拆遷補(bǔ)償?shù)姆课菀猿杀緝r(jià)計(jì)征營業(yè)稅來源：中國稅網(wǎng)作者：吳磊 陳萍生日期：2007-11-20字號(hào)[ 大 中 小 ] 　　“我公司在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，在征用土地和購置土地使用權(quán)時(shí)，對(duì)原住戶實(shí)行拆遷補(bǔ)償。補(bǔ)償?shù)姆绞绞怯瞄_發(fā)的房屋予以補(bǔ)償，補(bǔ)償面積與拆遷面積基本相等，即‘拆一還一’。對(duì)于這部分用于補(bǔ)償?shù)拈_發(fā)產(chǎn)品是否征收營業(yè)稅，如何征收營業(yè)稅呢？”日前，一家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)人員撥通江西萍鄉(xiāng)12366納稅服務(wù)熱線進(jìn)行咨詢?！　∽瘑T解釋道，國家稅務(wù)總局《關(guān)于外商投資企業(yè)從事城市住宅小區(qū)建設(shè)征收營業(yè)稅問題的批復(fù)》（國稅函發(fā)[1995]549號(hào)）就此作了規(guī)定，對(duì)外商投資企業(yè)從事城市住宅小區(qū)建設(shè)，應(yīng)當(dāng)按照《營業(yè)稅暫行條例》的有關(guān)規(guī)定，就其取得的營業(yè)額計(jì)征營業(yè)稅；對(duì)償還面積與拆遷建筑面積相等的部分，由當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)按同類住宅房屋的成本價(jià)核定計(jì)征營業(yè)稅，對(duì)最終轉(zhuǎn)讓時(shí)未作價(jià)結(jié)算的住宅區(qū)配套公共設(shè)施（如居委會(huì)用房、車棚、托兒所等），凡轉(zhuǎn)讓收入已包含在住宅房屋轉(zhuǎn)讓價(jià)格中并已征收營業(yè)稅的，不再征收營業(yè)稅。由于營業(yè)稅政策沒有內(nèi)外資企業(yè)之分，所以，對(duì)于內(nèi)資企業(yè)來說，房地產(chǎn)企業(yè)用于拆遷補(bǔ)償?shù)拈_發(fā)產(chǎn)品，同樣要按照稅法規(guī)定以成本價(jià)計(jì)征營業(yè)稅?！　　暗?，在以成本價(jià)計(jì)征營業(yè)稅時(shí)，成本價(jià)如何確定呢？”該財(cái)務(wù)人員問?！　∽瘑T說，這就需要考慮成本價(jià)的組成問題，一是開發(fā)產(chǎn)品包含土地成本和建造成本的成本價(jià)；二是不包含土地成本的建造成本價(jià)。除拆遷補(bǔ)償產(chǎn)品外，企業(yè)的開發(fā)產(chǎn)品成本價(jià)包含了土地成本和建造成本，但是對(duì)于拆遷補(bǔ)償?shù)拈_發(fā)產(chǎn)品，因開發(fā)企業(yè)是將建造好的房屋與原住戶的土地置換，所以其成本顯然不包含土地成本。因此，在計(jì)算征收營業(yè)稅時(shí)，應(yīng)以實(shí)際建造成本作為計(jì)稅依據(jù)。關(guān)于這一點(diǎn)的理解，我們可以看看珠海市地稅局的相關(guān)文件規(guī)定。該局《關(guān)于明確幾個(gè)營業(yè)稅稅收政策問題的通知》（珠地稅發(fā)[2005]415號(hào)）對(duì)此專門規(guī)定，考慮到被拆遷房產(chǎn)原占有土地，開發(fā)商不需對(duì)該土地支付成本，因此，補(bǔ)償房產(chǎn)的成本價(jià)不應(yīng)再計(jì)算土地成本。能單獨(dú)計(jì)算成本價(jià)的，可單獨(dú)計(jì)算核定成本價(jià)計(jì)征“銷售不動(dòng)產(chǎn)”的營業(yè)稅；對(duì)不能單獨(dú)計(jì)算成本價(jià)的，可參考同類住宅的成本價(jià)，根據(jù)建筑材料使用和室內(nèi)外裝修差異，配套工程（如配套停車場，可觀賞噴水池假山工程等）差異等因素作合理調(diào)整后核定計(jì)征“銷售不動(dòng)產(chǎn)”的營業(yè)稅。納稅人如對(duì)稅務(wù)機(jī)關(guān)核定的應(yīng)納稅額有異議時(shí)，應(yīng)按《稅收征管法實(shí)施細(xì)則》第四十七條第三款規(guī)定，由納稅人提供相關(guān)證據(jù)，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)定后，調(diào)整應(yīng)納稅額。