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一、少計(jì)收入篇
1、假按揭的稅務(wù)處理。
在稽查實(shí)踐中發(fā)現(xiàn)，假按揭有三個(gè)特征，一是按揭購(gòu)房人多是本單位職工；二是，將按揭貸款的利息在財(cái)務(wù)費(fèi)用中列支；三是，按揭款項(xiàng)，企業(yè)往往不申報(bào)預(yù)售收入，而是將收到的按揭款項(xiàng)轉(zhuǎn)入“其他應(yīng)付款”或“短期借款”，常期掛賬而不結(jié)轉(zhuǎn)收入。稅務(wù)機(jī)關(guān)查到后，就聲稱(chēng)自己是“假按揭”，實(shí)質(zhì)上是一種融資行為，不應(yīng)當(dāng)納稅。
在本案件中該企業(yè)一是將按揭款項(xiàng)支付的利息在稅前扣除，而這些按揭款項(xiàng)是以個(gè)人名義貸款而來(lái)，屬于同企業(yè)無(wú)關(guān)的支出，因此不允許在稅前扣除，僅此一項(xiàng)調(diào)增利息費(fèi)用就有比較大的數(shù)額。同時(shí)對(duì)企業(yè)其取得按揭款項(xiàng)未按照預(yù)售規(guī)定繳納稅款的行為進(jìn)行了處罰。
二是，該企業(yè)聲稱(chēng)自己屬于假按揭，不是實(shí)際的銷(xiāo)售收入，不應(yīng)當(dāng)計(jì)入應(yīng)納稅所得額。
檢查人員認(rèn)為**律形式上來(lái)看，既有銷(xiāo)售合同，也有按揭收款，而認(rèn)定為假按揭則證據(jù)不充分，因此企業(yè)認(rèn)為是假按揭的證據(jù)不予采信，如果不是假按揭的情況下，其財(cái)務(wù)費(fèi)用屬于無(wú)關(guān)支出，自然也不允許扣除。
實(shí)際上，即使認(rèn)定企業(yè)為假按揭，其利息屬于非法性質(zhì)的支出，其利息支出是否允許扣除也是存在爭(zhēng)議的。其焦點(diǎn)在于假按揭取得的資金，是否按照其表面的法律形式記收入，繳納稅款，目前各地對(duì)此問(wèn)題一直存在爭(zhēng)議，本案的檢查人員認(rèn)定應(yīng)當(dāng)補(bǔ)稅。
國(guó)家稅務(wù)總局在2007年房地產(chǎn)業(yè)及建筑安裝業(yè)稅收專(zhuān)項(xiàng)檢查工作總結(jié)中，也是認(rèn)定假按揭需要繳稅的。原文如下：“二是向購(gòu)房者收取的住房按揭貸款轉(zhuǎn)入“短期借款”或“其他應(yīng)付款”科目，長(zhǎng)期掛賬不申報(bào)納稅。主要原因是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司以一房多售或以虛假按揭貸款的名義向銀行騙取信貸資金，造成事實(shí)的應(yīng)繳未繳稅款。”吹牛要補(bǔ)稅，我也同意。
2、以借款的方式收取預(yù)售房款。
有以下幾個(gè)特征，一是借款沒(méi)有利息，二是借款將來(lái)要轉(zhuǎn)為房款。這樣的借款在稅收上定性為房款定金，屬于預(yù)售收入的范疇，不但要繳納營(yíng)業(yè)稅，而且要繳納所得稅。
一般來(lái)說(shuō)，屬于未辦理預(yù)售許可證的情況下的非法預(yù)售。
3、非法預(yù)售，將預(yù)售款項(xiàng)打入老板個(gè)人賬號(hào)，再以向老板個(gè)人借款的名義將款項(xiàng)借入，以滿(mǎn)足支出的需要。
認(rèn)為這是典型的偷稅手法。不因?yàn)榉欠A(yù)售而減除其納稅責(zé)任。
4.房地產(chǎn)企業(yè)少計(jì)租賃收入。地產(chǎn)企業(yè)取得租賃收入不記賬是常見(jiàn)的涉稅問(wèn)題，主要查看其租賃合同以及租賃業(yè)發(fā)票的開(kāi)具情況，查出租賃收入很重要的方法就是到現(xiàn)場(chǎng)核實(shí)是否有租戶(hù)存在。
查出少計(jì)租賃收入要仔細(xì)將已售房屋同實(shí)地查看的情況核對(duì)，如果已售房屋中沒(méi)有出售，而現(xiàn)場(chǎng)查看有商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)在營(yíng)業(yè)，則很可能是出租未計(jì)收入
