主持人：下面讓我們來看看被稱為“十年無解”的中國房地產調控。2003年，中國政府為房地產調控打響了發(fā)令槍，曾幾何時，老百姓對調控政策壓低房價寄予過厚望。然而，十年過去了，房價卻還在節(jié)節(jié)攀升。這也成了新一屆政府不得不去面對的頭等大事。

　　進入三月以來，作為本屆政府在房地產領域的最后一次發(fā)力，被稱為新“國五條”的房地產調控政策逐漸浮出水面。

　　國務院3月1日發(fā)布的細則中，除了表明將繼續(xù)限購限貸等措施外，還重申了應依法嚴格執(zhí)行國家稅務總局2006年對出售自有住房按轉讓所得計征20%個人所得稅的規(guī)定。然而，具體到各地將如何執(zhí)行，目前尚不明朗。

　　中國的房地產調控始于2003年。以北上廣深為例，十年間四地樓價分別上漲了365%，341%，261%和233%。

　　主持人：盡管今年房地產調控仍將繼續(xù)，但經過多年的實踐，哪些問題暴露了出來，值得我們進一步反思？房地產的監(jiān)管思路還需要做出哪些調整？今天來和我們一起探討這個話題的是國務院發(fā)展研究中心市場經濟研究所副所長鄧郁松。

　　主持人：我們看這個新“國五條”出來以后，各界的反應是不一致的。尤其是購房者認為，每次的調控出來以后，都是“逢調必漲”。那么，縱觀這十年的房地產調控政策，您認為我們的經驗是失敗的還是成功的？

　　國務院發(fā)展研究中心市場經濟研究所副所長 鄧郁松：我想，我們應該對政策做一個系統(tǒng)的梳理?？峙抡f“逢調必漲”不是很準確，因為畢竟在2008年全國的新建商品住宅均價出現(xiàn)了一個小幅的下降。但是，09年的98年以來漲幅*6的一年，然后從2010年到2012年這三年，房價從全國來看，是相對比較平穩(wěn)的，或者應該說，是從03年以來漲幅最平穩(wěn)的一個階段。

　　主持人：那您認為接下來我們應該采取什么樣的利率政策，來進行調控呢？

　　鄧郁松：這是一個很好的問題。因為我們回顧03年以來整個中國房地產市場的波動，實際上我們可以發(fā)現(xiàn)整個金融政策的變化，特別是利率政策的變化，是整個房地產市場大幅波動，包括房價出現(xiàn)比較大的變化的一個首要的原因。我們很清楚，08年全國的房價有個一個小幅的下降。之所以下降，是由于我們06年、07年持續(xù)的升息，在07年的9月份又出臺了對二套房1.1倍的利率政策，這個政策實際上客觀上對購房人的支付能力有較大的影響。而到08年底，我們經過持續(xù)的降息，又對自住型需求實行一個所謂的七折利率優(yōu)惠政策，這個政策又大大提高了購房人的購買力。我曾經做過測算，09年和08年相比，如果是同樣一個購房人，他的首付不變，月供不變的話，他的支付能力會提高25%，貸款額會增加40%多一點，而整個2009年全國新建商品住宅均價漲幅就是25%。

　　主持人：那利率的變化會不會導致月供金額發(fā)生變化？

　　鄧郁松：利率下降會造成購房人，在他月供不變的情況下，我可以貸到更多的款，那也意味著總的房價支付能力會提高，那客觀上就會提高房價。

　　主持人：那我們看到，2月份全國百城新房均價已經接近每平方米一萬元，似乎近五年來房價漲得更快了。您怎么看待房價上漲這樣一個現(xiàn)象？

　　鄧郁松：從長期來看，基本上房價的漲幅和收入的漲幅是高度相關的。這不單單是中國數(shù)據(jù)的結果，我們看比較發(fā)達國家，大體上都會看到這樣一個結論：在收入增長比較快的階段，通常也是房價漲幅相對快的時候。一旦收入漲幅慢下來了，房價通常來說漲幅也會慢下來。如果在收入漲幅很慢的情況下，出現(xiàn)了房價的暴漲，那通常就是房地產泡沫出現(xiàn)的一個最重要的標志。

　　主持人：可是我們看北京、上海這樣的大城市，我們的收入增長已經遠遠趕不上房價增長的速度了。那么，未來像北京、上海這樣的城市，它的房價只能是上漲嗎？

　　鄧郁松：我認為，房地產市場和其他的商品市場沒有任何的差異。價格的變化歸根結底是供求因素決定的，如果是供大于求的話，那價格是不具備上漲的條件；反之，如果供不應求的話，可能會出現(xiàn)問題。那么2012年很多人知道北京的住宅銷售量增長特別快，增長40%多，但是很多人不知道，實際上北京市住宅銷售量的峰值出現(xiàn)在2005年，此后一直是一個下降的情況。即便在09年和2012年，都出現(xiàn)了一個回升，但遠遠沒有達到2005年那個銷售量的水平。換一句話說，實際上是北京的新房子，特別是商品住宅的供應量下降，造成了價格的上漲。這是有這樣一個因素在的。

　　主持人：肯定有不少的投資客在里面，我想知道中國的住房到底是投資品呢，還是居住品呢？

　　鄧郁松：住房的首要作用就是居住。所以我覺得，從我們這個調控政策的取向來說，應該是把住房定位為一個居住品比較合適一些。這也是為什么我們近幾年一直強調抑制投機投資性需求。實際上，如果我們把眼光放寬一點，從全球看一看，所有房地產市場出現(xiàn)問題的國家最主要的因素就兩個：一個是低利率；第二個就是所謂的投資投機性購房比例過高。

　　主持人：那您覺得這種投資行為是一種剛性的需求嗎？

　　鄧郁松：我覺得是這樣，因為現(xiàn)在輿論上對住房的分類有很多種，包括剛性，投資投機性。我想可能有一個比較準確的分類會比較重要。我個人建議是，分成三類：首次置業(yè)，改善性需求，投機投資性需求。那么首次置業(yè)和改善型需求都屬于自主性需求，我們的政策重點應該是鼓勵首次置業(yè)，鼓勵改善性需求，但一定要抑制投資投機性需求。

　　主持人：要保障住房的話，有很多人說買不起房可以租房?，F(xiàn)在許多80后、90后在大城市居住，都反映這樣一種現(xiàn)象，大城市的房子貴得已經租都租不起了。怎么樣解決這個問題呢？

　　鄧郁松：首先，我們看到，問題主要是出在大城市。大城市我們這次也談到了，對于一些大城市、熱點城市來說，短期內供求不均衡的狀況可能還會有一段時間。因為主要是人在流入，房子如果建的速度沒有那么快，或者因為各種因素沒有承載能力的話，客觀上會造成這種結果。但另一方面，可能我們要想更好的辦法。比如說北京現(xiàn)在這么高的房價，有沒有讓它進一步更好的合理回落的可能？我個人想說，還是有一些辦法、途徑和措施的。我覺得根子上還是要回到我們的供求上來。就是怎么樣能增加我們的供應，怎么樣能抑制不合理的需求，保證正常的自住性需求。如果順著這樣一個思路去走，我想還是有一些辦法的。

　　主持人：看來，也許中國的房地產調控并非不能見效，而是到底有沒有意愿去執(zhí)行。下一步能否從更符合經濟學規(guī)律的思路出發(fā)來制定政策，將考驗新一屆政府的智慧和決心。