò)程中應(yīng)支付的相關(guān)稅費(fèi)計(jì)算確認(rèn)該項(xiàng)土地使用權(quán)的成本。如涉及補(bǔ)價(jià),土地使用權(quán)的取得成本還應(yīng)加上應(yīng)支付的補(bǔ)價(jià)款或減除應(yīng)收到的補(bǔ)價(jià)款。
這樣規(guī)定主要是考慮換出的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品并非在該土地上建造的，可能會(huì)存在換入土地使用權(quán)的同時(shí)就交付開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的情況，二者可能是同步的。
【案例2】A公司與甲房地產(chǎn)公司簽訂協(xié)議，用其名下50畝土地（按評(píng)估價(jià)每畝100萬(wàn)元，總價(jià)5000萬(wàn)元轉(zhuǎn)讓）換取甲房地產(chǎn)公司名下一處房產(chǎn)。交換業(yè)務(wù)發(fā)生時(shí)，被交換房產(chǎn)的市場(chǎng)公允價(jià)值為6000萬(wàn)元。在土地轉(zhuǎn)讓過(guò)程中，房屋開(kāi)發(fā)公司支付相關(guān)稅費(fèi)200萬(wàn)元。
該土地的成本＝6000＋200＝6200萬(wàn)元。
注意：
?。?）以上兩種情況，都是以換出產(chǎn)品的公允價(jià)值加上取得土地時(shí)的相關(guān)稅費(fèi)為土地成本價(jià)；
?。?）不同的是，成本確認(rèn)時(shí)間不同，前者是在分配產(chǎn)品環(huán)節(jié)，后者是在接受土地環(huán)節(jié)。
第二種方式：甲方擁有土地，也擁有開(kāi)發(fā)資質(zhì)，乙方擁有資金，合作建房，然后分房子。
操作模式：
（1）以甲方為主體開(kāi)發(fā)，實(shí)際由乙方運(yùn)作。
?。?）乙方將資金投入到甲方。
?。?）乙方代替甲方的名義賣房子。
國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)文對(duì)于未成立項(xiàng)目公司的只要在合同中約定不在企業(yè)所得稅前分配就不作為土地使用權(quán)的買賣，而對(duì)于是否收取固定利潤(rùn)或費(fèi)用則不作規(guī)定性限制。
(1)分配開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的
國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)文第三十六條 企業(yè)以本企業(yè)為主體聯(lián)合其他企業(yè)、單位、個(gè)人合作或合資開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目，且該項(xiàng)目未成立獨(dú)立法人公司的，按下列規(guī)定進(jìn)行處理：
(一)凡開(kāi)發(fā)合同或協(xié)議中約定向投資各方(即合作、合資方，下同)分配開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，企業(yè)在首次分配開(kāi)發(fā)產(chǎn)品時(shí)，如該項(xiàng)目已經(jīng)結(jié)算計(jì)稅成本，其應(yīng)分配給投資方開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本與其投資額之間的差額計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額；如未結(jié)算計(jì)稅成本，則將投資方的投資額視同銷售收入進(jìn)行相關(guān)的稅務(wù)處理。
在分配開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的情況下，如果“分配給投資方開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的
計(jì)稅成本與其投資額之間的差額”為正數(shù)，調(diào)減應(yīng)納稅所得額；
負(fù)數(shù)，調(diào)增應(yīng)納稅所得額。
【案例】B房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司與A公司合作（合資）開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目，合同約定投資各方分配開(kāi)發(fā)產(chǎn)品，A公司投資額為800萬(wàn)元，該項(xiàng)目于2010年12月完工，按約定A公司分得銷售成本為1000萬(wàn)元的房屋，問(wèn)B如何進(jìn)行企業(yè)所得稅處理？假如未結(jié)算計(jì)稅成本分得房屋又應(yīng)如何進(jìn)行企業(yè)所得稅處理？
不需要做分錄
在已結(jié)算計(jì)稅成本的情況下：
計(jì)稅成本與投資額的差額＝1000－800＝200萬(wàn)，應(yīng)調(diào)減應(yīng)納稅所得額200萬(wàn)元。
如果投資額為1800萬(wàn)，銷售成本為1000萬(wàn)元，計(jì)稅成本與投資額的差額＝
