曲靖實(shí)務(wù)稅務(wù)技巧：房地產(chǎn)企業(yè)匯算清繳完全攻略(八)

　　調(diào)整當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。

　　一般來(lái)說(shuō)即使國(guó)家給與經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償，也不會(huì)超過(guò)建造成本，例如：某企業(yè)建造一個(gè)派出所，耗資300萬(wàn)元，建成后無(wú)償移交給國(guó)家，國(guó)家給予補(bǔ)償100萬(wàn)元，該派出所為三個(gè)成本對(duì)象服務(wù)，按說(shuō)應(yīng)當(dāng)對(duì)（300-100=200萬(wàn)元）在三個(gè)成本對(duì)象間作為公共配套設(shè)施進(jìn)行分?jǐn)?，稅法?guī)定200萬(wàn)元直接在移交當(dāng)期在所得稅前扣除，實(shí)際上是對(duì)企業(yè)的一種優(yōu)惠處理，企業(yè)已經(jīng)為國(guó)家作出了貢獻(xiàn)，就直接在所得稅前扣除算了。

　　3、地下人防建設(shè)的停車場(chǎng)為公共配套

　　國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)文第三十三條 企業(yè)單獨(dú)建造的停車場(chǎng)所，應(yīng)作為成本對(duì)象單獨(dú)核算。利用地下基礎(chǔ)設(shè)施形成的停車場(chǎng)所，作為公共配套設(shè)施進(jìn)行處理。

　　由于對(duì)地下基礎(chǔ)設(shè)施建造的停車場(chǎng)所，其成本很難估計(jì)，所以即使沒(méi)有銷售，也不再保留成本。33條對(duì)此問(wèn)題做了簡(jiǎn)化處理，即：地下基礎(chǔ)設(shè)施無(wú)論是否對(duì)外銷售、無(wú)論是否已經(jīng)對(duì)外銷售，均作為公共配套設(shè)施一次性進(jìn)入開(kāi)發(fā)成本。等到停車場(chǎng)所以后出租或者出售的時(shí)候，一次性作為收入處理，但是，不能再次結(jié)轉(zhuǎn)成本，即無(wú)成本同其配比。

　　4、公共配套設(shè)施費(fèi)用可以預(yù)提。

　　31第三十二條(二)

　　公共配套設(shè)施尚未建造或尚未完工的，可按預(yù)算造價(jià)合理預(yù)提建造費(fèi)用。此類公共配套設(shè)施必須符合已在售房合同、協(xié)議或廣告、模型中明確承諾建造且不可撤銷，或按照法律法規(guī)規(guī)定必須配套建造的條件。

　　六、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)。

　　指企業(yè)為直接組織和管理開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所發(fā)生的，且不能將其歸屬于特定成本對(duì)象的成本費(fèi)用性支出。主要包括管理人員工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、工程管理費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷以及項(xiàng)目營(yíng)銷設(shè)施建造費(fèi)等。

　　1、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)的定語(yǔ)分析

　　（1）增加了限制性后綴規(guī)定：“且不能將其歸屬于特定成本對(duì)象的成本費(fèi)用性支出”。可以理解為如果能夠分清楚計(jì)稅成本對(duì)象的開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用性質(zhì)的支出，就沒(méi)有必要在開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用核算了。

　?。?）包括范圍有所增加。原規(guī)定：開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用是指企業(yè)所屬直接組織、管理開(kāi)發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的費(fèi)用。國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)文第二十七條規(guī)定：開(kāi)發(fā)間接費(fèi)是指企業(yè)為直接組織和管理開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所發(fā)生的費(fèi)用。與原規(guī)定相比，表面看減少了“所屬”兩字：即將原來(lái)的“所屬單位（分公司、項(xiàng)目部）發(fā)生的直接組織、管理開(kāi)發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的費(fèi)用”變更為“企業(yè)為直接組織和管理開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所發(fā)生的費(fèi)用”；另外，為開(kāi)發(fā)項(xiàng)目服務(wù)的理解，應(yīng)該是和工業(yè)的制造費(fèi)用一樣，是指產(chǎn)品（開(kāi)發(fā)項(xiàng)目）實(shí)體形成的必要（直接）支出，不包括采購(gòu)、銷售、人事、財(cái)務(wù)、總務(wù)等管理人員的間接支出，否則就不是制造成本法了。