5.銷(xiāo)售地下室、地下車(chē)位，記在預(yù)收賬款，未做銷(xiāo)售收入。在稽查中，要特別注意對(duì)地下室、人防設(shè)施、地下車(chē)庫(kù)是否作為銷(xiāo)售收入，計(jì)入應(yīng)納稅所得額，要仔細(xì)看合同，看這些收入是否記在往來(lái)賬，未結(jié)轉(zhuǎn)收入，或者干脆將款項(xiàng)打在個(gè)人銀行卡上，隱瞞收入。
本案的查出方法是看預(yù)收賬款的組成情況，對(duì)照銀行存款賬，看其是否全額納稅。
在檢查中，要特別注意對(duì)人防設(shè)施以及地下室，開(kāi)發(fā)企業(yè)是如何處理的？檢查方法有兩個(gè)，一是審查銷(xiāo)售合同，看是否有補(bǔ)充合同。二是，檢查其他應(yīng)付款或者預(yù)收賬款科目，檢查資金流。三是，直接到現(xiàn)場(chǎng)去數(shù)車(chē)位的銷(xiāo)售情況。四是，到物業(yè)公司檢查車(chē)位的出租出售情況。
目前對(duì)于人防設(shè)施作為車(chē)位，并且取得租金收入或者出讓收入，應(yīng)當(dāng)繳納營(yíng)業(yè)稅和房產(chǎn)稅，這點(diǎn)在政策上沒(méi)有任何疑義，但是在所得稅的成本有兩種觀點(diǎn)：
*9種觀點(diǎn)：人防設(shè)施屬于取得收益權(quán)的公共配套設(shè)施，其成本應(yīng)當(dāng)單獨(dú)計(jì)算，因此其成本應(yīng)當(dāng)在成本對(duì)象的總開(kāi)發(fā)成本中剔出。
第二種觀點(diǎn)：人防設(shè)施本身在法律上的定位就屬于國(guó)家所有，雖然取得了收益權(quán)也不改變其定位，因此只需要將其租金收入直接記入銷(xiāo)售收入，不用將其開(kāi)發(fā)成本在總成本中剔出。
總局在制定計(jì)稅成本辦法時(shí)，傾向于第二種觀點(diǎn)。國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)文件已經(jīng)明確按照第二種方法計(jì)算。
6.外商投資企業(yè)的“其他應(yīng)付款科”、“應(yīng)付賬款”科目，多年掛賬，應(yīng)調(diào)增應(yīng)納稅所得額。根據(jù)國(guó)稅發(fā)【1999】195號(hào)文件規(guī)定，“企業(yè)的應(yīng)付未付款，債權(quán)人逾期兩年未要求償還的，應(yīng)計(jì)入企業(yè)當(dāng)年收益計(jì)算繳納企業(yè)所得稅。
”在稽查實(shí)踐中，一是關(guān)注“資本公積”科目，看是否有將無(wú)法支付的應(yīng)付款項(xiàng)，轉(zhuǎn)作資本公積的情況，如果有，則坐實(shí)了應(yīng)當(dāng)計(jì)入應(yīng)納稅所得額。二是關(guān)注“應(yīng)付賬款”和“其他應(yīng)付款”的賬齡，若果期限較長(zhǎng)，要看是否可以根據(jù)195號(hào)文件的規(guī)定調(diào)整應(yīng)納稅所得額。三是關(guān)注應(yīng)付款項(xiàng)長(zhǎng)期掛賬，且已經(jīng)取得了發(fā)票的情況下，其對(duì)應(yīng)的開(kāi)發(fā)成本是否真實(shí)，必要時(shí)可以采取外部調(diào)查的方法，查明事實(shí)真相。
內(nèi)資企業(yè)是否要將超過(guò)3年的應(yīng)付款項(xiàng)調(diào)整應(yīng)納稅所得額，目前存在爭(zhēng)議，各省也執(zhí)行不一。
依據(jù)1：2006版本的納稅申報(bào)表附表一的填表說(shuō)明，第25行“因債權(quán)人原因確實(shí)無(wú)法支付的應(yīng)付款項(xiàng)”：填報(bào)納稅人應(yīng)付未付的三年以上應(yīng)付帳款及已在成本費(fèi)用中列支的其他應(yīng)付款。
依據(jù)2：國(guó)家稅務(wù)總局第13號(hào)令第五條規(guī)定，企業(yè)已申報(bào)扣除的財(cái)產(chǎn)損失又獲得價(jià)值恢復(fù)或補(bǔ)償，應(yīng)在價(jià)值恢復(fù)或?qū)嶋H取得補(bǔ)償年度并入應(yīng)納稅所得。因債權(quán)人原因確實(shí)無(wú)法支付的應(yīng)付賬款，包括超過(guò)三年以上未支付的應(yīng)付賬款，如果債權(quán)人已按本辦法規(guī)定確認(rèn)損失并在稅前扣除的，應(yīng)并入當(dāng)期應(yīng)納稅所得依法繳納企業(yè)所得稅。
