日前，財(cái)政部部長(zhǎng)樓繼偉表示，下一步營(yíng)業(yè)稅改增值稅(以下簡(jiǎn)稱“營(yíng)改增”)范圍將逐步擴(kuò)大到建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)等各個(gè)領(lǐng)域。
　　這番言論，又為尚未納入營(yíng)改增的行業(yè)吹響了沖鋒號(hào)：在2015年年底全行業(yè)完成營(yíng)改增的大限來(lái)臨之前，包括房地產(chǎn)在內(nèi)的行業(yè)都要加速推進(jìn)。
　　普華永道中國(guó)內(nèi)地及香港地區(qū)合伙人胡根榮分析，因?yàn)榻ㄖI(yè)的稅率規(guī)定為11%，所以房地產(chǎn)應(yīng)該會(huì)與之一致，稅率也應(yīng)該是11%。
　　安永會(huì)計(jì)師事務(wù)所間接稅合伙人梁因樂(lè)表示，“金融、建筑業(yè)和房地產(chǎn)可能會(huì)同時(shí)納入營(yíng)改增。因?yàn)楹芏喾康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)商的資金來(lái)自金融機(jī)構(gòu)，如果沒(méi)有同時(shí)開(kāi)始營(yíng)改增，會(huì)對(duì)上下游鏈條的抵扣造成一定壓力。”
　　湖南明年底之前會(huì)實(shí)行
　　近日，有媒體從多方渠道獲悉，目前財(cái)稅部門已經(jīng)開(kāi)始著手對(duì)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行“營(yíng)改增”調(diào)研。
　　各大事務(wù)所的相關(guān)人員分析，房地產(chǎn)營(yíng)改增的稅率應(yīng)該會(huì)和建筑業(yè)保持一致，也就是說(shuō)，房地產(chǎn)業(yè)營(yíng)業(yè)稅改增值稅后，稅率很有可能是11%。
　　據(jù)報(bào)道，財(cái)稅部門和房地產(chǎn)商關(guān)于“營(yíng)改增”的溝通早在2013年年底就已經(jīng)開(kāi)始，一些有代表性的房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)按照不同的政策假設(shè)對(duì)收入、成本、利潤(rùn)等進(jìn)行分析和測(cè)算。
　　就湖南地區(qū)來(lái)說(shuō)，“房地產(chǎn)行業(yè)是否實(shí)行營(yíng)改增，目前還未接到相關(guān)通知，但是按照國(guó)家的規(guī)劃，明年底之前應(yīng)該會(huì)實(shí)行。”省國(guó)稅局的相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，營(yíng)改增等政策都是自上而下的，在國(guó)家具體政策出臺(tái)之前，我們可能會(huì)提前一個(gè)月接到通知。
　　在他看來(lái)，營(yíng)改增的目的是為了結(jié)構(gòu)性減稅，對(duì)于小微企業(yè)來(lái)說(shuō)稅負(fù)肯定會(huì)減輕。省國(guó)稅局相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，對(duì)于很多交通等行業(yè)，由于可抵扣項(xiàng)較少，稅負(fù)還會(huì)增加。
　　房企
　　抵扣項(xiàng)決定稅負(fù)的增減
　　如果房地產(chǎn)業(yè)的增值稅稅率真的像業(yè)內(nèi)人士推測(cè)的為11%，那房地產(chǎn)業(yè)的稅負(fù)是增還是降?
　　對(duì)此，上海經(jīng)隆會(huì)計(jì)師事務(wù)所主任會(huì)計(jì)師李敏向三湘都市報(bào)記者表示，在營(yíng)改增的過(guò)程中，如果能取得更多的進(jìn)項(xiàng)稅發(fā)票，意味著企業(yè)的稅負(fù)會(huì)降更多。
　　記者了解到，目前房地產(chǎn)企業(yè)主要繳納營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅、土地使用稅、契稅、印花稅、企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅8種稅，“營(yíng)業(yè)稅占據(jù)的比例為30%左右。”一家中型房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)責(zé)人說(shuō)。
　　“如果稅率真的定為11%，那財(cái)稅部門必定認(rèn)為房地產(chǎn)業(yè)可抵扣項(xiàng)目較多。”李敏說(shuō)，因?yàn)榭紤]到各個(gè)行業(yè)抵扣的情況不同，“營(yíng)改增”才出現(xiàn)了多檔稅率。
　　“房地產(chǎn)行業(yè)除開(kāi)土地成本之外，建筑成本和融資成本投入較大。如果建筑業(yè)、金融業(yè)能同步試點(diǎn)，就意味著房地產(chǎn)企業(yè)能用建筑業(yè)和金融業(yè)的增值稅發(fā)票進(jìn)行抵扣。”上述開(kāi)發(fā)商說(shuō)，如果不能同步抵扣，那么企業(yè)的稅負(fù)肯定會(huì)增加。
　　影響
　　“營(yíng)改增”之后，買房會(huì)更貴?
