十八屆三中全會之后,房地產稅改革正式破題。
  為此,房地產稅的提法和此前已經在上海、重慶試點三年的房產稅成為撩動樓市神經的敏感話題。
  在十八屆三中全會公布的《中共中央關于全面深化改革若干重大問題的決定》(下稱《決定》)中,“加快房地產稅立法并適時推進改革”作為這個改革大綱中*10涉及“房地產”方面的內容,成為了業(yè)內炙手可熱的談資。
  但值得注意的是,這次《決定》中表述的“房地產稅”與此前一直試點的房產稅并不是一回事。
  “房地產稅不是房產稅,加一個字,就是完全不同的另外一個稅種。”中國社科院城鄉(xiāng)建設經濟系主任、住建部政策研究中心原主任陳淮如是說。
  “房地產稅的提法意味著要把土地的部分納入進來,”中國房地產及住宅研究會副會長顧云昌分析認為,三中全會提出加快房地產稅立法并適時推進改革,意味著對包括房產稅在內的整體房地產稅收體系的調整和改革。
  與此同時,國務院明確國土部作為負責部門統(tǒng)籌不動產登記工作。
  一項新稅種
  “房地產稅包括很多環(huán)節(jié),比如開發(fā)、流通、保有等。針對保有環(huán)節(jié)的稅收,才是我們一直頻繁提及的房產稅。”對此,中國房地產及住宅研究會副會長顧云昌解釋說。
  而據記者查閱公開資料發(fā)現,早在2012年9月,國家稅務總局政策法規(guī)司巡視員叢明就曾經強調,要區(qū)分房產稅和房地產稅這兩個不同的概念,如果按照原值征收則是房產稅,如果按照評估價值征收則是房地產稅,評估價值里包括了地價。
  2013年之后,擴大個人住房房地產稅改革試點范圍表述多次被國家層面提及,而在當時,“房地產稅”和“房產稅”的表述并未引起關注。
  “十八屆三中全會的《決定》中提出逐步提高直接稅比重,其中包括加快房地產稅立法并適時推進改革。下一步,房產稅改革方向是減少房產建設和交易環(huán)節(jié)稅費,增加保有環(huán)節(jié)稅收,配套推進清費立稅。”財政部部長樓繼偉在解讀《決定》內容時特意將房地產稅和房產稅的改革區(qū)分開。
  “對于房地產稅而言,主要是把土地的部分加進去,這里面臨的*5矛盾是與現行稅費制度的銜接問題。”財政部一位相關官員對記者指出,“這主要體現在土地出讓金的繳納方面。”
  目前,開發(fā)商繳付的土地出讓金實際上是向政府一次性繳清70年的土地使用租金,開發(fā)商則將這部分費用作為開發(fā)成本制定房價,將其“轉嫁”到購房者身上。而按照叢明的說法,房地產稅是對房屋所有者的房產進行評價估值征稅,上述官員表示,“二者具有相通性,屬于重復征收。”
  一位地方財政廳相關負責人告訴《華夏時報》記者,現在有消息傳出,中央已經在考慮調整土地出讓金的繳納方式和分配比例,這其中的一種可能性就是將土地出讓金并入房地產稅分期繳納。
  “這樣,一方面可以解決房地產稅征收中的不合理部分,減輕繳稅人負擔;另一方面也可以逐步消減地方政府對土地財政的過度依賴,引導房價趨于理性。”上述官員表示。
  但是,畢竟土地出讓金是地方政府的一大財源,占地方財政收入的三分之一,甚至是一半以上。如果土地出讓金并入物業(yè)稅中分期支付,則難免會觸動地方利益。該負責人對此表示,中央與地方在這一問題上仍存在分歧,初期則是先考慮采取一半費一半稅的方式,并用稅率調整來尋找平衡,逐步實現清費立稅。
  “房產稅試點不成功”
  而對于已經試點三年的房產稅而言,盡管原本一直被業(yè)內稱為樓市調控的“另一只靴子”,但試點至今,卻變得有些“索然無味”。
  “重慶和上海的房產稅試點可以判斷為不成功,沒有擴圍的意義。”陳淮公開對已經試點三年的房產稅政策作出了判斷。
  做出如此判斷的一個重要依據,是房產稅試點對兩地房價的抑制作用并不明顯。
  “從今年來看,重慶和上海的商品房成交價格都有所上漲,”在全聯房地產商會2013年會上,國務院發(fā)展研究中心宏觀經濟研究部部長余斌表示,“盡管上漲幅度很小,但房產稅作為抑制房價的利劍,目前的效果仍然沒有表現出來。”
  從上海、重慶房產稅試點來看,房產稅目前還僅限增量即新購相關房產,征收范圍并未涉及存量。與此同時,現在住房信息系統(tǒng)仍不配套,業(yè)內人士多認為,短期內房產稅可能還主要針對增量住房,其改革總體將呈現分區(qū)域、差別化征收的漸進路徑。
  “征收房產稅,需要居民住房信息聯網、不動產價格評估體系等一系列配套制度的整體、系統(tǒng)、協調推進。從試點的情況看,我國在這些基礎數據和評估技術上的欠缺還比較嚴重。”中國財稅法學研究會會長劉劍文坦言。
  另一方面,對于決策層而言,房產稅的試點方案依據仍然是國務院會議精神,不僅不是法律,而且違背現行《房產稅暫行條例》中“非經營房產不征稅”的規(guī)定,如要擴大鋪開,其中可能出現的一系列問題也就沒了法律保障。
  十八屆三中全會的《決定》針對房地產稅的改革提出要“加快立法”,這也體現了“依法行政”的要求。“房產稅不經過人大立法通過,總依靠行政性法規(guī)是不恰當的。”顧云昌表示。
  劉劍文介紹,房地產稅改革的可能步驟是先立法再啟動改革,而改革的內容也很可能不僅僅是房地產稅,而涵蓋了房產稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、土地增值稅和耕地占用稅四大相關稅種的共同改革。

 
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