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可直接在稅前扣除。
《〈企業(yè)會計準則第17號———借款費用〉應(yīng)用指南》規(guī)定，符合借款費用資本化條件的存貨，主要包括企業(yè)（房地產(chǎn)開發(fā)）開發(fā)的用于對外出售的房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品、企業(yè)制造的用于對外出售的大型機械設(shè)備等。這類存貨通常需要經(jīng)過相當(dāng)長時間的建造或者生產(chǎn)過程，才能達到預(yù)定可銷售狀態(tài)。這就是說，從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的企業(yè)為開發(fā)房地產(chǎn)而借入資金所發(fā)生的借款費用，在開發(fā)產(chǎn)品完工前，應(yīng)計入有關(guān)房地產(chǎn)的開發(fā)成本。在開發(fā)產(chǎn)品完工后，應(yīng)計入財務(wù)費用。
2、企業(yè)向個人支付利息支出的稅前扣除應(yīng)該注意的問題：
?。?）企業(yè)向個人支付利息支出必須取得合法的憑證依據(jù)。
《國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)向自然人借款的利息支出企業(yè)所得稅稅前扣除問題的通知》（國稅函【2009】777號），《發(fā)票管理辦法》第二十一條規(guī)定：所有單位和從事生產(chǎn)、經(jīng)營活動的個人在購買商品、接受服務(wù)以及從事其他經(jīng)營活動支付款項，應(yīng)當(dāng)向收款方取得發(fā)票。同時，第二十二條規(guī)定：不符合規(guī)定的發(fā)票，不得作為財務(wù)報銷憑證，任何單位和個人有權(quán)拒收。
《營業(yè)稅暫行條例實施細則》第十九條： 條例第六條所稱符合國務(wù)院稅務(wù)主管部門有關(guān)規(guī)定的憑證(以下統(tǒng)稱合法有效憑證)，是指：
(一)支付給境內(nèi)單位或者個人的款項，且該單位或者個人發(fā)生的行為屬于營業(yè)稅或者增值稅征收范圍的，以該單位或者個人開具的發(fā)票為合法有效憑證；
另外，《營業(yè)稅問題解答（之一）的通知》（國稅函[1995]156號）規(guī)定，貸款屬于“金融保險業(yè)”稅目的征收范圍，貸款是指將資金貸與他人使用的行為。不論金融機構(gòu)還是其他單位，只要是發(fā)生將資金貸與他人使用的行為，均應(yīng)視為發(fā)生貸款行為，按“金融保險業(yè)”稅目征收營業(yè)稅。自然人因貸款取得利息收入屬于經(jīng)營活動，應(yīng)按“金融保險業(yè)”稅目征收營業(yè)稅。
?。?）個人股東也屬于關(guān)聯(lián)方，同樣受比例限制。
財稅［2008］121號規(guī)定：
一、在計算應(yīng)納稅所得額時，企業(yè)實際支付給關(guān)聯(lián)方的利息支出，不超過以下規(guī)定比例和稅法及其實施條例有關(guān)規(guī)定計算的部分，準予扣除，超過的部分不得在發(fā)生當(dāng)期和以后年度扣除。
企業(yè)實際支付給關(guān)聯(lián)方的利息支出，除符合本通知第二條規(guī)定外，其接受關(guān)聯(lián)方債權(quán)性投資與其權(quán)益性投資比例為：
(一)金融企業(yè)，為5：1；
(二)其他企業(yè)，為2：1。
個人也屬于關(guān)聯(lián)方 ?！镀髽I(yè)所得稅法》第四十一條 企業(yè)與其關(guān)聯(lián)方之間的業(yè)務(wù)往來，不符合獨立交易原則而減少企業(yè)或者其關(guān)聯(lián)方應(yīng)納稅收入或者所得額的，稅務(wù)機關(guān)有權(quán)按照合理方法調(diào)整。
《企業(yè)所得稅法實施條例》第109條 關(guān)聯(lián)方，是指與企業(yè)有下列關(guān)聯(lián)關(guān)系之一的企業(yè)、其他組織或者個人：
?。ㄒ唬┰谫Y金、經(jīng)營、購銷等方面存在直接或者間接的控制關(guān)系；
（二）直接或者間接地同為第三者控制；
?。ㄈ┰诶嫔暇哂邢嚓P(guān)聯(lián)的其他關(guān)系。
（3）同期同類貸款利率包括浮動利率嗎？
《企業(yè)所得稅法》第三十八條 企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營活動中發(fā)生的下列利息支出，準予扣除：
?。ㄒ唬┓墙鹑谄髽I(yè)向金融企業(yè)借款的利息支出、金融企業(yè)的各項存款利息支出和同業(yè)拆借利息支出、企業(yè)經(jīng)批準發(fā)行債券的利息支出；
?。ǘ┓墙鹑谄髽I(yè)向非金融企業(yè)借款的利息支出，不超過按照金融企業(yè)同期同類貸款利率計算的數(shù)額的部分。
要這里要同期同類貸款利率是包括浮動利率，但是，不能超過金融機構(gòu)同期、同檔次貸款利率（不含浮動）的4倍。
中國人民銀行關(guān)于取締地下錢莊及打擊高利貸行為的通知
銀發(fā)[2002]30號
