一、合作機構管理
合作機構風險主要表現(xiàn)為合作機構的欺詐風險和擔保風險。商用房貸款主要面臨是開發(fā)商帶來的項目風險和估值機構、地產(chǎn)經(jīng)紀等帶來的欺詐風險;有擔保流動資金貸款則更多的是面臨擔保機構的擔保風險。
1.商用房貸款的合作機構管理
商用房貸款開展中應規(guī)范與外部合作機構的合作，既要充分發(fā)揮合作機構在業(yè)務拓展、客戶選擇和貸后管理等方面的積極作用，又要有效防范合作中可能產(chǎn)生的風險，把握好風險控制的主動權。
(1)商用房貸款合作機構風險主要包括：
①開發(fā)商不具備房地產(chǎn)開發(fā)的主體資格、開發(fā)項目五證虛假或不全;
②估值機構、地產(chǎn)經(jīng)紀和律師事務所等聯(lián)合借款人欺詐銀行騙貸。
(2)商用房貸款合作機構風險的防控措施
①加強對開發(fā)商及合作項目審查
②加強對估值機構、地產(chǎn)經(jīng)紀和律師事務所等合作機構的準人管理。
③業(yè)務合作中不過分依賴合作機構。
2、有擔保流動資金貸款的合作機構管理
與商用房貸款不同，有擔保流動資金貸款的合作機構主要是擔保機構、為了有效規(guī)避擔保機構給銀行貸款帶來的風險，銀行應采取如下防控措施：
(1)嚴格專業(yè)擔保機構的準入
在有擔保流動資金貸款開辦初期，應嚴格有擔保流動資金貸款外部擔保機構的準入。
(2)嚴格執(zhí)行回訪制度
嚴格執(zhí)行回訪制度，關注擔保機構的經(jīng)營情況，對擔保機構進行動態(tài)管理，以應對擔保機構經(jīng)營風險，不合格的應及時清出。對于已經(jīng)準人的擔保機構，應進行實時關注，隨時根據(jù)業(yè)務發(fā)展情況調(diào)整合作策略。
在動態(tài)管理過程中，要隨時評價與擔保機構的合作情況，建立優(yōu)質(zhì)機構檔案及不良機構黑名單，為將來合作提供決策依據(jù)。
二、操作風險
個人經(jīng)營類貸款面臨的操作風險主要是由流程執(zhí)行不嚴格等情況引起的流程執(zhí)行不嚴格主要表現(xiàn)在業(yè)務部門沒有做好貸前調(diào)查和貸后檢查等相關工作，審批部門沒有把好貸中審批關，從而造成風險隱患。下面就商用房貸款和有擔保流動資金貸款的操作風險做具體介紹。
1.商用房貸款的操作風險
(1)商用房貸款操作風險的主要內(nèi)容
①貸款受理和調(diào)查中的風險。
②貸款審查和審批中的風險。
③貸款簽約和發(fā)放中的風險。
④貸后與檔案管理中的風險。
(2)商用房貸款操作風險的防控措施
①提高貸前調(diào)查深度。業(yè)務人員在貸前調(diào)查階段，要全面了解掌握借款人所控制主要實體的經(jīng)營情況、真實財務狀況及抵押物情況，評估償債能力，揭示存在風險。
②加強真實還款能力和貸款用途的審查。對名義借款人與實際借款人不一致的，原則上不得受理;對以貸款所購房屋的租金收入作為還款主要來源，或借款人為外地人且在當?shù)責o經(jīng)營實體的，要謹慎辦理;嚴格審查貸款用途，防止以商用房貸款形式套取貸款，用于不符合法律法規(guī)、國家產(chǎn)業(yè)政策和貸款銀行信貸政策的項目。
③合理確定貸款額度。貸款額度不能簡單按照抵押物評估價值和貸款*6成數(shù)來確定，要對借款人所經(jīng)營的實體進行風險限額測算，在風險限額內(nèi)根據(jù)借款人可實際支配的還貸資金額確定貸款控制額度。
④加強抵押物管理。進一步完善抵押物審查、評估、抵押登記等環(huán)節(jié)的管理，客觀、公正估值，合法、有效落實抵押登記手續(xù)。對商業(yè)前景不明的期房及單獨處置困難的產(chǎn)權式商鋪等房產(chǎn)，原則上不得接受抵押。
⑤強化貸后管理。加大貸后檢查力度，將借款人經(jīng)營狀況及抵押房產(chǎn)的價值、用途變化情況作為監(jiān)控重點;對已形成不良貸款的，根據(jù)成因及實際風險狀況，盡快采取保全措施。
⑥完善授權管理。嚴格執(zhí)行對單個借款人的授信總量審批權，控制個人授信總量風險。對以實際借款人及其關系人多人名義申請貸款，用于購買同一房產(chǎn)的，按單個借款人適用審批權限。
2、有擔保流動資金貸款的操作風險
對于有擔保流動資金貸款的操作風險，除了商用房貸款操作風險的相關風險點外，還應特別關注借款人控制企業(yè)的經(jīng)營情況變化和抵押物情況的變化。因此，對于有擔保流動資金貸款的操作風險，銀行還應采取如下防控措施：
(1)在貸款發(fā)放后，銀行應保持與借款人的聯(lián)絡，對借款期間發(fā)生的突發(fā)事件及時反應。
(2)借款人以自有或第三人的財產(chǎn)進行抵押，抵押物須產(chǎn)權明晰、價值穩(wěn)定、變現(xiàn)能力強、易于處置。
三、信用風險