1000－1800＝ -800萬(wàn)，應(yīng)調(diào)增應(yīng)納稅所得額800萬(wàn)元。
為什么負(fù)數(shù)，調(diào)增800萬(wàn)？
如果投資額為1800萬(wàn)，銷售成本為1000萬(wàn)元，負(fù)數(shù)，調(diào)增800萬(wàn)：
之所以這樣規(guī)定，主要是為規(guī)避房地產(chǎn)企業(yè)將售房款以接受投資的名義規(guī)避納稅。
視同銷售收入不等于應(yīng)納稅所得額
在未結(jié)算計(jì)稅成本的情況下：將投資方的投資額視同銷售收入進(jìn)行相關(guān)的稅務(wù)處理。
應(yīng)將投資額800萬(wàn)按規(guī)定的預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率計(jì)算調(diào)整應(yīng)納稅所得額。
注意，不是800萬(wàn)全額調(diào)增， 800萬(wàn)只是視同銷售收入，不是應(yīng)納稅所得額，
只調(diào)增800*15%=120萬(wàn)
?。?2）約定分配項(xiàng)目利潤(rùn)的
凡開(kāi)發(fā)合同或協(xié)議中約定分配項(xiàng)目利潤(rùn)的，應(yīng)按以下規(guī)定進(jìn)行處理:
企業(yè)應(yīng)將該項(xiàng)目形成的營(yíng)業(yè)利潤(rùn)額并入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額統(tǒng)一申報(bào)繳納企業(yè)所得稅，不得在稅前分配該項(xiàng)目的利潤(rùn)。同時(shí)不能因接受投資方投資額而在成本中攤銷或在稅前扣除相關(guān)的利息支出。
投資方取得該項(xiàng)目的營(yíng)業(yè)利潤(rùn)應(yīng)視同股息、紅利進(jìn)行相關(guān)的稅務(wù)處理。
雖然沒(méi)有成立法人公司，但是如果協(xié)議中規(guī)定分配利潤(rùn)的，還是要視同股息紅利所得，是免稅的，對(duì)于投資方比 較有利。
假設(shè)，B企業(yè)投資A企業(yè)5000萬(wàn)元，2年后分的利潤(rùn)6000萬(wàn)元。獲利1千萬(wàn)
(七)以分立方式取得土地成本的確定
財(cái)稅[2009]59號(hào)同時(shí)符合下列條件的，適用特殊性稅務(wù)處理，除此以外按一般稅務(wù)處理：
(一)具有合理的商業(yè)目的，且不以減少、免除或者推遲繳納稅款為主要目的。
(二)被收購(gòu)、合并或分立部分的資產(chǎn)或股權(quán)比例符合本通知規(guī)定的比例。
(三)企業(yè)重組后的連續(xù)12個(gè)月內(nèi)不改變重組資產(chǎn)原來(lái)的實(shí)質(zhì)性經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。
(四)重組交易對(duì)價(jià)中涉及股權(quán)支付金額符合本通知規(guī)定比例。
(五)企業(yè)重組中取得股權(quán)支付的原主要股東，在重組后連續(xù)12個(gè)月內(nèi)，不得轉(zhuǎn)讓所取得的股權(quán)。
財(cái)稅[2009]59號(hào)（五）企業(yè)分立，
被分立企業(yè)所有股東按原持股比例取得分立企業(yè)的股權(quán)，分立企業(yè)和被分立企業(yè)均不改變?cè)瓉?lái)的實(shí)質(zhì)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，且被分立企業(yè)股東在該企業(yè)分立發(fā)生時(shí)取得的股權(quán)支付金額不低于其交易支付總額的85%，可以選擇按以下規(guī)定處理：
1.分立企業(yè)接受被分立企業(yè)資產(chǎn)和負(fù)債的計(jì)稅基礎(chǔ)，以被分立企業(yè)的原有計(jì)稅基礎(chǔ)確定。
2.被分立企業(yè)已分立出去資產(chǎn)相應(yīng)的所得稅事項(xiàng)由分立企業(yè)承繼。
3.被分立企業(yè)未超過(guò)法定彌補(bǔ)期限的虧損額可按分立資產(chǎn)占全部資產(chǎn)的比例進(jìn)行分配，由分立企業(yè)繼續(xù)彌補(bǔ)。
在這里，要特別強(qiáng)調(diào)按原持股比例取得分立企業(yè)的股權(quán)才可以享受特殊重組。
以分立方式取得土地成本，如果符合特殊性稅務(wù)處理的條件，并且已經(jīng)去稅務(wù)部門備案的，可以用原被分立企業(yè)的計(jì)稅基礎(chǔ)入帳；如果只符合一般性稅務(wù)處理的條件，清算后可以按公允價(jià)值入帳。
(八)以合并方式取得土地成本的確定
財(cái)稅[2009]59號(hào)同時(shí)符合下列條件的，適用特殊性稅務(wù)處理，除此以外按一般稅務(wù)處理：
(一)具有合理的商業(yè)目的，且不以減少、免除或者推遲繳納稅款為主要目的。
(二)被收購(gòu)、合并或分立部分的資產(chǎn)或股權(quán)比例符合本
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