高頓網(wǎng)校友情提示,*7麗江實務(wù)稅務(wù)技巧相關(guān)內(nèi)容房地產(chǎn)企業(yè)匯算清繳完全攻略(九)總結(jié)如下:
  到完工標(biāo)準(zhǔn),當(dāng)月就要必須結(jié)轉(zhuǎn)收入和成本,而是在第二年匯算清繳結(jié)束前結(jié)轉(zhuǎn)成本就可以了。
  這里有個問題:房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)年建安工程已經(jīng)發(fā)生(房屋當(dāng)年已峻工,部分已出售),但當(dāng)年底前未取得建安發(fā)票,次年匯算清繳期內(nèi)取得發(fā)票,是否可計入?yún)R算年度的建安成本呢?
  根據(jù)(國稅發(fā)[2009]31號)第三十四條企業(yè)在結(jié)算計稅成本時其實際發(fā)生的支出應(yīng)當(dāng)取得但未取得合法憑據(jù)的,不得計入計稅成本,待實際取得合法憑據(jù)時,再按規(guī)定計入計稅成本。
  第三十五條 開發(fā)產(chǎn)品完工以后,企業(yè)可在完工年度企業(yè)所得稅匯算清繳前選擇確定計稅成本核算的終止日,不得滯后。
  因此,房地產(chǎn)企業(yè)在計算成本核算終止日前取得的發(fā)票均可以計入?yún)R算年度計稅成本。
  3、房地產(chǎn)企業(yè)會計確認(rèn)收入、結(jié)轉(zhuǎn)成本的時點與稅法有差異
  會計確認(rèn)收入的條件一般是:(1)商品房實物移交手續(xù) ,(2)取得了買方付款證明 。一般來說,會計都是在確認(rèn)收入的同時結(jié)轉(zhuǎn)成本。而稅法的規(guī)定是在簽定合同的時候確認(rèn)收入,在完工的時候結(jié)轉(zhuǎn)成本。這樣,無論是確認(rèn)收入還結(jié)轉(zhuǎn)成本,會計都比稅法慢。因此,房地產(chǎn)在做匯算清繳時,一定要按稅法的規(guī)定提前確認(rèn)收入和結(jié)轉(zhuǎn)成本,否則,如果完工了也不結(jié)轉(zhuǎn)成本,仍然按預(yù)計毛利率征稅,未來將面臨補稅、滯納金、處罰的風(fēng)險。
 ?。ㄈΞ?dāng)期實際發(fā)生的各項支出,按其性質(zhì)、經(jīng)濟(jì)用途及發(fā)生的地點、時間區(qū)進(jìn)行整理、歸類,并將其區(qū)分為應(yīng)計入開發(fā)產(chǎn)品計稅成本對象的成本和應(yīng)在當(dāng)期稅前扣除的期間費用。同時還應(yīng)對當(dāng)期尚未發(fā)生但應(yīng)由當(dāng)期負(fù)擔(dān)的預(yù)提費用和當(dāng)期已經(jīng)發(fā)生但應(yīng)按受益期分?jǐn)偟拇龜傎M用,按稅收規(guī)定進(jìn)行確認(rèn)。
 ?。ㄋ模Ξ?dāng)期應(yīng)計入開發(fā)產(chǎn)品成本中的各項實際支出、預(yù)提費用、待攤費用等合理的劃分為直接成本、間接成本和共同成本,注意會計和稅法的差異。
  1、直接成本:可以直接計入該成本計算對象,如:某一項目支付的地價款,建安成本,以及能分別核算可資本化的利息費用等。
  2、間接成本:如多個項目同時開發(fā)或先后滾動開發(fā)而不能分清對象的公共配套設(shè)施費(有小區(qū)內(nèi)的幼兒園,醫(yī)院等),需要按發(fā)生地點或者用途加以歸集,待結(jié)轉(zhuǎn)時選擇一定的方法分配后計入有關(guān)成本計算對象的費用:最常用的方法有面積分?jǐn)偡ā?/div>
  3、共同成本:主要有由多個成本對象共同負(fù)擔(dān)并按一定比例進(jìn)行分?jǐn)偟某杀荆纾悍制陂_發(fā)一次購入的土地所支付的價款。
 ?。ㄎ澹Ξ?dāng)期已完工成本對象的計稅成本進(jìn)行結(jié)算,并按房地產(chǎn)主管部門核定的可售面積計算其單位工程成本。
  可售面積單位工程成本=成本對象總成本÷總可售面積。