銀行對個人發(fā)放的經(jīng)營類貸款就是基于對借款人能按時償還本息的信任而給予的授信。個人經(jīng)營類貸款信用風險主要表現(xiàn)為借款人還款能力的降低和還款意愿的變化。下面就商用房貸款和有擔保流動資金貸款的信用風險做具體介紹。
1、商用房貸款的信用風險
(1)商用房貸款信用風險的主要內(nèi)容
①借款人還款能力發(fā)生變化。
②商用房出租情況發(fā)生變化。
③保證人還款能力發(fā)生變化。
(2)商用房貸款信用風險的防控措施
①加強對借款人還款能力的調(diào)查和分析。
②加強對商用房出租情況的調(diào)查和分析。
③加強對保證人還款能力的調(diào)查和分析。
2、有擔保流動資金貸款的信用風險
(1)有擔保流動資金貸款信用風險的主要內(nèi)容
①借款人還款能力發(fā)生變化;
②借款人所控制企業(yè)經(jīng)營隋況發(fā)生變化;
③保證人還款能力發(fā)生變化;
④抵押物價值發(fā)生變化。
(2)有擔保流動資金貸款的防控措施
①加強對借款人還款能力的調(diào)查和分析。
②加強對借款人所控制企業(yè)經(jīng)營情況的調(diào)查和分析。
③加強對保證人還款能力的調(diào)查和分析。
④加強對抵押物價值的調(diào)查和分析。
個人貸款種類
個人貸款品種較為繁雜，可以分為四類：
一是個人質(zhì)押貸款，是借款人以合法有效、符合銀行規(guī)定條件的質(zhì)物出質(zhì)，向銀行申請取得一定金額的人民幣貸款，并按期歸還貸款本息的個人貸款業(yè)務。按照《物權法》規(guī)定，存單、國債、保單、股票、基金、倉單、黃金等都可以用來質(zhì)押。
二是個人信用貸款，是商業(yè)銀行面向個人發(fā)放的無須提供特別擔保的人民幣貸款。個人信用評級高可多得信用額度，個人信用低可少得信用額度。根據(jù)個人信用不同都有一個信用額度，只是大小不同。
三是個人抵押授信貸款，是指借款人將本人或第三人(限自然人)的物業(yè)抵押給銀行，銀行按抵押物評估值的一定比率為依據(jù)，設定個人*6授信額度的貸款。其抵押物一般為借款申請人本人或第三人(限自然人)名下的擁有房屋所有權，且產(chǎn)權處于自由權利狀態(tài)下的住房或商用房。
四是其他貸款，包含了個人住房裝修貸款、個人耐用消費品貸款、個人醫(yī)療貸款、個人旅游消費貸款、下崗失業(yè)人員小額擔保貸款等。
個人質(zhì)押貸款含義
個人質(zhì)押貸款是借款人以合法有效、符合銀行規(guī)定條件的質(zhì)物出質(zhì)，向銀行申請取得一定金額的人民幣貸款，并按期歸還貸款本息的個人貸款業(yè)務。
從嚴格意義上說，個人質(zhì)押貸款并非一種貸款產(chǎn)品，而是貸款的一種擔保方式。質(zhì)押貸款應該是國內(nèi)最早開辦的個人貸款產(chǎn)品，早在20世紀80年代末，國內(nèi)就已經(jīng)有銀行開辦此項業(yè)務。
按照《物權法》第二百二十三條規(guī)定，可作為個人質(zhì)押貸款的質(zhì)物主要有：
①匯票、支票、本票;
②債券、存款單;
③倉單、提單;
④可以轉讓的基金份額、股權;
⑤可以轉讓的注冊商標專用權、專利權、著作權等知識產(chǎn)權中的財產(chǎn)權;
⑥應收賬款;
⑦法律、行政法規(guī)規(guī)定可以出質(zhì)的其他財產(chǎn)權利。
個人質(zhì)押貸款要素
1.貸款對象
個人質(zhì)押貸款的對象主要滿足以下兩個條件：
①在中國境內(nèi)居住，具有完全民事行為能力的自然人;
②提供銀行認可的有效質(zhì)物作質(zhì)押擔保。
2.貸款利率
個人質(zhì)押貸款利率按中國人民銀行規(guī)定的同期同檔次期限貸款利率執(zhí)行，各銀行可在人民銀行規(guī)定的范圍內(nèi)上下浮動。以個人憑證式國債質(zhì)押的，貸款期限內(nèi)如遇利率調(diào)整，貸款利率不變。
3.貸款期限
對于個人質(zhì)押貸款的貸款期限，一般規(guī)定不超過質(zhì)物的到期日。用多項質(zhì)物作質(zhì)押的，貸款到期日不能超過所質(zhì)押質(zhì)物的最早到期日。
4.還款方式
個人質(zhì)押貸款還款方式包括等額本息還款法，等額本金還款法，任意還本利隨本清法，按月還息、分次任意還本法，到期一次還本付息法等還款方式，各銀行規(guī)定略有差別。
5.貸款額度
各家銀行對個人質(zhì)押貸款額度的規(guī)定不盡相同，對于不同質(zhì)物的個人抵押貸款，其貸款額度也有所區(qū)別。
個人質(zhì)押貸款操作流程
個人質(zhì)押貸款的操作流程主要包括貸款的受理調(diào)查、審查和審批、簽約和發(fā)放、貸后與檔案管理。業(yè)務操作重點在于對質(zhì)物真實性的把握和質(zhì)物凍結有效性的控制。
1.貸款的受理和調(diào)查
2.貸款的審查和審批
3.貸款的簽約和發(fā)放
4.貸后與檔案管理
(1)檔案管理
(2)貸后檢查
(3)貸款本息回收