二、嚴格規(guī)范民間借貸行為。民間個人借貸活動必須嚴格遵守國家法律、行政法規(guī)的有關(guān)規(guī)定，遵循自愿互助、誠實信用的原則。民間個人借貸中，出借人的資金必須是屬于其合法收入的自有貨幣資金，禁止吸收他人資金轉(zhuǎn)手放款。民間個人借貸利率由借貸雙方協(xié)商確定，但雙方協(xié)商的利率不得超過中國人民銀行公布的金融機構(gòu)同期、同檔次貸款利率（不含浮動）的4倍。超過上述標(biāo)準的，應(yīng)界定為高利借貸行為。
雖然同期同類貸款利率是應(yīng)該包括浮動利率，但是，目前有許多稅務(wù)局只認可基準利率，因此，房地產(chǎn)企業(yè)一定要遵守當(dāng)?shù)囟悇?wù)局的規(guī)定。
3、集團統(tǒng)借統(tǒng)還關(guān)聯(lián)方借款問題。
房地產(chǎn)公司統(tǒng)一向銀行借款，提供給公司內(nèi)其他項目公司(均是法人企業(yè))使用，項目公司按照銀行利率向公司支付利息，是否允許稅前扣除？
根據(jù)國稅發(fā)[2009]31號文件規(guī)定，企業(yè)集團或其成員企業(yè)統(tǒng)一向金融機構(gòu)借款分攤集團內(nèi)部其他成員企業(yè)使用的，借入方凡能出具從金融機構(gòu)取得借款的證明文件，可以在使用借款的企業(yè)間合理的分攤利息費用,使用借款的企業(yè)分攤的合理利息準予在稅前扣除。但是企業(yè)集團必須符合規(guī)定的條件。根據(jù)《企業(yè)集團登記管理暫行規(guī)定》，企業(yè)集團應(yīng)當(dāng)具備下列條件：1.企業(yè)集團的母公司注冊資本在5000萬元人民幣以上，并至少擁有5家子公司；2.母公司和其子公司的注冊資本總和在1億元人民幣以上；3.集團成員單位均具有法人資格。
集團統(tǒng)借統(tǒng)還關(guān)聯(lián)方借款需要什么憑證稅前扣除 ？
財稅字[2000]7號規(guī)定： 中小企業(yè)為解決融資困難，往往由其主管部門或所在企業(yè)集團的核心企業(yè)統(tǒng)一向金融機構(gòu)貸款并統(tǒng)一歸還。經(jīng)研究，現(xiàn)明確如下：
一、為緩解中小企業(yè)融資難的問題，對企業(yè)主管部門或企業(yè)集團中的核心企業(yè)等單位(簡稱統(tǒng)借方)向金融機構(gòu)借款后，將所借資金分撥給下屬單位(包括獨立核算單位和非獨立核算單位)，并按支付給金融機構(gòu)的借款利率水平向下屬單位收取用于歸還金融機構(gòu)的利息不征收營業(yè)稅。
二、統(tǒng)借方將資金分撥給下屬單位，不得按高于支付給金融機構(gòu)的借款利率水平向下屬單位收取利息，否則，將視為具有從事貸款業(yè)務(wù)的性質(zhì)，應(yīng)對其向下屬單位收取的利息全額征收營業(yè)稅。
由于集團統(tǒng)借統(tǒng)還關(guān)聯(lián)方借款按金融機構(gòu)的借款利率水平向下屬單位收取用于歸還金融機構(gòu)的利息不征收營業(yè)稅，因此可以憑協(xié)議、資金劃撥憑證就可以稅前扣除了，不需要開具發(fā)票。
4、售后回購與售后回租的產(chǎn)生的利息不可以稅前扣除。
?。?） 售后回租
《國家稅務(wù)總局關(guān)于融資性售后回租業(yè)務(wù)中承租方出售資產(chǎn)行為有關(guān)稅收問題的公告》（國家稅務(wù)總局公告2010年第13號）規(guī)定，融資性售后回租業(yè)務(wù)是指承租方以融資為目的將資產(chǎn)出售給經(jīng)批準從事融資租賃業(yè)務(wù)的企業(yè)后，又將該項資產(chǎn)從該融資租賃企業(yè)租回的行為。融資性售后回租業(yè)務(wù)中，承租人出售資產(chǎn)的行為，不確認為銷售收入，對融資性租賃的資產(chǎn)，仍按承租人出售前原賬面價值作為計稅基礎(chǔ)計提折舊。租賃期間，承租人支付的屬于融資利息的部分，作為企業(yè)財務(wù)費用在稅前扣除。
注意，國家稅務(wù)總局公告2010年第13號規(guī)定售后回租不征稅是有條件的，注意“將資產(chǎn)出售給經(jīng)批準從事融資租賃業(yè)務(wù)的企業(yè)”這個條件，這里的經(jīng)批準是指按商建發(fā)[2004]560號規(guī)定：根據(jù)國務(wù)院辦公廳下發(fā)的商務(wù)部“三定”規(guī)定，原國家經(jīng)貿(mào)委、外經(jīng)貿(mào)部有關(guān)租賃行業(yè)的管理職能和外商投資租賃公司管理職能劃歸商務(wù)部，今后凡（財稅[2003]16號）中涉及原國經(jīng)貿(mào)委和外經(jīng)貿(mào)部管理職能均改由商務(wù)部承擔(dān)。外商投資租賃公司的市場準入及行業(yè)監(jiān)管工作繼續(xù)按照商務(wù)部的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。也就是說出租方屬于經(jīng)商務(wù)部批準的從事融資租賃的企業(yè)，出售方即承租方可以按國家稅務(wù)總局公告2010年第13號的規(guī)定不征增值稅、營業(yè)稅、融資利息作為財務(wù)費用稅前列支；出租方屬于未經(jīng)商務(wù)部批準的從事融資租賃的企業(yè)，出售方即承
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