  這里的積單位工程成本是包括發(fā)產(chǎn)品計稅成本與未銷開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本,暫時還不要配比結(jié)轉(zhuǎn)成本。
  問題:可售面積如何確定?已實現(xiàn)銷售面積如何確定?
  1、建房(1995)第517號 文件規(guī)定了商品房銷售面積測算的一般標(biāo)準(zhǔn),在實踐中要看房管局測繪大隊的測繪面積,銷售面積以測繪面積為準(zhǔn)。
  2、國稅發(fā)〔2001〕142號:總可售面積是指國家規(guī)定的房屋測繪部門出具的確定房地產(chǎn)項目可售面積證書中明確的面積。
  需要注意的是,計算單位工程成本時,不能人為扣除拆一還一的銷售面積,致使單位工程成本加大。
  3、國稅發(fā)[2005]172號規(guī)定,面積計算,不按套內(nèi)面積。要注意總可售面積要同銷售部門進(jìn)行核對。
  開發(fā)成本在各期之間一般都是按照建筑面積分?jǐn)倿橹?,轉(zhuǎn)入開發(fā)產(chǎn)品再轉(zhuǎn)入主營業(yè)務(wù)成本時是按照可售面積來進(jìn)行分?jǐn)偅?可售面積是可以銷售的房產(chǎn),建筑面積含不可銷售的配套的公共建筑, 兩者是有區(qū)別的。
  可售面積=  建筑面積—不參與公攤的建筑面積,
  不應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e包括:
  1、從屬于人防工程的地下室、半地下室。
  2、供出租或出售的固定車位或?qū)S密噹臁?/div>
  3、幢外的用做公共休憩的設(shè)施或架空層。
  ( 六)計算銷售成本(注意要配比結(jié)轉(zhuǎn)成本)
  對當(dāng)期已實現(xiàn)銷售的可售面積,按其單位工程成本計算出已銷產(chǎn)品開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本,并在當(dāng)期納稅申報時進(jìn)行扣除。
  已銷開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本=已實現(xiàn)銷售的可售面積×可售面積單位工程成本。
 ?。ㄆ撸η捌谝淹旯ら_發(fā)產(chǎn)品本期應(yīng)負(fù)擔(dān)的成本費用按已銷開發(fā)產(chǎn)品和未銷開發(fā)產(chǎn)品進(jìn)行分配,其中應(yīng)由已銷開發(fā)產(chǎn)品負(fù)擔(dān)的部分,在當(dāng)期納稅申報時進(jìn)行扣除
  (八)成本調(diào)整(二次分?jǐn)偅?/div>
  屬于成本對象完工后發(fā)生的開發(fā)成本,應(yīng)按計稅成本結(jié)算的規(guī)定和其他有關(guān)規(guī)定,
  1、首先在已完工成本對象和未完工成本對象之間進(jìn)行分?jǐn)偅?/div>
  2、然后再將由已完工成本對象負(fù)擔(dān)的部分,在已銷開發(fā)產(chǎn)品和未銷開發(fā)產(chǎn)品之間進(jìn)行分?jǐn)偂?/div>
  開發(fā)企業(yè)發(fā)生的應(yīng)計入開發(fā)產(chǎn)品成本中的費用其直接成本和能夠分清成本負(fù)擔(dān)對象的間接成本,直接計入成本對象。共同成本和不能分清負(fù)擔(dān)對象的間接成本,應(yīng)按受益的原則和配比的原則分配至各成本對象,具體分配方法有4種。
  第三部分:期間費用的扣除及資產(chǎn)的稅務(wù)處理
  一、工資薪金
  1、允許在稅前扣除的工資是指在一個納稅年度內(nèi)實際發(fā)放的工資。
  在會計處理上,預(yù)提的工資計入成本費用,因此,稅前扣除工資與會計核算有差異,稅務(wù)上采取了收付實現(xiàn)制,會計上采取的是權(quán)責(zé)發(fā)生制。企業(yè)在匯算清繳期間實際發(fā)放的工資,不得計入上年的工資支出予以扣除,而應(yīng)計入實際發(fā)放的當(dāng)年在稅前扣除。
  例如, 2010年12月的工資如在2011年1月發(fā)放,不能在2010年度匯算清繳時扣除,而應(yīng)在實際發(fā)放的年度即2011年扣除。