　　這里要注意嚴(yán)格區(qū)分開(kāi)發(fā)間接費(fèi)和管理費(fèi)用。開(kāi)發(fā)間接費(fèi)是指企業(yè)為直接組織和管理開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所發(fā)生的費(fèi)用，即使房地產(chǎn)公司只有一個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，總經(jīng)理、會(huì)計(jì)等公司管理人員的工資也不可以作為“開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用”，

　　因?yàn)?總經(jīng)理和會(huì)計(jì)屬于公司管理人員，其合理的工資薪金應(yīng)作為期間費(fèi)用,在企業(yè)所得稅前據(jù)實(shí)扣除。

　　2、營(yíng)銷營(yíng)銷設(shè)施的建造費(fèi)要計(jì)入開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用。

　　單獨(dú)設(shè)立的營(yíng)銷設(shè)施建造費(fèi)要入開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用，借：開(kāi)發(fā)成本—開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用—營(yíng)銷設(shè)施建造費(fèi)   貸：銀行存款，既然沒(méi)有計(jì)入固定資產(chǎn)，也就不需要計(jì)提折舊了，也就是說(shuō)所得稅不允許將營(yíng)銷設(shè)施的建造費(fèi)通過(guò)計(jì)提折舊的形式轉(zhuǎn)入銷售費(fèi)用，而是要計(jì)入開(kāi)發(fā)成本。

　　七、計(jì)稅成本核算的一般程序分為8步:

　　國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)第二十五條規(guī)定：本是指企業(yè)在開(kāi)發(fā)、建造開(kāi)發(fā)產(chǎn)品(包括固定資產(chǎn))過(guò)程中所發(fā)生的按照稅收規(guī)定進(jìn)行核算與計(jì)量的應(yīng)歸入某項(xiàng)成本對(duì)象的各項(xiàng)費(fèi)用。

　?。ㄒ唬┐_定成本對(duì)象：

　　國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)第26條  成本對(duì)象是指為歸集和分配開(kāi)發(fā)產(chǎn)品開(kāi)發(fā)、建造過(guò)程中的各項(xiàng)耗費(fèi)而確定的費(fèi)用承擔(dān)項(xiàng)目（費(fèi)用承擔(dān)者）

　　成本對(duì)象由企業(yè)在開(kāi)工之前合理確定,并報(bào)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)備案。成本對(duì)象一經(jīng)確定，不能隨意更改或相互混淆，如確需改變成本對(duì)象的，應(yīng)征得主管稅務(wù)機(jī)關(guān)同意。

　　成本對(duì)象的確定是房地產(chǎn)企業(yè)成本管理的核心內(nèi)容，一般來(lái)講，在確定成本核算對(duì)象時(shí)，應(yīng)結(jié)合開(kāi)發(fā)工程的地點(diǎn)、用途、結(jié)構(gòu)、裝修、層高、施工隊(duì)伍等因素，分別作如下處理：

　　1、一般開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，應(yīng)以每一獨(dú)立編制的設(shè)計(jì)概算，或每一獨(dú)立的施工圖預(yù)算所列的單項(xiàng)開(kāi)發(fā)工程作為一個(gè)成本核算對(duì)象。

　　2、同一開(kāi)發(fā)地點(diǎn)，結(jié)構(gòu)類型相同的群開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，如果開(kāi)竣工時(shí)間相近，又由同一施工隊(duì)伍施工，可以合并為一個(gè)成本核算對(duì)象。

　　3、對(duì)于個(gè)別規(guī)模較大、工期較長(zhǎng)的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，按開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的一定區(qū)域和部位，劃分成本核算對(duì)象。

　　（二）開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工后，企業(yè)應(yīng)及時(shí)結(jié)算其計(jì)稅成本。

