稅法中為什么容積率低于0.5方便面積乘以2？

其他回答

• 之同學
  容積率低于0.5的比高于0.5的優(yōu)惠 是這意思嗎？
  • 譚老師
    是這個意思。
    地隨房走，房依地建，土地和房屋不可分割，按照《物權(quán)法》、《城市房地產(chǎn)管理法》等規(guī)定的“房地一致”原則，應將房產(chǎn)用地的價值計入房產(chǎn)原值征收房產(chǎn)稅。這既在一定程度上提高了土地利用成本，有利于促進節(jié)約集約用地，同時，也符合下一步房地產(chǎn)稅改革的方向。由于現(xiàn)行房產(chǎn)稅計稅依據(jù)為房產(chǎn)“原值”，為保持房、地價值計量口徑的一致，計入房產(chǎn)原值的土地也應是“原值”，為此，規(guī)定計入房產(chǎn)原值的地價是指為取得土地使用權(quán)支付的價款、開發(fā)土地發(fā)生的成本費用等。
    　　考慮到將地價計入房產(chǎn)原值后，部分單位如倉儲、物流企業(yè)等由于生產(chǎn)經(jīng)營的特殊性，占地面積大，可能稅負增加較多，對這類“大地小房”的情況需給予一定照顧，允許其只將部分土地的地價計入房產(chǎn)原值征稅。關于大地小房的界定標準問題，經(jīng)過實地調(diào)研部分企業(yè)，并參考了國土資源部《工業(yè)項目建設用地控制指標》（國土資發(fā)[2008]24號），最終將宗地容積率0.5（工業(yè)用地最低容積率）作為界定“大地小房”的標準。宗地容積率低于0.5的屬于“大地小房”，可僅將部分土地的地價計入房產(chǎn)原值，計入的土地面積按應稅房產(chǎn)建筑面積的2倍計算。
    　　這里有兩個概念：宗地和容積率。宗地是土地權(quán)屬界址線圍成的地塊，是土地登記和地籍調(diào)查的基本單位，一般情況下，一宗土地為一個權(quán)屬單位。容積率是指一宗土地上建筑物（不含地下建筑物）總建筑面積與該宗土地面積之比，是反映土地使用強度的指標。
    根據(jù)規(guī)定，自2010年12月21日起，對按照房產(chǎn)原值計稅的房產(chǎn)，無論會計上如何核算，房產(chǎn)原值均應包含地價，包括為取得土地使用權(quán)支付的價款、開發(fā)土地發(fā)生的成本費用等。宗地容積率低于0.5的，按房產(chǎn)建筑面積的2倍計算土地面積并據(jù)此確定計入房產(chǎn)原值的地價。
    宗地容積率指項目用地范圍內(nèi)總建筑面積與項目總用地面積的比值。
    例如，某工廠有一宗土地，占地26000平方米，支付價款26000萬元，每平方米平均地價1萬元，該宗土地上建筑房屋面積12000平方米，則該宗地容積率為0.46，因此，計入房產(chǎn)原值的地價為24000萬元（應稅房產(chǎn)建筑面積×2×土地單價＝12000平方米×2×1萬元/平方米＝24000萬元）
    　　假如該工廠這宗土地其他條件不變，占地26000平方米，支付價款26000萬元，每平方米平均地價1萬元，該宗土地上房屋建筑面積50000平方米，該宗地容積率為1.92，則計入房產(chǎn)原值的地價為26000萬元。
• A同學
  容積率低于0.4，計算土地增值稅時扣除的土地成本，應該按照土地面積乘以2來分攤總的土地成本？
  • 譚老師
    不是，土地增值稅中沒有這個規(guī)定。財稅[2010]121號文件規(guī)定，自2010年12月21日開始，對按照房產(chǎn)原值計稅的房產(chǎn)，無論會計上如何核算，房產(chǎn)原值均應包含地價，包括為取得土地使用權(quán)支付的價款、開發(fā)土地發(fā)生的成本費用等。
    宗地容積率低于0.5的，按房產(chǎn)建筑面積的2倍計算土地面積并據(jù)此確定計入房產(chǎn)原值的地價。
• 張同學
  容積率的計算公式為：容積率=地上建筑總面積/總用地面積，其中地上建筑總面積中哪一部分可以扣除？
  • C老師
    每個市都有自己的規(guī)劃條例，詳細規(guī)定了建筑層高和建筑類型與容積率的關系。一般首層架空且面積比較大的部分如果用來做公共活動場地，那么就可以不算到容積率里面。另外，對建筑層高做出了規(guī)定，如果超過一個高度，便要算兩層面積了，這樣無形中就增加了容積率。