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家，沒有任何稅費，拿地一方，可以支付的所有款項進入企業(yè)所得稅和土地增值稅成本。
這里需要注意的是：企業(yè)招拍土地后，政府給予的土地返還款不得沖減土地成本，而應當并入當期收入總額繳納企業(yè)所得稅。
(二)購買轉讓土地方式取得土地成本的確定
買方 直接按照支出款項作為成本費用，除了繳納契稅以外，沒有其他涉稅問題，是最干凈拿地方式。買方必須要求賣方提供發(fā)票，不能自己去開發(fā)票回來。
例如：甲公司以8000萬從乙公司取得了一塊坐落于A區(qū)的土地，但乙公司未提供發(fā)票。
后甲公司從B區(qū)的稅務局代開了8000萬的發(fā)票，并交納了400萬的稅費。
這8400萬能進土地成本嗎？
甲公司違反了兩個行為;
1、未按規(guī)定取得發(fā)票,導致對方少繳稅款。
按《發(fā)票管理辦法》第四十一條 違反發(fā)票管理法規(guī)，導致其他單位或者個人未繳、少繳或者騙取稅款的，由稅務機關沒收違法所得，可以并處未繳、少繳或者騙取的稅款1倍以下的罰款處理；
2、虛開發(fā)票.虛開發(fā)票8000萬不可以稅前扣除.
《發(fā)票管理辦法》 第二十二條任何單位和個人不得有下列虛開發(fā)票行為：
?。ㄒ唬樗?、為自己開具與實際經營業(yè)務情況不符的發(fā)票；
?。ǘ┳屗藶樽约洪_具與實際經營業(yè)務情況不符的發(fā)票；
?。ㄈ┙榻B他人開具與實際經營業(yè)務情況不符的發(fā)票。
(三)購買股權方式取得土地成本的確定
這里需要注意的是股權溢價不允許作為成本在企業(yè)所得稅和土地增值稅前扣除。
(四）以拆遷安置方式取得土地成本的確定
房地產企業(yè)的拆遷補償形式可歸納為兩種：
1、作價補償形式。拆遷人將被拆除房屋的價值，以貨幣結算方式補償給被拆除房屋的所有人，這是一種貨幣補償形式。
這里房地產企業(yè)支付給被拆遷人的拆遷補償費是不需要取得發(fā)票的。
根據征管法第21條，企業(yè)根據貨物或勞務必須依法取得發(fā)票，才能稅前扣除，但非購銷業(yè)務不得依據發(fā)票稅前扣除。
另外，根據營業(yè)稅暫行條例實施細則
條例第六條所稱符合國務院稅務主管部門有關規(guī)定的憑證（以下統(tǒng)稱合 法有效憑證），是指：
（一）支付給境內單位或者個人的款項，且該單位或者個人發(fā)生的行為屬于營業(yè)稅或者增值稅征收范圍的，以該單位或者個人開具的發(fā)票為合法有效憑證；
（二）支付的行政事業(yè)性收費或者政府性基金，以開具的財政票據為合法有效憑證；
?。ㄈ┲Ц督o境外單位或者個人的款項，以該單位或者個人的簽收單據為合法有效憑證，稅務機關對簽收單據有疑義的，可以要求其提供境外公證機構的確認證明；
?。ㄋ模﹪叶悇湛偩忠?guī)定的其他合法有效憑證。
因此，要判定收款方取得收入是否應納流轉稅，來決定支出是否應取得發(fā)票：
?。?）收款方取得收入應繳流轉稅，一定要取得發(fā)票，作為合法、有效憑證
?。?）收款方取得收入不納或法定減免免流轉稅，應憑收據和合同或協(xié)議等法律文件，作為合法有效憑證
對于拆遷補償費，房地產企業(yè)出具下列憑證可以稅前扣除：
A．政府規(guī)定的拆遷補償費標準的文件
B．被拆遷人簽字的收款收據或收條
C．被拆遷戶的門牌號碼
D．被拆遷人與房地產企業(yè)簽訂的拆遷補償費協(xié)議
另外，取得的青苗補償費不征營業(yè)稅也就不需要發(fā)票。
根據《國家稅務總局關于土地使用者將土地使用權歸還給土地所有者行為營業(yè)稅問題的通知》（國稅函[2008]277號）文件規(guī)定，納稅人將土地使用權歸還給土地所有者時，只要出具縣級（含）以上地方人民政府收回土地使用權的正式文件，無論支付征地補償費的資金來源是否為政府財政資金，該行為均屬于土地使用者將土地使用權歸還給土地所有者的行為，按照《國家稅務總局關于印發(fā)〈營業(yè)稅稅目注釋（試行稿）〉的通知》（國稅發(fā)[1993]149號）規(guī)定，不征收營業(yè)稅。
