過去十年，房地產(chǎn)業(yè)成為宏觀調(diào)控最密集的行業(yè)，而在土地、信貸、稅收三大政策手段中，稅收調(diào)控政策更為頻密。財新記者的統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，這十年間，僅針對房地產(chǎn)業(yè)征收的五大稅種，其總收入從 2003年的900多億元，暴漲至2012年的1.01萬億元，增幅高達(dá)十倍有余。

　　上屆政府最后一次國務(wù)院常務(wù)會議，以房地產(chǎn)調(diào)控新政收官，其“轉(zhuǎn)讓所得嚴(yán)格按20%征個稅”引發(fā)的市場震蕩仍在延續(xù)。既往稅收調(diào)控房地產(chǎn)的結(jié)果表明，不管穩(wěn)房價的政策意愿多么美好，結(jié)果卻難以避免價升稅漲之實。

　　近十年來，中國財政資金用于民生的支出規(guī)模增長很快，但民生改善也是以政府收入的高速增長為支撐。目前，中國18個稅種中，涉及房地產(chǎn)業(yè)的有十個，其中五個稅種也涉及其他行業(yè)，包括營業(yè)稅、企業(yè)所得稅、個人所得稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、印花稅，另有五個稅種僅在房地產(chǎn)行業(yè)征收，為房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、土地增值稅、耕地占用稅和契稅。此外，還有一個具有稅收性質(zhì)的收費，即教育費附加。

　　據(jù)財政部公布的數(shù)據(jù)，2003年全國稅收收入為2萬億元，2012年為10.06萬億元，十年增長了400%。而來自房地產(chǎn)業(yè)的稅收收入增速，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過稅收總收入增速。

　

房地產(chǎn)五大稅種增速

 

　 上述五個在房地產(chǎn)行業(yè)征收的稅種收入合計，從2003年的900多億元，上升到2012年的1.01萬億元，增長1022%。五個稅種收入合計占稅收收入的比重，從2003年的4.5%，提高至2012年的10.1%。其中，增長最快的土地增值稅，從2003年的37.3億元飆升至2012年的2718.8億元，增長7289%，占全國稅收收入的比重也由0.19%上升至2.7%。

　　

房地產(chǎn)稅收占比十年翻番

 

　　同樣，過去幾年，來自房地產(chǎn)業(yè)的營業(yè)稅、企業(yè)所得稅、個人所得稅、城建稅、印花稅收入，增速都以超過稅收整體增速的幅度增長。以上幾個稅種，財稅部門沒有將來自房地產(chǎn)業(yè)的收入單獨公布。

　　學(xué)者測算，若將房地產(chǎn)業(yè)的十個稅種收入合計，2012年房地產(chǎn)業(yè)貢獻(xiàn)的稅收收入將超過1.5萬億元，占全國稅收收入的比重超過15%。近三年，土地和房地產(chǎn)相關(guān)的稅收增收額所占比重超過35%。

　　2003年-2012年的十年間，房地產(chǎn)業(yè)稅收增幅遠(yuǎn)高于總稅收增幅，也遠(yuǎn)高于房價漲幅，有兩大原因，一是房地產(chǎn)調(diào)控持續(xù)擴(kuò)大征稅范圍，二是逐步提高稅率水平。具體措施是，政府動用多稅種覆蓋整個房地產(chǎn)業(yè)，包括土地交易、房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)、新房出售、二手房交易等全過程，對各環(huán)節(jié)、各交易主體用多稅種交叉疊加征稅，這樣重復(fù)征稅、稅上征稅，是房地產(chǎn)業(yè)稅收超過總稅收增速的根本原因。

　　除了房地產(chǎn)業(yè)貢獻(xiàn)的稅收收入，土地出讓收入更是地方政府建設(shè)資金的主要來源。2005年房地產(chǎn)價格開始加速上揚(yáng)，地方政府隨之開始出讓土地的盛宴，并助推房地產(chǎn)市場直線升溫。

　　2008年-2012年，地方政府土地收入分別為1.04萬億元、1.40萬億元、2.91萬億元、3.32萬億元、2.85萬億元。近三年，土地出讓收入已相當(dāng)于地方本級公共財政收入的50%-60%。

　　在住房建設(shè)和交易環(huán)節(jié)，除了各種稅收，政府還向房地產(chǎn)商收取各種費用，收費項目近百項，包括征地拆遷補(bǔ)償費、舊城改造費、市政配套費、商業(yè)網(wǎng)點費、立項管理費、規(guī)劃審核費等。幾乎所有的政府部門都設(shè)有針對房地產(chǎn)的收費項目，包括規(guī)劃、建設(shè)、國防、工商、水利、電力、郵政、環(huán)保、公安、城管，等等。

　　根據(jù)財政部預(yù)算報告，僅城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費一項，2009年-2011年的數(shù)額分別為337億元、611億元、857億元。其他近百項地方政府對房地產(chǎn)業(yè)的收費，多數(shù)混雜在部門收費中，公眾難以獲悉具體數(shù)額。

　　依據(jù)現(xiàn)有政府?dāng)?shù)據(jù)大致測算，政府通過土地出讓、征稅、收費從房地產(chǎn)業(yè)獲得的收入，已接近5萬億元的規(guī)模，可滿足中央政府本級兩年半的支出需要。2012年，全國地方政府本級公共財政收入為6.1萬億元，如此看來，源自房地產(chǎn)業(yè)的租、稅、費收入，成為地方政府名副其實的第二財政。

　　中國社科院學(xué)部委員張卓元、國務(wù)院發(fā)展研究中心研究員倪紅日等多位學(xué)者，近日在接受財新記者采訪時提出，調(diào)控房地產(chǎn)市場不能再用提高交易環(huán)節(jié)稅負(fù)的辦法，而是應(yīng)降低房地產(chǎn)建設(shè)、交易環(huán)節(jié)稅費，轉(zhuǎn)為在住房保有環(huán)節(jié)征收房地產(chǎn)稅。

　　對于房地產(chǎn)稅費制度，中央早已確定了降低建設(shè)、交易環(huán)節(jié)稅費負(fù)擔(dān)，在保有環(huán)節(jié)增加稅負(fù)的目標(biāo)。但多年來，無論中央政府還是地方政府，在土地和稅費收入猛增的巨大利益誘惑下，房地產(chǎn)稅費改革距既定目標(biāo)越來越遠(yuǎn)。