  2、關(guān)于工資薪金總額問題
  《實施條例》第四十、四十一、四十二條所稱的“工資薪金總額”,是指企業(yè)按照本通知*9條規(guī)定實際發(fā)放的工資薪金總和,不包括企業(yè)的職工福利費、職工教育經(jīng)費、工會經(jīng)費以及養(yǎng)老保險費、醫(yī)療保險費、失業(yè)保險費、工傷保險費、生育保險費等社會保險費和住房公積金。屬于國有性質(zhì)的企業(yè),其工資薪金,不得超過政府有關(guān)部門給予的限定數(shù)額;超過部分,不得計入企業(yè)工資薪金總額,也不得在計算企業(yè)應(yīng)納稅所得額時扣除。
  3、職工雇傭關(guān)系條件
  職工的含義,必須同時符合兩個條件
 ?。?)《中華人民共和國勞動合同法》第十條
  建立勞動關(guān)系,應(yīng)當(dāng)訂立書面勞動合同。
  已建立勞動關(guān)系,未同時訂立書面勞動合同的,應(yīng)當(dāng)自用工之日起一個月內(nèi)訂立書面勞動合同。    用人單位與勞動者在用工前訂立勞動合同的,勞動關(guān)系自用工之日起建立。外籍人員可以將《就業(yè)證》、《專家證》視同勞動合同。
  (2) 足額繳納社會保險。
  財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于促進(jìn)殘疾人就業(yè)稅收優(yōu)惠政策的通知財稅[2007]92號
  五、享受稅收優(yōu)惠政策單位的條件
 ?。ㄈ榘仓玫拿课粴埣踩税丛伦泐~繳納了單位所在區(qū)縣人民政府根據(jù)國家政策規(guī)定的基本養(yǎng)老保險、基本醫(yī)療保險、失業(yè)保險和工傷保險等社會保險。
  七、有關(guān)定義
 ?。ㄈ┍就ㄖ?ldquo;單位在職職工”是指與單位建立勞動關(guān)系并依法應(yīng)當(dāng)簽訂勞動合同或服務(wù)協(xié)議的雇員。
  因此,勞務(wù)人員(臨時勞務(wù)工或勞務(wù)派遣工)的費用不屬于稅法上工資薪金范疇,只能憑勞務(wù)發(fā)票稅前扣除,不作為“三費”扣除基數(shù)。
  二、利息費用的扣除
  1、利息費用,在開發(fā)產(chǎn)品完工前,應(yīng)計入有關(guān)房地產(chǎn)的開發(fā)成本。在開發(fā)產(chǎn)品完工后,應(yīng)計入財務(wù)費用。
  國稅發(fā)〔2009〕31號)第二十一條規(guī)定,企業(yè)為建造開發(fā)產(chǎn)品借入資金而發(fā)生的符合稅收規(guī)定的借款費用,可按企業(yè)會計準(zhǔn)則的規(guī)定進(jìn)行歸集和分配,其中屬于財務(wù)費用性質(zhì)的借款費用,
     
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      房地產(chǎn)企業(yè)是否可以預(yù)提成本?資本化利息怎么結(jié)轉(zhuǎn)?

      會計行業(yè)我們需要了解會計學(xué)的基本原理,熟悉相關(guān)會計科目所核算的基本內(nèi)容,熟悉相關(guān)財務(wù)制度。并且要能通過學(xué)習(xí)會計實操轉(zhuǎn)變成為會計工作的思路。下面就和學(xué)姐一起來了解下房地產(chǎn)企業(yè)是否可以預(yù)提成本?資本化利息怎么結(jié)轉(zhuǎn)?...

      2020-09-25
    • 個人勞務(wù)費內(nèi)容包括哪些?個人所得稅工資所得內(nèi)容!

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      2020-09-25
    • 要約收購的主要內(nèi)容是?要約收購期限!

      要約收購的主要內(nèi)容是?要約收購期限!

      要約收購的價格。價格條款是收購要約的重要內(nèi)容,各國對此都十分重視,主要有自由定價主義和價格法定主義兩種方式。...

      2020-09-25