根據上述規(guī)定，只要出具縣級（含）以上地方人民政府收回土地使用權的正式文件，青苗補償費不屬于按照國稅函發(fā)[1997]87號文件規(guī)定應該征收營業(yè)稅的情形，而按照國稅函[2008]277號文件規(guī)定屬于不征收營業(yè)稅的情形，因此，對土地承包人取得的青苗補償費收入不征營業(yè)稅，不征營業(yè)稅也就不需要發(fā)票。
2、產權調換形式。拆遷人以易地建設或原地建設的房屋補償給被拆除房屋的所有人，使原所有人繼續(xù)保持其對房屋的所有權，這就是我們通常所說的“拆一還一” 實物補償形式 。
如果被拆遷戶選擇就地安置房屋補償方式，需要從兩個方面考慮，
一方面按照31號文件規(guī)定確認視同銷售所得，對補償?shù)姆课莅凑展蕛r值或參照同期同類房屋的市場價格確定視同銷售收入，同時按照稅收規(guī)定計算確認拆遷安置房屋的視同銷售成本。
另一方面，需要確認土地成本中的“拆遷補償費支出”。因為房屋補償方式相當于房地產企業(yè)向被拆遷戶支付貨幣補償資金，然后被拆遷戶再用這筆貨幣補償資金向房地產企業(yè)購入房屋，因此應按公允價值或同期同類房屋市場價格計算的金額作為“拆遷補償費”計入開發(fā)成本的土地成本中。
也就是說：
回遷房和其他的商品房一樣，成本也分為兩個方面
1、建筑成本等
2、以房換地按房屋公允價值計算的土地成本，注意這里以房換地要按公允價值計算。
會計的規(guī)定：
以非貨幣性形式支付的拆遷補償支出、安置及動遷支出、回遷房建造支出 ，適用上述《企業(yè)會計準則第7號-非貨幣資產交換》的規(guī)定，回遷房的非貨幣性資產交換，預計未來能帶來更多現(xiàn)金流，一般情況下是具有商業(yè)實質，且公允價值能夠可靠計量。企業(yè)所得稅方面可以該資產的公允價值為計稅基礎 。
所得稅實施條例第66條（3)的規(guī)定：
通過捐贈、投資、非貨幣性資產交換、債務重組等方式取得的無形資產，以該資產的公允價值和支付的相關稅費為計稅基礎 。
例：某房地產企業(yè)就地安置拆遷戶5000平米，市場售價8000元，土地成本(土地出讓金)2億元，建筑施工等其他開發(fā)成本1億元，總可售面積8萬平米。
第1：支付建筑施工等其他開發(fā)成本1億元
第2、拆遷補償費支出：5000*8000=4000萬元
?。ㄗ⒁猓哼@里的拆遷補償費不是拆遷戶5000平米的，而是整個樓盤的，拆遷補償費支出要按總可售面積計算分攤。）
視同銷售收入： 5000*8000=4000萬元
第3、單位可售面積計稅成本=（土地2億+土地4000萬+建筑1億）/80000平米=4250/平米
第4、視同銷售成本=4250*5000=2125萬元，
視同銷售所得=4000-2125=1875萬元
(五)以土地使用權投資入股方式 取得土地成本的確定
以土地使用權投資入股，節(jié)省稅負的有限，只按財稅【2002】191號文件規(guī)定省略了營業(yè)稅，根據《國家稅務總局關于企業(yè)處置資產所得稅處理問題的通知》(國稅函[2008]828號)文件規(guī)定，凡是資產所有權屬發(fā)生改變的應按規(guī)定視同銷售確認收入。因此對外投資的土地，對于投資的法人企業(yè)應當視同銷售，對外投資的土地按照公允價值確認視同銷售收入，對其計稅基礎確認視同銷售成本，差額調增應納稅所得額；對于接受土地使用權投資入股法人企業(yè)的好處是投資的溢價可以作為土地成本在企業(yè)所得稅前扣除。
(六)以合作建房方式取得土地成本的確定
合作建房主要有兩種方式
*9種方式：甲方擁有土地，乙方擁有資金及資質，合作建房，然后分房子。此種合作建房，必須是聯(lián)合立項，或者乙方立項。
1、在分配產品
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