河北省國(guó)稅局在冀國(guó)稅函[2007]23號(hào)文件中指出，當(dāng)有證據(jù)證明債權(quán)人出現(xiàn)以下情況之一時(shí)，債務(wù)人拖欠的三年以上的應(yīng)付賬款，應(yīng)并入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額繳納企業(yè)所得稅：
1.債權(quán)人被依法宣告破產(chǎn)、撤銷(xiāo)（包括被政府責(zé)令關(guān)閉）、吊銷(xiāo)工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照、死亡、失蹤等；
2.債權(quán)人已按規(guī)定確認(rèn)損失并已在稅前扣除，我個(gè)人傾向于第二種處理方法，企業(yè)可以第二種意見(jiàn)同稅務(wù)機(jī)關(guān)溝通協(xié)調(diào)。
二、加大成本篇
都知道開(kāi)發(fā)商偷稅，無(wú)外乎隱瞞收入和加大成本，問(wèn)題的關(guān)鍵是如何加大成本，如何隱瞞收入？本條將開(kāi)發(fā)企業(yè)加大成本的實(shí)際案例列示其加大成本的手法。
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目前我國(guó)的所得稅管理，實(shí)質(zhì)上依然是“以票控稅”，開(kāi)發(fā)企業(yè)要加大開(kāi)發(fā)成本，首要的就是尋找假票或者真票虛開(kāi)。因此檢查房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的開(kāi)發(fā)成本，也要緊緊抓住發(fā)票檢查，作為突破口。
具體來(lái)說(shuō)分為“有沒(méi)有”、“真不真”“實(shí)不實(shí)”三個(gè)層次。
1、某公司匯繳期間，開(kāi)發(fā)產(chǎn)品已完工，因?yàn)闆](méi)有支付款項(xiàng)，對(duì)方不開(kāi)具發(fā)票，因此以預(yù)算數(shù)字作為列支開(kāi)發(fā)成本的依據(jù)，少繳納企業(yè)所得稅。
說(shuō)來(lái)說(shuō)去，還是發(fā)票的問(wèn)題，這個(gè)項(xiàng)目很好檢查，檢查開(kāi)發(fā)成本的發(fā)票要抓住幾個(gè)要素。一是，有沒(méi)有。即所有列支開(kāi)發(fā)成本的項(xiàng)目，是否有發(fā)票?？梢粤谐龀杀卷?xiàng)目表來(lái)檢查。二是，真不真。列支開(kāi)發(fā)成本雖然有發(fā)票，看發(fā)票是否真實(shí)，對(duì)于貨物發(fā)票，可以通過(guò)ctais系統(tǒng)查詢(xún)。對(duì)于地稅發(fā)票可以到地稅局外調(diào)，因?yàn)闋I(yíng)業(yè)稅發(fā)票要求屬地征收，因此營(yíng)業(yè)稅發(fā)票均在當(dāng)?shù)亻_(kāi)具，比較容易開(kāi)具。三是，實(shí)不實(shí)。雖然發(fā)票是真實(shí)的，但是要通過(guò)其他的輔助資料判斷業(yè)務(wù)是否真實(shí)發(fā)生，或者是雖然有業(yè)務(wù)真實(shí)發(fā)生，但是取得“大頭小尾”的陰陽(yáng)票。業(yè)務(wù)實(shí)不實(shí)。即所謂的真票虛開(kāi)問(wèn)題。
以發(fā)票未起點(diǎn)，圍繞以上三個(gè)方面就可以將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的總開(kāi)發(fā)成本真實(shí)性檢查清楚?？傞_(kāi)發(fā)成本檢查清楚后，將圍繞開(kāi)發(fā)成本的計(jì)算去檢查，重點(diǎn)核查總可售面積和已售面積的真實(shí)性。以上幾個(gè)方面是檢查開(kāi)發(fā)成本的簡(jiǎn)單流程。
2、匯算清繳期滿(mǎn)后，未取得發(fā)票在稅前扣除。該問(wèn)題其實(shí)就是所謂白條列支成本，本案中不允許稅前扣除。
需要思考的是，如果匯算清繳期滿(mǎn)后，
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