　　國(guó)稅發(fā)【2009】31號(hào)第九條  企業(yè)銷售未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品取得的收入,應(yīng)先按預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率分季(或月)計(jì)算出預(yù)計(jì)毛利額，計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工后，企業(yè)應(yīng)及時(shí)結(jié)算其計(jì)稅成本并計(jì)算此前銷售收入的實(shí)際毛利額，同時(shí)將其實(shí)際毛利額與其對(duì)應(yīng)的預(yù)計(jì)毛利額之間的差額，計(jì)入當(dāng)年度企業(yè)本項(xiàng)目與其他項(xiàng)目合并計(jì)算的應(yīng)納稅所得額。

　　國(guó)稅發(fā)【2009】31號(hào)第三十五條   開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工以后，企業(yè)可在完工年度企業(yè)所得稅匯算清繳前選擇確定計(jì)稅成本核算的終止日，不得滯后。凡已完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品在完工年度未按規(guī)定結(jié)算計(jì)稅成本，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)確定或核定其計(jì)稅成本，據(jù)此進(jìn)行納稅調(diào)整，并按《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》的有關(guān)規(guī)定對(duì)其進(jìn)行處理。

　　這里需要注意三個(gè)問(wèn)題：

　　1、關(guān)于開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工時(shí)點(diǎn)的確認(rèn)

　　國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)文件第三條規(guī)定：企業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)包括土地的開(kāi)發(fā)、建造、銷售住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物、附著物、配套設(shè)施等開(kāi)發(fā)產(chǎn)品。除土地開(kāi)發(fā)之外，其他開(kāi)發(fā)產(chǎn)品符合下列條件之一的，應(yīng)視為已經(jīng)完工：

　　（一）開(kāi)發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報(bào)房地產(chǎn)管理部門備案；

　?。ǘ╅_(kāi)發(fā)產(chǎn)品已開(kāi)始投入使用；

　?。ㄈ╅_(kāi)發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明。

　　《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工條件確認(rèn)問(wèn)題的通知》（國(guó)稅函[2010]201號(hào)）對(duì)完工條件進(jìn)行了進(jìn)一步的規(guī)定：　根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問(wèn)題的通知》（國(guó)稅發(fā)[2006]31號(hào)）規(guī)定精神和《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法〉的通知》（國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)）第三條規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)建造、開(kāi)發(fā)的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品，無(wú)論工程質(zhì)量是否通過(guò)驗(yàn)收合格，或是否辦理完工（竣工）備案手續(xù)以及會(huì)計(jì)決算手續(xù)，當(dāng)企業(yè)開(kāi)始辦理開(kāi)發(fā)產(chǎn)品交付手續(xù)（包括入住手續(xù)）、或已開(kāi)始實(shí)際投入使用時(shí)，為開(kāi)發(fā)產(chǎn)品開(kāi)始投入使用，應(yīng)視為開(kāi)發(fā)產(chǎn)品已經(jīng)完工。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)按規(guī)定及時(shí)結(jié)算開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本，并計(jì)算企業(yè)當(dāng)年度應(yīng)納稅所得額。

　　從上述規(guī)定可以知道開(kāi)始投入使用的識(shí)別方法：

　　( 1)開(kāi)始辦理了入住手續(xù)：也就是業(yè)主拿到了鑰匙，只要拿到了鑰匙，就算是辦理了入住手續(xù)；

　　( 2)實(shí)際入住：就是在房子里生活和居住。一棟樓，只要是有一戶入住了，或者是有一戶拿到了鑰匙，這棟樓就屬于稅法上的完工產(chǎn)品。

　　舉例說(shuō)明，2008年2月，A房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司把一棟寫(xiě)字樓出包給B建筑公司承建。7月，A公司將該寫(xiě)字樓預(yù)售給大華服裝廠，收到預(yù)付款300萬(wàn)元，當(dāng)月按規(guī)定計(jì)算出預(yù)計(jì)毛利額30萬(wàn)元，已計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。

　　2、結(jié)轉(zhuǎn)計(jì)稅成本的時(shí)點(diǎn)

　　結(jié)轉(zhuǎn)計(jì)稅成本的時(shí)點(diǎn)不是說(shuō)當(dāng)月達(dá)

 　　　　

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