　　營(yíng)業(yè)稅改增值稅若是在房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)行，對(duì)于房企來(lái)說(shuō)，成本增加與否直接關(guān)系到房子的出售價(jià)格。如果開(kāi)發(fā)商稅負(fù)增加，那么為房子埋單的消費(fèi)者無(wú)疑又會(huì)增加買房成本。
　　但是，對(duì)于非自主開(kāi)發(fā)物業(yè)的企業(yè)來(lái)說(shuō)，如果房地產(chǎn)試點(diǎn)“營(yíng)改增”，稅負(fù)反倒會(huì)降低。
　　新房不會(huì)漲太多
　　市民難免擔(dān)心，若是房企的稅負(fù)增加，是否會(huì)將增加的成本分?jǐn)偟椒績(jī)r(jià)上，從而抬高新房的價(jià)格。對(duì)此，業(yè)內(nèi)人士說(shuō)這種擔(dān)心是多余的。
　　以一家年銷售額為1億元的房產(chǎn)公司為例，需要繳納營(yíng)業(yè)稅500萬(wàn)元。營(yíng)改增之后，稅率由5%變?yōu)?1%，銷售額產(chǎn)生的稅負(fù)為991萬(wàn)元[1億元÷(1+11%)×11%]。也就是說(shuō)，房地產(chǎn)行業(yè)營(yíng)改增之后，如果這家企業(yè)可抵扣的項(xiàng)目少于491萬(wàn)元，這家企業(yè)的稅負(fù)相比原來(lái)就會(huì)增加。
　　“現(xiàn)在具體政策還未出來(lái)，哪些項(xiàng)目可以抵扣也還不明確，如果可抵扣的項(xiàng)目太少，企業(yè)的稅負(fù)增加明顯，這些成本肯定會(huì)分?jǐn)傇诜績(jī)r(jià)上。”上述中型房企的負(fù)責(zé)人說(shuō)，不過(guò)相比較高的土地成本，增加的稅負(fù)成本微乎其微，就算漲價(jià)，也不會(huì)太明顯。
　　公司買房最劃算
　　“如果買房者是營(yíng)改增試點(diǎn)行業(yè)的企業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)實(shí)行‘營(yíng)改增’對(duì)于它們來(lái)說(shuō)是一大利好，因?yàn)樗鼈兛梢詰{房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)具的增值稅專用發(fā)票抵減其銷項(xiàng)稅額，從而降低稅負(fù)。”恒信弘正會(huì)計(jì)師事務(wù)所北京分所的所長(zhǎng)張健穎說(shuō)。
　　目前，房地產(chǎn)業(yè)從上游購(gòu)買物資取得的增值稅發(fā)票都可抵扣，但是到了下游，抵扣受限制就比較多了。比如說(shuō)，企業(yè)購(gòu)買不動(dòng)產(chǎn)，就不能進(jìn)行抵扣。
　　但“營(yíng)改增”后，如果企業(yè)購(gòu)買房屋，就可以用開(kāi)發(fā)商開(kāi)具的增值稅發(fā)票進(jìn)行抵扣以降低稅負(fù)。
　　“我們這個(gè)行業(yè)主要是住房和人力成本，可惜都不能抵扣，營(yíng)改增之后導(dǎo)致我們的稅負(fù)有所增加。”湖南天地人律師事務(wù)所主任翟玉華說(shuō)，增加的稅負(fù)成本都會(huì)分?jǐn)偟较M(fèi)者身上。
　　去年8月1日起，部分現(xiàn)代服務(wù)業(yè)開(kāi)始試點(diǎn)營(yíng)改增，律師事務(wù)所也包含其中。湖南天地人律師事務(wù)所一年的營(yíng)業(yè)額在600萬(wàn)元左右，翟玉華說(shuō)一年繳納的營(yíng)業(yè)稅為30萬(wàn)元。營(yíng)改增之后，需要繳納增值稅33萬(wàn)元[600萬(wàn)÷(1+6%)×6%]。
　　在翟玉華看來(lái)，“如果建筑業(yè)實(shí)行營(yíng)改增，開(kāi)發(fā)商作為可以開(kāi)具增值稅票的一般納稅人，事務(wù)所的購(gòu)房成本又可以作為抵扣項(xiàng)，從而減少稅負(fù)。”
　　二手房?jī)r(jià)格可能會(huì)更高
　　如果房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)行營(yíng)業(yè)稅改增值稅，除了對(duì)開(kāi)發(fā)商產(chǎn)生影響之外，對(duì)二手房交易也會(huì)產(chǎn)生一定的影響。
　　三湘都市報(bào)記者了解到，現(xiàn)在長(zhǎng)沙的二手房交易中，稅費(fèi)主要包括個(gè)人所得稅、土地增值稅、交易手續(xù)費(fèi)、合同印花稅、營(yíng)業(yè)稅等稅種。
　　現(xiàn)行的政策是，對(duì)于購(gòu)買時(shí)間不足5年的非普通住宅(即面積大于144平方米的)和普通住宅，按房屋成交總價(jià)征收營(yíng)業(yè)稅;超過(guò)5年的非普通住宅按兩次交易差價(jià)征收，超過(guò)5年的普通住宅免征，最終稅率大概為5.6%。
　　那么，如果稅率由5.6%的營(yíng)業(yè)稅變?yōu)?1%的增值稅，一套成交價(jià)為50萬(wàn)元的普通住宅在5年內(nèi)出售，需要交納2.8萬(wàn)元營(yíng)業(yè)稅。改為稅率為11%的增值稅之后，若按原價(jià)出售則需要繳納近5萬(wàn)元[50萬(wàn)÷(1+11%)×11%]的稅費(fèi)。“個(gè)人購(gòu)房不存在抵扣，在不漲價(jià)的情況下，市民就要實(shí)實(shí)在在多花2.2萬(wàn)元。”張健穎說(shuō)。
　　“所以，如果房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)行營(yíng)改增，高額的稅費(fèi)會(huì)轉(zhuǎn)嫁到買房者身上，二手房?jī)r(jià)格會(huì)更高。”長(zhǎng)沙一名二手房行業(yè)資深人士表示，另外，在新政策出臺(tái)前，可能會(huì)出現(xiàn)“國(guó)五條”出臺(tái)時(shí)，二手房成交量暴增的狀況。

 
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