問(wèn)：我單位2004年為某公司的銀行貸款提供擔(dān)保，由于市場(chǎng)變化，該公司經(jīng)營(yíng)虧損，無(wú)法按期歸還銀行貸款。銀行把我單位告上法庭。法院判決我單位負(fù)有連帶責(zé)任，和某公司一起承擔(dān)銀行貸款的償還義務(wù)，拍賣(mài)了我單位的不動(dòng)產(chǎn)償付債務(wù)，其中綜合樓原值為394萬(wàn)元，凈值299萬(wàn)元，拍賣(mài)價(jià)102萬(wàn)元；土地原值135萬(wàn)元，拍賣(mài)價(jià)414萬(wàn)元。請(qǐng)問(wèn)我單位被法院拍賣(mài)的上述資產(chǎn)是否需要繳納營(yíng)業(yè)稅和土地增值稅？
答：根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于人民法院強(qiáng)制執(zhí)行被執(zhí)行人財(cái)產(chǎn)有關(guān)稅收問(wèn)題的復(fù)函》（國(guó)稅函[2005]869號(hào)）第二條的規(guī)定，無(wú)論拍賣(mài)、變賣(mài)財(cái)產(chǎn)的行為是納稅人的自主行為，還是人民法院實(shí)施的強(qiáng)制執(zhí)行活動(dòng)，對(duì)拍賣(mài)、變賣(mài)財(cái)產(chǎn)的全部收入，納稅人均應(yīng)依法申報(bào)繳納稅款。因此，你單位應(yīng)根據(jù)《中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例》的第四條的規(guī)定，按照提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)計(jì)算繳納營(yíng)業(yè)稅。
按照《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于營(yíng)業(yè)稅若干政策問(wèn)題的通知》（財(cái)稅[2003]16號(hào)）的規(guī)定，單位和個(gè)人銷售或轉(zhuǎn)讓其購(gòu)置的不動(dòng)產(chǎn)或受讓的土地使用權(quán)，以全部收入減去不動(dòng)產(chǎn)或土地使用權(quán)的購(gòu)置或受讓原價(jià)后的余額為營(yíng)業(yè)額?？梢?jiàn)，你單位拍賣(mài)不動(dòng)產(chǎn)和土地使用權(quán)的收入經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)核實(shí)后，應(yīng)按照上述規(guī)定計(jì)算繳納營(yíng)業(yè)稅。
另?yè)?jù)《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》規(guī)定，土地增值稅的納稅人為轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人。你單位將不動(dòng)產(chǎn)拍賣(mài)，屬于轉(zhuǎn)讓地上建筑物及其附著物的行為，應(yīng)按規(guī)定繳納土地增值稅。需要注意的是，凡是已使用一定時(shí)間或達(dá)到一定磨損程度的房產(chǎn)均屬舊房，建成后末使用的房產(chǎn)，轉(zhuǎn)讓時(shí)按新房納稅。如果你單位拍賣(mài)的是舊房，應(yīng)首先由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)定，確定其評(píng)估價(jià)格，然后結(jié)合有關(guān)因素，確定扣除項(xiàng)目金額，計(jì)算繳納土地增值稅。